Девелоперы не готовы наращивать строительство жилья по приказу президента
Строить в полтора раза больше жилья, как велит президент Владимир Путин, — об этом пусть переживают чиновники. А строительный рынок к этому не готов, заявляют застройщики.
Популистский, смешной и невыполнимый – так характеризуют майский указ президента игроки строительной отрасли. Документ предписывает им за шесть лет нарастить объемы жилищного девелопмента с 80 до 120 млн кв. м в год. И все это одновременно с отменой долевки и нешуточными изменениями в 214-ФЗ, которые вступили в силу 3 июля, значительно усложнив жизнь застройщиков.
Из 80 млн кв. м жилья, которые ежегодно строятся в России, лишь 46 млн квадратов — это многоквартирные жилые дома. Остальное — индивидуальное строительство. И хотя оно в 2017 году показало небольшую положительную динамику, очевидно, что основную отдачу по выполнению указа власти ждут от застройщиков. А это значит, что им придется строить не в полтора, а в два раза больше, чем сейчас.
Но это, разумеется, в среднем. Из-за миграции населения не везде объемы вырастут одинаково. Только в Петербург за последние 10 лет переехал миллион человек. По данным ИТП «Урбаника», россияне тяготеют сейчас к 12 самым крупным мегаполисам. Но агентство АИЖК, по данным Дмитрия Панова, главы ГК «Доверие» и петербургской «Деловой России», делает ставку не на 12, а всего на восемь центров притяжения. Таким образом, президентский указ фактически предполагает увеличение темпов строительства в городах-миллионниках даже не в два, а в три и более раза. «Если не будет объявлено какого-то масштабного госпроекта, то у этих цифр нет никакого обоснования», – уверен директор «Урбаники» Антон Финогенов. «Это популизм чистой воды», – согласен архитектор Святослав Гайкович.
Такие оценки майскому указу дали участники конференции Urban Space в Петербурге. Оптимизмом по поводу указа не лучатся даже чиновники. «Мы, как люди военные, получили приказ, – неуверенно говорил в микрофон Юрий Кабушка, первый замдиректора ГБУ «Управление строительными проектами». – Проблемы есть, но тем не менее с 2004 года, когда приняли 214-й закон, все инициативы власти были направлены на защиту дольщиков». «А не на поддержку строителей», – видимо, хотел добавить оратор. Но вместо этого в его речи повисла пауза. Выкарабкавшись из нее, Кабушка продолжил: надо как-то приспосабливаться. Например, можно попробовать снизить стоимость строительства за счет уменьшения нагрузки на застройщиков по социалке. Строители в зале недоуменно переглянулись. А чиновник продолжал: «В том числе применяя государственно-частное партнерство. Ну взять, например, ЗСД…»
Чиновники, может быть, люди военные, но бизнес исполнять приказы не готов. «Я не вижу перед собой такой задачи — достигать этой планки в 120 миллионов, – без обиняков заявила Мария Черная, гендиректор шведско-российской строительной компании «Бонава Санкт-Петербург». – Это должна отрегулировать экономика. Допустим, жилье построят, но кто его купит? Вы хотите новых домов-призраков?»
«120 миллионов — может, это важно для чиновников, да. Но для бизнеса это просто смешно», – уверен Андрей Косарев, глава Collieres International Saint Petersburg. «Рынок сам решит, будет у нас 120 млн метров или нет. Если рынок съест этот объем – значит, будет. А не съест — значит, нет», – добавил Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад». И поделился расчетами: к сентябрю новый 214-й закон предписывает ему открыть в уполномоченных банках 139 новых счетов — по одному для каждого проекта ЛСР. Теперь в компании гадают, каким образом с этого счета оплачивать, к примеру, наружные придомовые сети, — закон не дает этого делать. Непонятно даже, как заплатить сейчас людям, работающим на нескольких проектах сразу. Инструкций ЦБ на этот счет нет, строительных агентов, которые нужны для взаимодействия с застройщиками, в банках не имеется, добавляет Сергей Ярошенко из группы компаний «КВС».
Хотя к тому, что правила игры все время меняются, застройщики уже привыкли, говорит Ходкевич. «214-й закон переделывали 25 раз. Можем поменять и в 26-й», – вторит ему невозмутимый Дмитрий Панов.
Глава «Мастер Девелопмент» и экс-председатель комстроя Вячеслав Семененко тем не менее все еще пытается понять внутренние рычаги, толкнувшие Кремль на жесткое переформатирование рынка. «Остановили все схемы строительства, накопленные за 20 лет. Как бывший чиновник не понимаю, кому это в голову могло прийти, – заявил он. – Строительная отрасль в Петербурге — это до 500 тысяч человек, сотрудники вместе с семьями. Вместо этого, кажется, хотят создать какого-то государственного зверя. Нет никакого механизма финансирования инфраструктуры, как дорог, так и социалки, кроме как перекидывать это на застройщиков. То есть на покупателей фактически. Непонятно почему. И еще при этом мы должны повышать качество городской среды».
Главный архитектор города Владимир Григорьев по своему обыкновению излучал мудрое спокойствие. И напомнил собравшимся о высоком. «Альбрехт Дюрер к 30 годам сделал пять тысяч гравюр. Потому что умел это делать. Чтобы добиться 120 млн, надо уметь строить, не торопясь, не делая ошибок, правильно и грамотно. А когда торопимся, нет времени переделывать, – молвил глава КГА. – Это просто ужас, скажу я вам, какого качества мы получаем проектную документацию. И даже не с точки зрения эстетики, а с точки зрения простой логики. В домах не может быть 20 разных типов окон или лишних площадей, при том что каких-то нужных метров не хватает. Строили бы как в Союзе — рационально, просто. Чем быстрее все это появится в проектах, тем быстрее они будут утверждаться».
Подпортить застройщикам жизнь вскоре может еще и Фонд социальных обязательств, о создании которого объявили в конце 2017 года. Несколько месяцев про идею не вспоминали — видимо, после резкой реакции бизнеса, — но на днях вновь заговорили. Чтобы в новых районах вовремя появлялись школы, детсады и поликлиники, городу не хватает 140 млрд рублей, объявил вице-губернатор Игорь Албин. А значит, бизнесменам и здесь придется раскошелиться. В Смольном называют прежнюю цифру по взносам в будущий фонд — каждый застройщик должен будет отдавать городу от 8,4 до 11 тысяч за каждый квадратный метр новостроек.
Как еще и эту обязанность сочетать с майским указом, поинтересовался на конференции Алексей Белоусов, глава Объединения строителей СПб. И тоже обошелся без намеков: «Нужна помощь органов власти в такой ситуации. Неприемлемо сейчас вводить новые поборы. Фонд социальных обязательств, например. Можно налоговые каникулы устроить. Иначе указ президента не выполнить».
Сам Албин, к слову, не считает, что 120 млн — невыполнимая цифра. И заявляет, что к 2024 году в городе будут строить ежегодно 4,5 млн кв. м.
А петербургский Союз строительных объединений и организаций тем временем вчера завершил конкурс «Нам песня строить и жить помогает» – в преддверии Дня строителя – 2018. «Фонтанке» показалось примечательным одно стихотворение, которое родилось по этому поводу в «Союзпетрострое». Замдиректора Союза Ирина Толдова прокомментировала событие в соцсети: «Не могу (по личным обстоятельствам) принять участие в сегодняшнем финале конкурса «Нам песня строить и жить помогает»… Но и оставить без внимания такое событие тоже не могу. Так что – вне конкурса, без музыки – на мотив народных частушек:
– Что нам стоит
Дом построить?!
Дружно взяться
На раз-два!
– Не спешите –
Вы вложите
Деньги в СРО,
А может, в два.
Ух! Ах! Тарамам!
Будем дом мы строить вам!
– В СРО вступили,
Оплатили.
Мы возьмемся
Строить дом…
– Нет, постойте –
Садик стройте
И песочницу
При нём.
Ух! Ах! Тарамам!
Будем дом мы строить вам!
– Садик сдали,
Передали.
Строим дом
теперь скорей!
– Погодите –
Проложите
Вы дорогу
Подлинней.
Ух! Ах! Тарамам!
Будем дом мы строить вам!
– Есть дорога
До порога.
Строить будем
Сам порог.
– Не спешите:
Оплатите
С вашей прибыли
Налог.
Ух! Ах! Тарамам!
Будем дом мы строить вам!
– Все доходы
На исходе –
Соберем
На паперти…
– Эти деньги
До копейки
На эскроу-счет
Клади.
Ух! Ах! Тарамам!
Будем дом мы строить вам!
Денег нету,
Дома нету,
Лишь дорога
С садиком.
Отчего-то
Мы банкроты –
Стройку
Мы не сладили.
Ух! Ах! Тилибом!
Мы не будем строить дом!
Справка
По данным городского комитета по строительству, в 2018 году в Петербурге планируется ввести 3,2 млн кв. метров жилья. В 2017 году город получил 3,5 млн кв. метров новостроек. Новое законодательство и введение эскроу-счетов для расчета застройщика с покупателями могут привести к росту цен на жилье на 15-25%, предполагают в Смольном.
Елена Зеликова
По материалам: “Фонтанка.ру”
