Кто пострадает от лопнувшего пузыря на рынке недвижимости?
Если с финансами стало не очень, а цены на продукты и основные товары растут, нужно брать ипотеку. Потому что льготная, и потом такой ставки не будет. Логика сложная, но, судя по развитию событий, многие так и поступают. Как обернется принцип «Дают – бери» в ближайшей и долгосрочной перспективе?
Безусловно, те, кто приобрел квартиры в начале действия программы стимулирования экономики через строительную отрасль, сегодня в выигрыше. Даже по официальной статистике квартиры подорожали за год на десять процентов. В недвижимости это сотни тысяч рублей, в отдельных регионах – миллионы.
Масла в огонь
Рост цен обескураживающее действует на авторов программы, которые основной задачей видели сделать покупку жилья доступной для нуждающихся. В итоге, основная выгода достается пока застройщикам и инвесторам, использующим государственные льготы для получения прибыли. Или спекулянтам, как назвали бы их раньше. Для обывателя низкие проценты по ипотеке не покрывают произошедшего изменения стоимости или, в лучшем случае, делают выгоды незначительными.
Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил создать штаб по анализу роста цен, с участием представителей Минстроя, Федеральной антимонопольной службы и «Главгосэкспертизы». Но сам же сразу указал на возможные причины удорожания недвижимости: «Мы уже проанализировали всю картину по ценам на жильё и видим, что ключевое влияние на них оказывает комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование».
Аналитики МИЭЛЬ заметили тенденцию к увеличению доли выставленных на продажу квартир, имеющих обременение, то есть заложенных в банке под выданную ипотеку. Если до начала льготного кредитования рост таких предложений составил 15% за три года, то сейчас, по прогнозам некоторых специалистов, может начаться «дождь квартир с обременением», так, например, гендиректор «Альфа-Групп» Россита Габриелян прогнозирует распродажу недвижимости «ипотечными инвесторами». По сути, это проявление спекулятивной составляющей в удорожании квадратных метров.
К чему это приведет – догадаться не сложно, ведь люди, вложившиеся в такие квартиры, будут добавлять к стоимости недвижимости понесенные траты, то есть выплаты банку за период владения – еще один фактор, который может стимулировать продолжение роста цен.
Прогрев и перегрев
На фоне этого государство изыскало дополнительный ресурс для финансирования субсидированных займов. Речь идет о выпуске облигаций, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (портфель ипотечных кредитов, по которым ведутся выплаты). 2 апреля 2021 года Банк России зарегистрировал программу «Инфраструктурные облигации» объемом до 1 трлн рублей. Дочерняя структура госкомпании «ДОМ.РФ» ООО «СОПФ Инфраструктурные облигации» уже в 2021 году планирует выпуск ценных бумаг на 30 млрд рублей. Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко рассчитывает, что механизм такого финансирования будет практически доступен с середины апреля текущего года. Пожалуй, это снова стимулирующий фактор роста цен на жильё.
Но что делать, если уже сейчас от экспертов поступают сигналы о «перегреве» рынка? В Москве рост количества договоров долевого участия с использованием кредитных средств за I квартал 2021 года по отношению к этому же периоду прошлого года составил 1,6 раза, при этом с января по март этот показатель вырос в 1,8 раза. По данным с сайта ДОМ.РФ, сейчас в России строится 93,1 млн кв.м. жилья, при этом Виталий Мутко рассказал что «на 19 апреля приобретено уже 42 миллиона квадратных метров строящейся жилплощади», то есть порядка 45% от общего количества. Перегревом рынка можно считать превышение уровня продаж, существующего в нейтральных условиях, без воздействия положительных и негативных факторов. При среднем сроке строительства многоквартирного дома от двух до четырех лет, средневзвешенный процент реализации должен составлять около 35%. В данном случае определенный перегрев уже присутствует, но очевидных отрицательных результатов за этим пока не видно. Опасность кроется в использовании спроса последующих периодов. То есть, люди, которые планировали сделать покупку позже, делают ее сейчас. В нужное время кто-то должен будет встать на их место и снова заполнить нишу. Вторая опасность – возможное сокращение предложения, что может привести к дефициту объектов и нарушить баланс. В таком случае не исключен резкий скачек цен, что, в конце концов, отпугнет потенциальных покупателей и остановит всю программу.
Думается, что до 1 июля, пока действует льготная ипотека, этого не произойдет. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина пригрозила девелоперам свертыванием программы льготной ипотеки в случае искусственного притормаживания темпов строительства для увеличения маржинальности, что дало необходимый прирост предложений на рынке. В первом квартале 2021 года темпы вывода на рынок новых квартир были впечатляющими. В целом в России за этот период на рынке появилось 137,5 тысяч квартир в новостройках — это на 42,5% больше, чем за тот же период 2020 года. Но общий объем строящегося жилья сократился с 1 апреля 2020 года за год на 8,5% и составляет 91 960 кв.м вместо 100 249 кв.м годом ранее.
Ходы-выходы
Для поддержания необходимого спроса на льготную ипотеку, вероятно, самым непродуктивным будет искусственное снижение или даже торможение цен. Рынок недвижимости только лишь возвращается к утраченным позициям. Как инструмент инвестиций более пяти лет недвижимость была малоэффективна по причине низкой платежеспособности населения. Как только желающим дали возможность покупать, цены стали наверстывать упущенное: и снижение курса рубля, и инфляцию, и естественные потребности в расширении и приобретении жилплощади.
Возможно, сдерживающим фактором в какой-то мере станет «подарок» строительной отрасли от ФСИН – решение использовать труд осужденных в строительстве инфраструктурных проектов, что может высвободить какую-то часть рабочих рук, в которых так нуждаются строители, но принципиально это проблему не решит.
Думается, вместо штаба для проведения аналитики роста цен в недвижимости, следовало бы создать штаб, способный показать работодателям скрытые резервы, позволяющие увеличить зарплаты россиян. Приобретая жилье в ипотеку, человек оценивает, прежде всего, не стоимость, не расположение и не состояние объекта, а свои возможности для выполнения принятых перед банком обязательств. Экономика для поддержания намечающейся динамики требует некоторого количества свободных денег.
Если же платежеспособность населения не увеличится, то, раздав деньги людям на приобретение квартир, придется собирать их этими самыми квартирами. Многократно возрастающая нагрузка на платежную единицу, делающая рубль неразменным, как раз и создает пузырь, который чем сильнее надувается, тем громче лопнет.
Когда волна роста цен закончится, сразу исчезнет инвестиционный спрос. И то, что строилось в расчете на этих покупателей, начнёт давать навесом предложения – застройщики не могут позволить себе ждать с пустыми кварталами жилья. Им надо закрыть кредиты, результатом будет коррекция цен. Причём явная. Для банков это, кстати, тоже обернется переоценкой залогов и финансовыми потерями. А что будет с облигациями?
Когда? После повышения ставки ипотеки или уже этим летом – посмотрим.
Владимир Идейный
По материалам: “Наша Версия”
