Как известно, государство является крупнейшим собственником и реализует свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению на основании норм действующего Законодательства РФ.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”.
Согласно п. 5 ст. 3 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
Во-первых, арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
Во-вторых, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
В-третьих, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 2 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью до 1 000 кв.м. принимает уполномоченный орган. Решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью свыше 1 000 кв.м. принимает Правительство Москвы.
В целях определения стоимости отчуждаемого имущества, уполномоченные органы государственной власти заключают договоры с оценочными компаниями.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Установленная стоимость объекта оценки отражается государственным органом в проекте договора купли – продажи, после чего, проект договора направляется субъекту предпринимательской деятельности для подписания.
Как показывает практика, достаточно часто оценочная стоимость имущества является завышенной и не соответствующей рыночным показателям, что может повлечь негативные последствия для субъектов предпринимательства.
Верховный Суд Российской Федерации в Определениях от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, указал, что согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным; ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой; в случаях когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом в силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В случае возникновения разногласий о цене выкупаемого имущества, субъект предпринимательской деятельности наделен правом предложить государственному органу изменить стоимость.
В данном случае субъекту предпринимательской деятельности следует произвести оценку стоимости выкупаемого объекта по собственной инициативе и направить в адрес государственного органа протокол разногласий, который может быть принят, отклонен, либо не рассмотрен в установленные сроки. Следует обратить внимание, что оценочная стоимость имущества должна быть определена на дату подачи субъектом предпринимательской деятельности соответствующего заявления о его выкупе.
Сложившаяся судебная практика по преддоговорным спорам данного характера складывается благоприятно для субъектов предпринимательской деятельности.
В большинстве случаев, в результате проведенной оценки в рамках судебного дела, удается существенно снизить цену выкупаемого имущества.
Так, например, Арбитражным судом города Москвы рассмотрен иск ООО «ИСТ ДИВИЖН» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи (дело № А40-166317/14). Департамент городского имущества города Москвы на основании отчета оценочной компании об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, предложил заключить договор купли – продажи по цене 53 536 000 руб. 00 коп. (без НДС), Истец не согласился, направил в ДГИ г. Москвы протокол разногласий и оценочный отчет, указав стоимость имущества в размере 32 189 000 руб. (без НДС). Арбитражный суд города Москвы назначил судебную оценочную экспертизу, в результате которой стоимость объекта оценки составила 23 513 559 руб. 00 коп. (без НДС), в связи с чем в спорном пункте договора о цене выкупаемого объекта установлена стоимость в размере 23 513 559 руб.
Снизить стоимость выкупаемого имущества возможно на стоимость неотделимых улучшений.
Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. В связи с изложенным, в случае желания арендатора произвести какие – либо материальные затраты для улучшения арендуемого помещения (сделать перепланировку, провести электричество и т.д.), необходимо получить письменное согласие собственника.
Производство неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом – изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Под неотделимыми улучшениями, последствия осуществления которых арендатором регулируются ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, понимаются не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики объекта.
Стоимость произведенных неотделимых улучшений определяется на основании документов, подтверждающих затраты арендатора, оценки, произведенной судом в случае спора.
В любом случае, выкуп имущества о государства имеет ряд особенностей, в связи с чем, лучше обратиться к профессионалу и избежать проблем и убытков!
Юридическая компания “Бизнес Кредо», генеральный директор Родонич Марина
