Как москвичи прогорели на арендном жилье в IT-столице
Решение властей Татарстана резко снизить стоимость аренды для жителей Иннополиса забило последний гвоздь в крышку гроба ООО «Территория-Иннополис». Вместо непыльного арендного бизнеса ценой в 2,8 млрд рублей обе выкупленные ими многоэтажки, которые арендовала ОЭЗ «Иннополис», оказались под арестом из-за долгов. Теперь же, как выяснил «БИЗНЕС Online», вся надежда на компанию из Башкортостана, которая бьется за право распродать квартиры в одном из заложенных домов.
В Иннополисе наложен арест на два дома, принадлежащих ООО «Территория-Иннополис». Компания собиралась стать крупнейшим собственником арендного жилья в новейшем городе России, однако смогла выкупить только первые два дома — это 85-квартирный дом под номером 1/2 и 20-квартирный в 6 этажей под номером 1/1, располагающиеся впритык к зданию Университета Иннополис. Да и те — в долг, на кредиты Нота банка.
Собственно, эти два дома сейчас и есть единственный актив компании. «Квартиры одно- и двухкомнатные в пропорции 50/50. Метраж разный. Квартиры полностью отделаны, оборудованы и укомплектованы (бытовая техника, мебель, вплоть до штор). Дома 6-этажные», — кратко уточнили нам характеристики дома его собственники.
Начиналось все красиво. «Территория-Иннополис» первоначально должна была стать владельцем всех арендных домов в городе. В 2014 году при участии главы минсвязи Романа Шайхутдинова и гендиректора ООО «Территория» Григория Невоструева прошла презентация о планах покупки 800 квартир группой компаний «Территория» на сумму в 2,8 млрд рублей. Сдача квартир в аренду предлагалась по 22 – 27 тыс. рублей в месяц. Квартиросъемщикам при этом предлагался бонус: 20% суммы будет копиться на спецсчете для последующего выкупа жилья под 9% годовых. Эксперты «БИЗНЕС Online» уже тогда считали, что предлагаемый ценник как для аренды, так и для выкупа жилья высоковат. «За 30 тысяч можно снять жилье в Москве, пусть и на окраине, но около метро», — заметил один из участников презентации. Появились сомнения в заполняемости проекта на таких псевдоипотечных условиях.
Однако проблемы начались уже в ноябре 2015 года, когда Центробанк отозвал лицензию Нота банка. Проект не был профинансирован в полном объеме, а права требования по долгу перешли к «дочке» АИЖК — агентству финансирования жилищного строительства (АФЖС). Из 16 домов 14 остались у ГЖФ, компания расплатилась лишь за два.
Агентство потребовало досрочного возврата обоих кредитов и в московском арбитраже выиграло два процесса на 253,1 млн рублей и 52,3 млн рублей. Кроме того, АФЖС также в московских судах уже предъявил требование на обращение взыскания (то есть фактически хочет забрать себе или продать на торгах) как на маленький 20-квартирный дом, так и 85-квартирный дом.
Согласно данным «Контур.Фокуса», владельцем «Территории-Иннополис» сейчас на 51,3% является само общество. Еще 48,7% принадлежит ООО «Территория». По 49% последнего контролируют Ирина Булгакова и Илья Пономарев — выходцы из минрегионразвития РФ (ведомство упразднено в сентябре 2014 года). В августе 2016 году у «Территории» сменился гендиректор. Им стал Валерий Расаев — он также гендиректор уфимского ООО «Бис», контролируемого фондом развития жилищного строительства Башкортостана и с марта 2017 года возглавляемого Невоструевым. В январе 2015 года «Территория-Иннополис» два раза выигрывала в госзакупках на 8,3 млн рублей, заказчиком выступала особая экономическая зона «Иннополис», а предметом торгов была аренда жилых помещений.
Непреодолимая сила в виде решения Правительства
Бизнес-модель, по всей видимости, предполагала получение длинных денег при поддержке АИЖК сроком на 30 лет и выплату этих долгов за счет высокой арендной платы иннополисян. Почему не задался арендный бизнес? Свое видение подоплеки проблем, возникших у «Территории-Иннополис», рассказал источник, знакомый с ситуацией. У компании была договоренность с Госжилфондом о том, что они покупают построенные дома и сами сдают их в аренду. Выгода для ГЖФ понятна: деньги, вложенные в стройку, тут же вернутся назад, и фонд смог бы вложить их в свои проекты. Однако Нота банк как первоначальный кредитор профинансировал только покупку двух домов, а в дальнейшем долг перешел к АФЖС. Других желающих финансировать скупку недвижимости у фонда Талгата Абдуллина не нашлось.
По словам источника, одной из проблем было то, что крупные арендаторы, среди которых были и Университет Иннополис, и собственно мэрия, допускали просрочки платежей. Кроме того, сам проект заселения IT-города буксовал, что приводило к просрочкам платежей в АФЖС. Однако последним гвоздем в крышку гроба стало решение властей Татарстана снизить арендную ставку. И если до этого однокомнатная после первого раунда снижения цен сдавалась за 12 – 16 тыс. рублей в месяц (собеседник предупредил, что может немного ошибиться), теперь за нее можно было получить лишь 7 тыс. рублей. Для ГЖФ с его огромными ресурсами такая благотворительная цена вполне приемлема, а вот для коммерческого — другое дело. Но с ней «Территории» пришлось согласиться: а кому еще сдавать квартиры в полупустынной пока IT-столице? Денежный поток упал в два раза. «Даже если долг платился вовремя, его уже не хватало, чтобы обслуживать кредит по ипотеке», — объяснил ситуацию собеседник «БИЗНЕС Online».
Отметим, что ссылка на этот фактор есть и в судебных документах. Так, «Территория-Иннополис» ссылалась на наличие «обстоятельств непреодолимой силы, носящих чрезвычайный и непредотвратимый характер». А именно — на принятие в марте 2016 года правительством РТ решения об уменьшении ставок по аренде жилья в Иннополисе. По сути, это лишило ответчика возможности получать ежемесячную выручку от реализации услуг по аренде в объеме, достаточном для исполнения своих ежемесячных обязательств по обслуживанию кредита.
Как «БИЗНЕС Online» сообщили в мэрии Иннополиса, всего на территории города построено 16 многоквартирных домов. Строительство арендного жилья на территории города высоких технологий ведет «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и компания «Ак Барс Инжиниринг», возводится еще 6 арендных панельных многоэтажек. Существующее арендное жилье полностью заселено. Кроме того, сформирован лист ожидания на строящиеся дома. «Жилье — единственное, что сдерживает увеличение количества жителей города», — указывается в ответе. Все построенные дома типовые: 6-этажные, на 20 и 85 квартир с одно- и двухкомнатными квартирами. В ГЖФ нашему изданию подтвердили данную информацию, уточнив, что фонд сам сдает в аренду дома, а живут в них 1,5 тыс. из более чем 2,5 тыс. иннополисян.
Частичка иннополиса переходит к башкирам
Проиграв оба иска, «Территория-Иннополис», похоже, пытается спасти хотя бы один из домов. Так, в Арбитражный суд РТ с иском обратилось башкирское ОАО «Строй-Планета», требуя исключить из описи арестованного имущества «Территории-Иннополис» все квартиры 20-квартирного дома. Корреспондент «БИЗНЕС Online» наблюдал, как юрист компании Рустем Кашапов заявил, что они купили у агентства финансирования жилищного строительства право залога за 51 млн рублей (по сути, это сумма, которую должна была «Территория-Иннополис» по меньшему из арбитражных решений — прим. ред.). В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» в агентстве подтвердили, что закладная в отношении 20-квартирного дома действительно приобретена ОАО «Строй-Планета». Пока что фирме перешли только права требования залога, которые еще только предстоит конвертировать в право собственности на квартиры. Пока что 11 октября удовлетворен иск об их освобождении из-под ареста (решение пока не вступило в силу).
При этом башкирская компания не будет сдавать квартиры в аренду. По нашим данным, еще «Территория» начала заключать договоры уже купли-продажи этих квартир физлицам (часть из которых, так или иначе, уже работают в Иннополисе), тем самым уйдя из арендной модели. Сейчас «Строй-Планета», разморозив квартиры в 20-квартирном доме, собирается опять дать добро на продажу.
Согласно списку аффилированных лиц, 80% акций компании владеет ООО «КейЭндЭй», принадлежащее некоему Кириллу Попову. Компания занимается производством строительных материалов в Башкортостане, а также девелопментом. Баланс на конец 2016 года указан в 1,7 млрд рублей, выручка — 933,5 млн рублей, чистая прибыль — 151,4 млн рублей.
Компания «Территория-Иннополис» ответила на запрос «БИЗНЕС Online», из которого следует, что вполне возможна продажа закладной и на 85-квартирный дом — нашелся бы покупатель.
Рустам Ахметгареев
По информации: “Бизнес-Газета”
