Почему проваливается программа «детской» ипотеки
Льготная ипотека для семей со вторым и третьим ребенком фактически не работает. Время для раскачки давно прошло, а по программе выдали всего восемь кредитов. Стоит ли вносить в программу правки или проще написать новую редакцию с нуля?
За два месяца по программе льготной ипотеки для семей с родившимся вторым или третьим ребенком выдано всего восемь кредитов. Это выглядит провалом на фоне многочисленных заявлений руководителей различного уровня о важности программы и о ее положительном влиянии на демографическую политику и рост рынка ипотеки.
У любого проекта есть период раскачки, но для программы с таким политическим вниманием и расчетным ориентиром выдачи в 300 000 кредитов такой старт выглядит чрезмерно затянувшимся.
На настоящий момент к программе присоединилось 47 банков-кредиторов, часть из них заявила о приеме кредитных заявок в самом начале января. За два месяца в стране родилось около 150 000 вторых и последующих детей. Для заемщиков с детьми можно было бы ожидать иного результата, особенно с учетом возможности рефинансировать действующий кредит. Рефинансирование — это сделка, не привязанная к покупке жилья, не связана с хлопотами выбора и первоначальным взносом. Для рефинансирования достаточно просто переоформить документы в новом банке.
Первый результат подтверждает интерес к рефинансированию, по которому выдали пять кредитов. Оставшиеся три относятся к приобретению новостроек в кредит. Практических результатов успели добиться только три участника: ДОМ.РФ (государственная структура, также известная как Агентство ипотечного жилищного кредитования АИЖК) выдал пять кредитов, Сбербанк — два, Абсолют банк — один. Семь родителей получили льготу при рождении второго ребенка, а одна семья при рождении третьего ребенка. В чем причина такого вялого старта программы «детской» ипотеки и чего ждут банки?
Как устроена «детская» ипотека
На льготу могут претендовать родители в случае рождения у них второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Льгота заключается в возможности получить ипотечный кредит по ставке 6% годовых. В феврале средняя ставка по выданным кредитам составила 9,75%, то есть государственное стимулирование в теории позволяет снизить нагрузку почти на 4 процентных пункта. Льгота действует в течение трех лет при рождении второго ребенка и в течение пяти лет при рождении третьего ребенка с возможностью суммирования сроков.
После окончания льготного периода устанавливается ставка, равная ключевой ставке ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2 процентных пункта. На сегодняшний день это 9,25%. Таким образом, предельный срок сниженной процентной ставки не превысит восемь лет.
Еще одно ограничение — фактический запрет пользоваться «детской» ипотекой при покупке вторичного жилья. Льготный кредит может быть направлен на приобретения жилья в новостройке или на рефинансирование действующего кредита, также выданного на приобретение жилья в новом доме. Это сразу отрезает существенный сегмент россиян, не доверяющих жилью от застройщиков.
В программе определены и другие ограничения. Сумма кредита не должна превышать 8 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для прочих регионов предельная стоимость жилья по программе «детской» ипотеки составляет 3 млн рублей. Собственные средства заемщика должны составлять не менее 20% от стоимости квартиры и могут включать в себя различные субсидии. Таким образом, программа отсекает квартиры с ценником выше среднего, а также заемщиков, рассчитывающих на ипотеку без первого взноса.
В то же время критерии госпрограммы соответствуют средним значениям по выдаваемым кредитам в наиболее массовых сегментах заемщиков. Это значит, что у «детской» ипотеки все же должны были появиться желающие воспользоваться льготными условиями. По программе определен лимит кредитования в 600 млрд рублей, что при статистике рождений и ипотечного кредитования позволяет говорить о реальности количества льготных кредитов в 300 000.
По факту получен более чем скромный результат в виде восьми кредитов. Справедливости ради стоит отметить, что после принятия программы эксперты утверждали, что о количественном анализе результатов можно будет говорить только летом. А вот о несовпадении темпов и ожиданий можно поговорить уже сейчас.
Что не так с президентской программой
Программа «детской» ипотеки принималась настолько быстро, что в итоге был утвержден неработоспособный текст. 28 ноября 2017 года президент России Владимир Путин на заседании координационного совета по реализации национальной стратегии действий в интересах детей на 2012–2017 годы предложил «детскую» ипотеку в качестве одного из мероприятий по усилению демографической политики. 2 декабря 2017 года президент утвердил перечень поручений по итогам заседания с целью принять до 31 декабря 2017 года необходимые нормативные акты. Поручение было очень лаконичным и отражало только идею программы, что поставило разработчиков в сложное положение: не нарушить рамки президентского поручения и соблюсти аккуратность при расходовании бюджетных средств.
В предпоследний день года, 30 декабря, правила «детской» ипотеки утвердили, а 19 февраля 2018 года участники программы получили лимит кредитования. К этому моменту государственная структура ДОМ.РФ успела выдать первые кредиты с хорошим упоминанием в СМИ, а информация о начале работы по программе активно распространялась банками.
Подробное описание неработоспособности программы составит не меньше десяти стандартных машинописных страниц и может вызвать нелицеприятную реакцию читателя. Не уходя в детали, приведем только часть сложностей, возникающих при реализации программы «детской» ипотеки.
Во-первых, невозможно четко предусмотреть и описать все варианты изменения гражданского состояния родителей и детей. В реальной жизни возможно многое: разводы, повторные браки, изменения гражданства, несчастные случаи, рождение двойни, тройни и так далее. Самая простая иллюстрация: у семьи сразу родилась тройня. Казалось бы, нужно предоставить льготу на восемь лет сразу. Однако текст правил содержит множество предложений размером в полстраницы, из которых это совсем не следует.
Во-вторых, отлаженная банками гибкая кредитная политика и жесткие условия предоставления льготы (выплаты компенсаций кредиторам) несовместимы друг с другом. Банки научились разными способами, включая финансовые санкции (то есть за счет повышений ставки и штрафов), управлять различными нарушениями исполнения заемщиком своих обязанностей. Главным образом это касается вопросов заключения и продления договоров страхования и просрочки во всех ее вариантах. Проще говоря, программа предусматривает выплату субсидии по кредиту со ставкой 6% или невыплату такой субсидии. Такая жесткость ставит крест на любых маневрах при просрочках, отказах от страхования и других реальных ситуациях.
В-третьих, существует многообразие возможных состояний предмета залога, который мог перепродаваться. Аналогичное положение со статусом кредита для рефинансирования. Например, как действовать при перепродаже еще не построенной квартиры в доме, который не сдан в эксплуатацию? В смысловом плане все знают, что такое новостройка, но вариантов юридического описания ее статуса или сделки существует великое множество. Еще больше неясностей по вопросу о том, когда и какой кредит можно рефинансировать.
В-четвертых, следует учитывать временные разрывы между этапами кредитной сделки, регистрационных действий, получением сведений о рождении детей, особенно когда рождается третий ребенок.
В-пятых, необходимо помнить о многообразии прав и обязанностей родителей и детей в части распределения прав собственности, состава созаемщиков, застрахованных лиц и так далее. Вопрос о том, кто и какую роль может выполнять при кредитной сделке и оформлении квартиры, имеет большое разнообразие в ответах.
В-шестых, для усиления помощи родителям необходимо комбинировать механизмы из различных социальных программ, регламенты которых не совпадают. Самый характерный пример будет при попытке формального описания использования материнского капитала в качестве первоначального взноса. Суть ясна, но множество бюрократических проволочек при попытке «выбить» причитающийся материнский капитал от Пенсионного фонда в сочетании с правилами программы «детской» ипотеки могут сорвать всю сделку.
Список можно продолжить, но вывод от этого не изменится. Работа по действующей программе не оправдает никаких ожиданий, а значит, правила надо менять. Банки не захотят рисковать и принимать на себя риск потери субсидии за кредиты, выданные по ставке 6%.
Бесконечные правки или новая редакция
Возможны два пути развития программы. Один из них — путь множественных и непрерывных правок. Второй — абсолютно новая редакция. Стоит учитывать и то, что программа применения «детской» ипотеки объективно сложна в силу ряда причин. Во-первых, в программе предусмотрены два продукта. Во-вторых, программа весьма продолжительна — до 31 декабря 2022 года. В-третьих, льготы предоставляются заемщикам только на часть срока действия кредита.
При этом программа должна одновременно соблюдать разумную социальную справедливость и коммерческие интересы кредиторов. Логика подсказывает, что такой баланс необходимо закладывать на период и после окончания действия льгот. Таким образом, основная причина вялой работы по программе это не плохой первоначальный текст, а отсутствие у программы хозяина. То, что текст программы получился неудачным, говорилось с первого дня публикации соответствующего постановления. В один голос эксперты говорили, что надо ждать исправлений.
Такая уверенность основывалась на опыте двух предыдущих программ: субсидирования кредитов на приобретение новостроек и помощи заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию. Программа субсидирования приобретения новостроек была принята в марте 2015 года. В первые четыре месяца она правилась три раза: 20 марта, 15 мая и 18 июля. Всего по программе было 11 постановлений правительства, включая стартовое, в том числе: в 2015 году шесть штук, в 2016 году три штуки, в 2017 году еще два постановления.
В итоге программа считается успешной и участниками, и экспертами. Принципиальное отличие предыдущей программы состоит в том, что она была выгодна застройщикам, банкам и гражданам, но ее главное целевое назначение заключалось в поддержке строительной отрасли. Активную позицию по развитию программы занимал Минстрой. Можно даже сказать, что министерство выступало идеологическим заказчиком программы.
В «детской» ипотеке на первом месте стоят интересы граждан, а интересы бизнеса только на втором. Складывается ощущение, что интерес к программе может быть у всех, но настоящего хозяина не видно. В противном случае у нас уже было бы не первое, а второе или даже третье исправление. Кстати, существовали прецеденты, когда неудачные правила полностью заменялись новой редакцией. Так случилось с программой помощи отдельным категориям заемщиков, оказавшимся в трудной финансовой ситуации. Напомним, что первый год своего действия программа фактически не работала из-за неудачных условий, но в дальнейшем за несколько правок была приведена в работающее состояние. Можно провести параллели и задуматься про хозяина упомянутой программы. Исполнителем было АИЖК (сейчас известное под именем ДОМ.РФ).
Прошло больше четырех месяцев, а изменения в программу «детской» ипотеки до сих пор не приняты. Получается, что «детская» ипотека нужна всем и никому конкретно. Можно расслабиться и, как в случае с программой помощи заемщикам, подождать год. Ставки снизятся сами, бюджетные средства можно сэкономить. Но в этом случае влияние на демографию отложится. И это будет политический и управленческий провал действующей власти во главе с президентом. Все-таки при рождении детей снижение нагрузки по действующему кредиту и возможность улучшения жилищных условий на льготных условиях являются полезным предложением.
Остается надеяться, что в недрах государственного механизма уже определен настоящий хозяин программы, обладающий необходимыми компетенциями и мотивацией обеспечить успех программы. Такой хозяин программы должен обладать большой смелостью в поисках указанного баланса и методическим мастерством такой баланс формализовать и добиться принятия соответствующего нормативного документа. Если хозяин не определен, то начнется путь правок, а для такой сложной программы он будет бесконечным.
Настоящий хозяин программы может принять на себя ответственность и признать, что быстрее и проще правила «детской» ипотеки переписать полностью, а затем издать новую редакцию. Возможно, надо набраться смелости и сделать конструкцию с максимальным количеством свободы для банков, а получение субсидии максимально упростить, оставив только принципиальные моменты. Это может показаться сложным, смелым и непривычным, но именно этим отличается хозяин от исполнителя — способностью взять на себя ответственность за результат и способы его достижения.
Любой вариант приведения правил «детской» ипотеки в рабочее состояние должен основываться на понимании, что закрыть самыми подробными правилами все стороны жизни не удастся, а смелость будет требоваться постоянно.
Сергей Гордейко
По материалам: “Forbes”
