Они стали менее активными участниками этого рынка
Несмотря на растущий интерес покупателей и арендаторов к качественным офисам, структура спроса на них претерпела серьезные изменения. Половину сделок по итогам первых девяти месяцев нынешнего года сформировали небольшие помещения площадью до 1 тыс. кв. м. Госкомпании, заключавшие крупные сделки последние два года, практически ушли с этого рынка. Спрос на новые офисы со стороны чиновников есть, но готовых качественных площадей для них просто не хватает, объясняют консультанты.
За первые девять месяцев этого года объем поглощения на рынке офисной недвижимости Москвы достиг 396 тыс. кв. м, увеличившись на 17% относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании Knight Frank. Консультанты добавляют, что 50% сделок при этом пришлось на офисы площадью до 1 тыс. кв. м, за год их доля выросла на шесть процентных пунктов (п. п.). Офисы от 1 тыс. до 2 тыс. кв. м сформировали 24% спроса: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель сократился на 3 п. п. На офисные площади от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м пришлось 26% запросов против 29% годом ранее. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков связывает заметное увеличение доли небольших помещений со снижением в этом году активности госкомпаний, которые в 2017-м заключали самые крупные сделки.
Аналогичную тенденцию заметили и другие консультанты. Так, согласно данным CBRE, по итогам первых трех кварталов этого года объем поглощения офисной недвижимости достиг 574 тыс. кв. м, увеличившись в два раза относительно аналогичного показателя прошлого года. По прогнозам директора отдела офисных помещений CBRE Виктории Задориной, по итогам года значение достигнет 700 тыс. кв. м. При этом 42% сделок за девять месяцев, по расчетам CBRE, сформировали помещения до 1 тыс. кв. м, по итогам трех кварталов 2017 года этот показатель оценивался в 39%. Доля офисов от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м в структуре сделок, напротив, снизилась с 41% до 30%.
Госкомпании стали активными участниками рынка недвижимости на фоне экономического кризиса 2015 года. По подсчетам Colliers International, в 2016–2017 годах на их долю пришлось 20% от общего объема заключенных сделок. Но в этом году показатель сократился до 8%. По словам госпожи Задориной, в этом году чиновники заключили всего одну крупную сделку: правительство Московской области выкупило 29,9 тыс. кв. м в бизнес-центре «Паллау-РБ». «У госструктур потенциально может быть интерес, но на рынке практически нет готовых крупных объектов. Если в ближайшее время мы и увидим подобные сделки, то они будут либо не столь масштабны, либо в объектах на стадии строительства»,— рассуждает она. Ранее консультанты действительно уже указывали на формирующийся дефицит качественных площадей: по их прогнозам, ввод офисной недвижимости в этом году может стать минимальным за последние 15 лет (см. “Ъ” от 9 октября). Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов ждет возвращения на рынок госструктур в 2019 году. «В условиях санкций государство и квазигосударственные компании принимают более активное участие в экономических процессах внутри страны, в том числе и на рынке недвижимости»,— указывает он.
По словам регионального директора департамента офисной недвижимости Colliers International Веры Зименковой, в этом году наиболее активными на рынке бизнес-центров в первые девять месяцев были компании, работающие в банковской сфере: на их долю пришлось 23% сделок по аренде, 14% заняли ритейлеры, 12% — IT-компании. 78% спроса при этом обеспечили российские арендаторы, годом ранее показатель оценивался в 80%. Согласно расчетам Knight Frank, лидерами спроса наиболее востребованного формата малых офисов стали производственные компании. На их долю пришлось 28% сделок по аренде и продаже площадей до 500 кв. м. Наиболее крупными соглашениями, по данным консультантов, помимо покупки новых помещений для Московской области стали сделка по аренде «Аэрофлотом» 14,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Арбат 1» и продажа банку «Авангард» 14 тыс. кв. м в комплексе «Лесной, 6».
Александра Мерцалова
По материалам: “Коммерсантъ”
