Верховный суд запретил государственным учреждениям страны продлевать арендные договоры без конкурсных процедур
К такому неожиданному результату привел многолетний конфликт частной петербургской ритуальной компании с администрацией больницы в Колпино. Верховный суд встал на сторону бизнесменов, отменив нормативные акты нижестоящих инстанций и Федеральной антимонопольной службы. Эксперты полагают, что госучреждения такие процессы теперь не смогут выигрывать, региональные бюджеты пополнятся, а коррупции станет немного меньше.
Сила обратной силы
История начиналась банально. В 2014 году петербургская ритуальная компания, ООО «Похоронная служба», попыталась воспользоваться странной конфигурацией городского похоронного бизнеса – арендовать помещение в морге Городской больницы № 33 (располагается в Колпинском районе). В Петербурге ритуальные компании умудряются иметь свои представительства в моргах всех больниц, причем в самых посещаемых родственниками умерших местах. Таким образом бизнесмены предлагают свои услуги, связанные с подготовкой покойников к захоронению или кремации. В целом по городу этот сектор бизнеса оценивается примерно в 2 миллиарда рублей в год – столько денег родственники умерших в целом платят ритуальному бизнесу на текущий момент.
Место в 33-й больнице, на которое претендовала «Похоронная служба», было предсказуемо занято другой ритуальной компанией – ГУП «Похоронное бюро Колпинского района» (сейчас одноименное ОАО). Когда срок аренды, предусмотренной договором между больницей и «Похоронным бюро Колпинского района», закончился, бизнесменам снова отказали, мотивируя приоритетным правом тогдашнего арендатора на продление договора. Представляющий интересы «Похоронной службы» юрист Александр Лашер обратился в петербургское управление Федеральной антимонопольной службы и в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но везде получил отказ.
Юрист жаловался на нарушение закона «О защите конкуренции», который предписывает государственным учреждениям сдавать свои помещения в аренду на основе конкурса. ФАС и арбитраж отвечали, что закон принят в 2006 году, а статья 17.1 закона о конкурентных торгах стала действовать с 2008 года, первый же договор аренды между колпинской больницей и «Похоронным бюро Колпинского района» заключен в 2000-м, поэтому данное требование на этот арендный договор не распространяется, так как закон обратной силы не имеет. К такому же выводу пришли суды вышестоящих инстанций, но Александр Лашер проявил упорство и довел спор до Верховного суда. Высшая судебная инстанция России отменила все нормативные акты нижестоящих инстанций и решение ФАС и заявила: государственные учреждения обязаны продлевать договоры аренды своих помещений только на условиях конкурсов.
Отсутствие конкурса – конкурентное преимущество
В своих выводах Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда обратила внимание на одно обстоятельство, которое не заметили все предыдущие судебные инстанции. Да, закон обратной силы не имеет, да, первый арендный договор между больницей и «Похоронным бюро Колпинского района» был заключен до появления закона «О защите конкуренции», но уже после появления этого закона договор продлевался неоднократно, и данному обстоятельству в законе уделено особое внимание.
Продление договора аренды помещения в государственном учреждении без проведения конкурса позволительно лишь в одном случае – если данный договор аренды первоначально был заключен в результате проведения конкурсной процедуры. Если же договор аренды заключен много лет назад, то просто продлевать его с тем же арендатором вечно нельзя – это противоречит принципу свободного рынка.
«Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 11.04.2000 был заключен … без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды сторонами заключены дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, и окончательно срок аренды продлен до 31.01.2015. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды … на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур … В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды…» – написано в мотивировочной части определения Верховного суда.
Доходы для бюджета плюс доверие власти
Адвокат Pen&Paper Роман Пархоменко говорит, что в последнее время такие споры стали довольно редкими, хотя еще несколько лет назад их было очень много – именно в связи с продлением на неопределенный срок договоров аренды государственной недвижимости.
– Эти споры начались после 2008 года, потому что с 1 июля 2008 года законодатель запретил заключение договоров аренды государственного имущества без торгов. Сначала, если договор аренды был заключен до 1 июля 2008 года без торгов, его заключение на новый срок снова без торгов было возможно только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства. Но эта норма закона «О защите конкуренции» утратила силу с 1 июля 2013 года, – говорит эксперт.
По мнению Романа Пархоменко, выводы, к которым пришел Верховный суд, могут затронуть интересы арендаторов государственного или муниципального имущества, пользующихся им на основании дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным до 1 июля 2008 года, в том числе в связи с возобновлением действия договоров на неопределенный срок. По словам эксперта, общее количество таких договоров в России оценить невозможно, но наверняка их еще тысячи. И теперь судебные споры на данную тему должны заканчиваться выводом о незаконности продления договоров аренды государственного имущества, заключенных до 01.07.2008 года, без проведения торгов.
По мнению руководителя направления девелопмент Becar Asset Management Екатерины Тейдер, данное определение Верховного суда существенно повлияет на арендаторов, которые арендуют у госучреждений помещения на протяжении длительного времени. Теперь их позиции не выглядят незыблемыми.
– Но любая ситуация всегда имеет две стороны. Для кого-то данное решение откроет новые возможности: например, изменение положительно скажется на пополнении региональных бюджетов, так как количество договоров аренды, которые были подписаны на условиях, не соответствующих рынку, существенно сократится, – говорит Екатерина Тейдер.
Кроме того, по ее мнению, подобные нормативные акты дополнительно мотивируют компании решать споры в судебном порядке, проходить все инстанции и идти до конца. Отмена решений предыдущих инстанций Верховным судом может стать хорошей поддержкой для компаний, которые уверены в своей правоте и стремятся к прозрачности рынка. А еще это добавит доверия судебной власти со стороны бизнеса.
Их имя легион…
Вопрос о масштабе явления – пролонгации старых договоров аренды помещений в государственных учреждениях – самый сложный. В петербургском комитете имущественных отношений такой статистики не ведут. «У нас тысячи договоров, и мы физически не в состоянии вычленить из них те, которые были заключены до 2008 года», – сказали там корреспонденту «Фонтанки».
«Виновник торжества» юрист Александр Лашер полагает, что в Петербурге 95 процентов арендуемых в государственных учреждениях помещений арендуются очень давно и на таких же условиях, как оспоренные им в Верховном суде.
Просивший об анонимности сотрудник Управления по борьбе с экономическими преступлениями петербургского ГУ МВД говорит о неоднократных жалобах бизнесменов, которым не удается арендовать помещения в таких учреждениях из-за постоянно пролонгируемых договоров «со своими».
– Мы отправляем жалобщиков в суды, потому что доказать коррупцию нашими силами в таких ситуациях нереально. Но я уверен, что в каждом втором госучреждении есть по парочке любимых арендаторов, и в масштабах страны такие договоры исчисляются десятками тысяч, – сказал он.
Важность антикоррупционной составляющей вынесенного Верховным судом определения подчеркнул руководитель петербургского центра «Трансперенси-Интернешнл» Дмитрий Сухарев:
– Верховный суд затронул в данном случае чрезвычайно интересный с точки зрения коррупции сегмент рынка недвижимости – помещения, в которых выгодно размещать торговые объекты, чей профиль соответствует деятельности госучреждений, где эти помещения находятся. Таких помещений всегда мало, из-за них традиционно конфликтуют бизнесмены, и на них традиционно наживаются недобросовестные руководители соответствующих госучреждений. Я не думаю, что данное определение Верховного суда повлияет на коррупцию в России в целом, но на уровне первых лиц многочисленных больниц, поликлиник, где можно продавать лекарства, образовательных учреждений, где можно организовывать общественное питание, и так далее, ситуация должна измениться к лучшему, – считает Дмитрий Сухарев.
Лев Годованник
По материалам: “Фонтанка.ру”
