Откуда взять стартовый взнос по ипотеке и что делать, если его нет и не будет
Центробанк в новом 2019 году ужесточил требования к капиталу банков, выдающих ипотеку с низким первоначальным взносом. Эта мера, как ожидается, окажет положительное влияние на кредитоспособность банкиров, но для обычных людей последствия печальные: кредиты на жилье стали менее доступными.
Большинство крупных игроков рынка ипотеки не соглашаются работать с заемщиками, имеющими на руках менее 15 процентов стоимости приобретаемой квартиры. «Рулевой» банковского сектора — Сбербанк — с 14 января повысил ставки по главным ипотечным продуктам на один процентный пункт, а по ипотеке с первоначальным взносом до 20 процентов — на 1,2 процентного пункта.
Занимать деньги, не имея денег, стало совсем не выгодно. Как россияне копят на ипотеку и что делать, если сумма первого взноса кажется катастрофически большой, разбиралась «Лента.ру».
Низко пали
Чудес не бывает — типичный ипотечник небогат и влезает в так называемое кредитное рабство, едва достигнув «порога входа». По данным аналитиков агентства «НДВ-Недвижимость», в четвертом квартале 2018-го доля жилищных займов с низким первоначальным взносом превысила 45 процентов. При этом у крупных банков почти нет ипотечных программ, позволяющих оформить кредит с первоначальным взносом менее 15 процентов. Помогают игроки второго плана — некоторые из них готовы взять под крыло людей с минимальным взносом, но ставки по таким займам обычно выше.
По словам Ирины Тумановой, руководителя ипотечного отдела «НДВ», клиент, не готовый оплатить хотя бы 15 процентов квартиры, лидирующими банками априори расценивается как дефолтный. «На эти банки работает их репутация, надежность, поэтому они никогда не будут стараться наверстать мелких игроков, и их требования к первоначальному взносу всегда будут высокими, они не опустят планку ниже 15 процентов, — говорит эксперт. — Региональные банки — да, в единичных случаях могут давать чуть ли не с нулевым первоначальным взносом». По-другому конкурировать с «крупняком» не получается.
В действительности опасными, то есть потенциально дефолтными Туманова называет займы с первоначальным взносом менее десяти процентов, которых в принципе немного — около семи процентов от общего объема выдачи.
Из-за ужесточения требований Центробанка к кредитным организациям, выдающим рискованную ипотеку, средняя ставка по кредитам на жилье в банках за пределами топ-100 еще в декабре 2018-го превысила 13 процентов, указывает эксперт. «Когда этот показатель перевалит за 14 процентов, людям будет невыгодно брать такие дорогие кредиты, и они будут искать возможность увеличить размер первоначального взноса и оформить ипотеку в более солидном банке», — прогнозирует она.
Продать что-нибудь ненужное
Откуда среднестатистический россиянин берет деньги на первый взнос? Здесь тоже никаких иллюзий: как следует из аналитических материалов агентства «Бон Тон», порядка 54 процентов будущих ипотечников откладывают часть зарплаты, таким образом постепенно накапливая нужную сумму.
«Например, при доходе на уровне 80-90 тысяч рублей в месяц можно откладывать порядка 25-30 тысяч рублей и сформировать 500 тысяч примерно за полтора года», — подсчитали аналитики.
Для тех, кто не хочет «отрезать» от зарплаты, есть материнский капитал: им пользуются порядка 14 процентов ипотечников. «Столь заметная цифра для данного источника денежных средств объясняется наличием льготной ипотеки для покупателей с детьми», — поясняют в «Бон Тон».
Программа льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми действует в России с начала 2018 года. Изначальный ее вариант предусматривал сниженную ставку только для семей с двумя и тремя детьми. Для льготников ставка по кредиту субсидируется до шести процентов годовых. В регионах семьи, где рождается второй ребенок и последующие дети, могут рассчитывать на шесть миллионов ипотечных рублей, а в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 12 миллионов рублей.
Еще один способ аккумулировать средства на ипотеку — продать имеющееся жилье. К нему прибегают 12 процентов будущих ипотечных должников. Кредит в таком случае требуется для финансирования разницы в цене между старой и новой квартирами, и долговая нагрузка, как правило, получается небольшая.
На помощь родственников при оформлении ипотеки рассчитывает только каждый десятый российский ипотечник, говорится в материалах «Бон Тон». Чаще всего речь идет о родителях, которые помогают подросшим детям обзавестись собственным жильем и сами отдают отпрыскам деньги на первый взнос.
Другие способы накопления нужной суммы малопопулярны — например, лишь три процента заемщиков используют доходы, полученные за счет вложений в ценные бумаги и прочих инвестиций.
Вышли в ноль
Идеальное решение для тех, кто по каким-то причинам не может копить, — взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Проблема в том, что таких кредитных программ практически не осталось: отечественные банкиры, наученные ипотечным кризисом в США, почти перестали работать с «нулевиками» — несмотря на то что недобросовестных должников в последние годы стало меньше.
Осенью 2018-го количество ипотечных кредитов в России, платежи по которым не вносились 90 дней и более, находилось на исторически низком уровне. Доля «плохой» ипотеки в прошлом октябре составила 1,9 процента. Еще два года назад этот показатель равнялся примерно трем процентам, в 2010 году — семи процентам.
Ипотеку вообще без первого взноса, тем не менее, можно получить при покупке квартир в ряде новостроек — застройщики и агентства недвижимости частным образом договариваются о предоставлении таких преференций своим клиентам.
В Москве, например, по данным «БЕСТ-Новострой», квартиру или апартаменты без первоначального взноса можно приобрести в аккредитованных банками «Возрождение», «СМП Банк» и «Россия» проектах — это ЖК «Домашний», «Гринада», «Орехово-Борисово», «Каховская», «Эко Видное 2.0», «Вавилов Дом», «Фестиваль парк», «Хэдлайнер», «Родной город Октябрьское поле», «Мир Митино», «Родной город Орехово-Борисово».
Также с «нулевиками» работает группа компании «А101» (согласно информации на сайте девелопера), реализующая несколько крупных проектов в Новой Москве. В «Новых Ватутинках» (Новомосковский округ) дают ипотеку без первого взноса, но сумма кредита ограничена восемью миллионами рублей.
Условия по ультрадоступным кредитам вряд ли можно назвать выгодными — ставка, как правило, не меньше 14 процентов — почти как в черный ипотечный период декабря 2014-го — марта 2015-го, когда займы стали практически недоступными из-за резкого увеличения ключевой ставки Центробанка.
Два счетчика, шеф
Другой вариант для людей без денег, желающих купить квартиру здесь и сейчас, — рассрочка. Стоит учитывать, впрочем, что возможность покупки жилья по этой схеме крайне редко предусматривает нулевой первоначальный взнос. Исключения делаются, как ни странно, для богатых.
Так, комплекс «Башня Федерация» — флагманский проект делового центра «Москва-Сити» — в январе 2019-го объявил о запуске двух программ рассрочки для покупателей классических апартаментов. Одна из них не предполагает внесения первоначального взноса. Максимальный срок действия рассрочки — 18 месяцев. Но в программе участвуют только десять классических апартаментов площадью от 140 до 350 квадратных метров. В базе ЦИАН минимальная стоимость апартаментов в «Федерации» — 22,8 миллиона — явно не бюджетное предложение.
В новостройках менее шокирующей ценовой категории у «рассрочников» все же просят первый взнос — обычно в размере не менее 25 процентов. Беспроцентных программ при этом почти нет, и в большинстве случаев покупка по ипотеке представляется более выгодной.
«Рассрочки используют физлица, которые по какой-то причине не могут одобрить ипотеку, несмотря на высокие доходы, — например, индивидуальные предприниматели. Кроме того, в рассрочку часто покупают машино-места и коммерческие помещения, на которые сложно взять кредит», — поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Программы рассрочки предусматривают более высокую, чем ипотечные, долговую нагрузку, «упакованную» в довольно короткие сроки. Жесткий финансовый прессинг, пусть и добровольно избранный, выдерживают не все. Около года назад, в январе 2018-го, житель Петрозаводска покончил с собой из-за того, что не смог расплатиться с застройщиком, продавшим ему квартиру в рассрочку. У него осталось четверо детей.
Худший вариант для будущих заемщиков, по общему экспертному мнению: ипотека + потребительский кредит на первый взнос. Логика простая: если человек не способен собрать минимальный для покупки квартиры стартовый капитал, вешать на себя многомиллионное кредитное обязательство — чистое безумие.
По материалам: “Лента.Ру”
