Сколько стоят самые дорогие квартиры в Москве и почему дешевле поселиться в Майами
Несмотря на ослабление рубля, Москва остается одним из глобальных рынков элитной недвижимости. И хотя долларовые цены на элитные новостройки российской столицы за год снизились, средний московский метр все еще дороже, чем в Берлине и Майами. О том, с какими рекордами рынок встретил весну, «Ленте.ру» рассказывают застройщики и риелторы.
Элитная недвижимость — не просто статусный атрибут, но еще и актив, подверженный периодическим спадам. Согласно индексу жилой недвижимости премиум-класса Savills, темпы роста цен на дорогое жилье в 2018 году заметно снизились. А кое-где никакого роста не было вообще: например, в Дубае цены упали на 6 процентов, а в Москве — на 4,6 процента. В Savills такую динамику объясняют колебаниями цен на нефть — причем, как говорят эксперты компании, на 8 процентов подешевела и аренда.
Правда, речь о долларовых ценах. И, несмотря на эту тенденцию, Москва все еще обходит по средней цене квадратного метра (как в долларах, так и в евро) такие глобальные рынки, как Майами, Дубай, Мадрид и активно растущий Берлин.
Золотой ЦАО
Cнижение цен на глобальном уровне отнюдь не печалит игроков московского рынка — практически во всех сегментах столичного элитного рынка рублевый ценник, уверяют опрошенные «Лентой.ру» эксперты, напротив, растет, поддерживаемый высоким спросом.
По данным аналитиков «БЕСТ-Новострой», московские элитные новостройки прилично подросли в цене за один только февраль 2019-го: средний бюджет покупки в апарт-комплексах вырос на 8 процентов, до 105,5 миллиона рублей за лот, в «традиционных» ЖК с квартирами — на 2 процента, до 137,3 миллиона. Средняя стоимость метра в новостройках в начале марта находится на уровне от 838,7 тысячи (апартаменты) до 890 тысяч рублей (квартиры).
В премиальном сегменте, куда в последние несколько лет аналитики относят жилье в новостройках, которые по каким-либо параметрам (чаще всего это нецентральное местоположение) не дотягивают до «элитки», цены за год подросли, по данным Insigma, примерно на 10 процентов — до 750 тысяч рублей за метр.
Что до ценовых максимумов, по данным Kalinka Realty, они зафиксированы в Замоскворечье — в районе Якиманка. «Средняя цена предложения на Якиманке по итогам февраля составила 1,08 миллиона рублей за квадратный метр, — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Высокий уровень цен объясняется тем, что в районе преобладают проекты на завершающей стадии готовности». В тройку лидеров, по словам Румянцевой, вошли также Хамовники и Арбат с показателями в 950 и 869 тысяч рублей за метр соответственно. Самые «доступные» элитные новостройки, по данным Kalinka, представлены в районах Таганский и Красносельский — 528 и 500 тысяч рублей за метр.
«Внутри каждого из районов есть свои локации, где цена в элитном проекте может быть выше среднего уровня на 20-25 процентов», — подчеркивает Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Что касается аренды, рост в этом сегменте оказался еще более выраженным: как подсчитали аналитики компании Penny Lane Realty, со 150-200 тысяч рублей в 2016-м ставка аренды средней элитной квартиры выросла к 2018-му до 250 тысяч рублей в месяц. Правда, такие цифры отражают, скорее, «хотелки» квартирных хозяев, чем спрос со стороны арендаторов: эксперты компании подчеркивают, что не менее 20 процентов предложения вообще не интересуют съемщиков из-за неадекватно завышенного ценника.
И в аренде, и в продаже на элитном рынке аналитики традиционно отслеживают квартиры-рекордсмены, которые выставлены по максимальной стоимости. Мартовский рекорд, по статистике ЦИАН, принадлежит квартире в доме на Мосфильмовской улице. Этот пентхаус площадью немногим менее двух тысяч квадратных метров продается за три миллиарда рублей. Самая дорогая арендная квартира марта, по данным аналитиков компании, также находится не в самом сердце города: это четырехуровневый пентхаус на Ленинском проспекте. Ставка аренды 1100-метрового объекта — 800 тысяч рублей в месяц.
Дачный миллиард
Загородный рынок уже несколько лет находится в глубокой стагнации, хотя, как рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE, в элитном сегменте цены за год все же подросли — в среднем, на 4 процента. Однако в отдельных проектах — в частности, на Рублево-Успенском шоссе, — рост за год, по словам эксперта, составлял от 30 до 50 процентов. Впрочем, это были, скорее, локальные случаи, связанные со строительством одной из школ. «Похожая ситуация была в целом по направлениям, где произошло улучшение инфраструктуры: как транспортной, так и социальной», — добавляет Менжунов.
Относительно 2017 года, как рассказывает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, средний ценник высокобюджетного загородного объекта в Подмосковье вырос на 8 процентов, достигнув к февралю 2019-го 91,3 миллиона рублей. Средняя цена сотки земли без подряда — порядка трех миллионов рублей. Верхняя планка, по оценке Savills, находится на уровне 775 миллионов рублей за дом, хотя время от времени на рынке появляются и лоты значительно более высокой стоимости — как, например, особняк на Минском шоссе за 1,9 миллиарда рублей, признанныйв конце 2018 года самым дорогим частным домом России.
Рынок аренды, по статистике Penny Lane Realty, представлен 662 домами (8 процентов из них можно снять не только в долгосрочную аренду, но и на лето). Средний бюджет в случае долгосрочной аренды составляет 460 тысяч рублей в месяц, краткосрочной — 550 тысяч рублей в месяц. Самый дорогой объект марта 2019-го, отмечают в компании, выставлен в аренду за 7,9 миллиона рублей в месяц — это дом на Рублевке площадью 1100 квадратных метров на участке в 300 соток.
Что до перспектив, как считает Илья Менжунов, прогноз загородному рынку не слишком позитивный: покупателей отпугивают «валютные качели». «В условиях экономической турбулентности все меньше клиентов решаются на сделку, — говорит эксперт. — Одни боятся прогадать с ценой, рассчитывая на падение стоимости. Другие ждут выгодного момента для конвертации валюты. В итоге всплеск спроса может смениться его стагнацией, если очередной пакет антироссийских санкций снова приведет к обесцениванию рубля».
На городском рынке, как говорит Оксана Дивеева, спрос гораздо более активный. «В 2016-2017 годах было не так много новых интересных проектов, по сути, продавалось то, что было выведено ранее, — поясняет эксперт. — Но сейчас, с выходом целой плеяды проектов, мы видим высокий и стабильный спрос». Что, в свою очередь, будет стимулировать застройщиков выводить все новые проекты. Так что россиянам, у которых есть лишний миллиард, еще долго будет из чего выбирать.
Анна Соловьева
По материалам: “Лента.Ру”
