Пересмотр господдержки не помешает банкам в этом году одобрить ипотеку почти на 5 трлн руб., считают в НКР, отмечая, что около половины льготных ссуд в России подходит под новый лимит. Другие эксперты сомневаются, что рекорд будет
В этом году российские банки могут установить новый исторический максимум по выдаче ипотеки, обновив рекорд пандемийного 2020 года, говорится в аналитическом комментарии агентства «Национальные кредитные рейтинги», поступившем в РБК. По оценкам экспертов, в 2021 году объем одобренных кредитов на жилье может достичь 4,6–4,8 трлн руб. против 4,4 трлн руб. годом ранее.
Рекорд по выдачам может быть обновлен уже по итогам октября—ноября текущего года, допускает управляющий директор НКР Михаил Доронкин. По его словам, число новых ипотечных кредитов будет на прошлогоднем уровне — 1,7 млн договоров.
По данным ЦБ, в январе—апреле российские банки уже выдали 1,7 трлн руб. ипотечных ссуд. Это на две трети превышает результат за четыре первых месяца 2020 года и вдвое — выдачи в начале 2019-го. По оценкам НКР, в мае кредиторы одобрили ипотеку еще на 450 млрд руб., а в июне, перед сворачиванием старой льготной программы, выдачи дойдут до рекордных 600 млрд руб. в месяц. Таким образом, в первом полугодии объем новых ипотечных кредитов составит 2,7 трлн руб., а результат второй половины года будет не хуже уровней 2020 года, или 1,8–2 трлн руб., считают в НКР.
Хотя темпы кредитования в этом сегменте замедлятся на 25–35% во втором полугодии, есть много факторов поддержки, следует из обзора НКР. Аналитики, в частности, не считают, что обновленная программа льготной ипотеки существенно охладит рынок.
Смена условий господдержки в ипотеке
До 1 июля 2021 года в России действует программа льготной ипотеки под 6,5%, запущенная в первую волну пандемии. Она дает россиянам возможность купить в кредит жилье в новостройках по ставке ниже рыночной. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградкой обрасти и 6 млн руб. во всех остальных регионах страны. В июне президент Владимир Путин предложил продлить программу еще на год, до 1 июля 2022-го, но изменить ее параметры. Так, предельная сумма кредита снизится для всех регионов до 3 млн руб., а максимальная ставка увеличится до 7% годовых.
Одновременно власти решили расширить программу семейной ипотеки, которая сейчас выдается по ставке 6%. На льготный кредит теперь могут претендовать даже семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Раньше она распространялась на второго и последующих детей. Лимиты по ссудам станут такими же, как в старой программе льготной ипотеки, — 12 млн руб. для «столичных» регионов и 6 млн руб. для остальных. Условия семейной ипотеки распространятся не только на новые кредиты, но и на рефинансирование.
Что будет способствовать новому рекорду
Пересмотр условий программы льготной ипотеки окажет давление на рынок, но спрос населения останется достаточно высоким, говорится в обзоре НКР. Как отмечают аналитики, снижение кредитного лимита до 3 млн руб. серьезно сузит возможность получения льготной ссуды лишь в трех регионах — Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, на которые приходится порядка 30% всех выдач. В целом по стране доля новой ипотеки со средним чеком ниже 3 млн руб. составляет около 50%, оценивают в НКР, поэтому охлаждение рынка будет ограниченным. Часть выдач еще по старым условиям (под 6,5%) перенесется на июль, замечают эксперты: временной лаг между подписанием договора с заемщиком и фактической выдачей денег может составлять до одного месяца.
Наконец, часть заемщиков подпадут под условия расширенной программы семейной ипотеки, поясняет Доронкин: «Поскольку по лимиту и ставке она близка к действующей льготной ипотеке, то ею смогут воспользоваться те заемщики, которые по каким-то причинам не смогли или не успели взять под 6,5%». По расчетам НКР, в апреле на нее приходилось менее 10% оформленных ссуд, но вклад программы в выдачи будет расти.
Еще один фактор поддержки спроса — сравнительно низкие ставки по ипотечным кредитам, считают в НКР. Они выросли по сравнению с прошлым годом, но все еще привлекательны для заемщиков. «К концу года средняя ставка по собственным программам банков поднимется до 9%, но останется ниже показателей 2019 года», — говорится в обзоре.
Какие есть альтернативные оценки
Новый рекорд в ипотеке не будет достигнут по целому ряду причин, полагает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. По словам аналитика, обновленная программа все-таки «отсечет» пласт новостроек в городах-миллионниках, а число потенциальных заемщиков снизится. «Массового перетекания льготных ипотечников в семейную ипотеку не произойдет из-за наличия в программе требования рождения ребенка в 2018 году и позднее», — поясняет он.
Путиловский также указывает на еще один сдерживающий фактор — политику ЦБ. Регулятор решил ужесточить требования к выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом (от 15 до 20% стоимости жилья).
«Банк России открыто заявляет о «перегретой ситуации» в ипотечном сегменте кредитования и, опасаясь ухудшения качества выдаваемых займов, ужесточает требования по предоставлению ипотечных займов, что в конечном счете должно сказаться на кредитной политике банков и снизить уровень выдач», — соглашается директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин. По его словам, рекордных выдач ипотеки в 2021 году ожидать не стоит в том числе из-за уже реализовавшегося спроса «среди качественных заемщиков».
Юлия Кошкина
По материалам: “РБК”
