Десятки респектабельных коттеджей на берегу подмосковных рек и водохранилищ сносят из-за того, что они оказались слишком близко к воде.
Еще семь лет назад Земельный кодекс РФ запретил передавать в частную собственность земли, расположенные в 500 м от линии воды на всем протяжении водоемов-источников питьевой воды. В Москве и Московской области таких источников – 15. В 2010 году, как пишет газета «Ведомости», условия ужесточили: отныне запрещена любая застройка в 100-метровой зоне второго пояса зоны санитарной охраны (ЗСО). Теперь здесь можно размещать лишь пляжные зонтики и кабинки для переодевания, объясняет представитель «Мосводоканала».
Однако это – лишь на бумаге. В реальности большая часть земель, попадающих в ЗСО Подмосковья, уже застроена.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, участки в прибрежной зоне пользуются самым большим спросом у создателей коттеджных поселков. «Цены на недвижимость у воды могут быть на 10-15% выше, чем в среднем по направлению в одном и том же классе. Особенно популярны дома на первой линии водохранилищ с красивыми видами из окна. Они могут стоить на 15% дороже, чем другие дома в поселке», – поясняет эксперт.
Чиновники решили: раз есть спрос – будет и предложение. И самые лакомые куски – земли в 100-метровой прибрежной зоне – распродаются со скоростью света. При этом покупателей почему-то «забывают» предупредить, что возведение на этих участках домов противоречит законодательству.
Сложности добавляет то, что карты ЗСО содержат информацию, составляющую государственную тайну в публичном доступе нет, поэтому их нет в открытом доступе. Следовательно, ни чиновники, ни потенциальные покупатели не могут проверить участок на соответствие букве закона. Границы этих зон не вносятся ни в кадастр недвижимости, ни в ЕГРП.
Однако найти подробное описание этих зон все же можно – в санитарных правилах и в действующем до сих пор постановлении Совета народных комиссаров РСФСР от 23 мая 1941 г. № 355 «О санитарной охране Московского водопровода и источников его водоснабжения», распространяющемся на реки Москву и Истру, а также Истринское водохранилище. Но соотнести это описание с конкретным участком не так просто. Например, описание границ первого пояса ЗСО Рублевской, Западной и Юго-Западной станций водоподготовки выглядит так: «…территория п. Рублево в пределах красных линий, территория к юго-востоку от станции водоподготовки с включением части 7-го квартала Серебряноборского лесничества и территория шириной 100 м к северу от больницы в 7-м квартале…» и т. д.
Проекта ЗСО Московского водопровода действительно нет. Однако незнание закона, как говорится, не освобождает от ответственности: в соответствии с санитарными правилами его отсутствие не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, от выполнения требований, предъявляемых Санитарными нормами и правилами.
Обойти запреты
Риэлторы подтверждают: у их клиентов в прибрежных поселках нередко возникают проблемы с законом. «“Мосводоканал” пытается навести порядок в этой сфере. И я считаю, что это правильно», — говорит Андрей Соловьев. Но порой пострадавшими оказываются добросовестные покупатели. «Иногда водохранилища меняют свои размеры. У нас один клиент так пострадал, когда водохранилище разлилось, санитарная зона оказалась ближе, чем на картах у девелопера. Мы рекомендуем всем нашим клиентам, когда они покупают что-то, связанное с водой, быть очень внимательными и очень серьезно проверять документы», — отмечает Соловьев.
Между тем, особо предприимчивые уже давно придумали способ обойти запреты. Самый распространенный способ – это строительство новых домов во втором поясе ЗСО и 100-метровых прибрежных полосах под видом реконструкции баз отдыха. Как поясняет представитель «Мосводоканала», затем эти объекты продают в собственность.
Контрольные организации теперь постоянно мониторят ситуацию с застройкой прибрежных охраняемых зон. И если прокуратура Московской области, Межрайонная природоохранная прокуратура, Росприроднадзор или Роспотребнадзор выясняют, что земельный участок, расположенный в 500-метровой полосе ЗСО, передан из государственной собственности в частную после 2007 г., дело может обернуться обращением в суд. Надзорные ведомства будут требовать признания сделки купли-продажи недействительной или отмены решения местных властей о выделении участка под застройку.
За 2011-2013 гг. «Мосводоканал» направила более 300 обращений в надзорные и контролирующие органы «для принятия мер по исключению нарушений природоохранного законодательства и санитарных правил». Прокуратура подала в суд 35 исков о признании недействительными постановлений местных администраций об отводе земельных участков под строительство в 100-метровой береговой полосе источников водоснабжения и регистрации их в ЕГРП, из них только 24 удовлетворено.
Десятки участков вне закона
Продажа некоторых участков опротестовывается еще до начала застройки. Самый показательный пример – признание недействительными договоров купли-продажи и выделение под строительство 10 участков в 100-метровой санитарной зоне Истринского водохранилища и деревне Полежайки и шести участков — в деревне Похлебайки. По данным Росреестра, все эти участки принадлежали разным физическим лицам. Связаться с ними не удалось. Корреспондент «Ведомостей убедился, что строительство на этих участках не ведется.
Как выяснили «Ведомости», часть заявлений Мосводоканала и исков прокуратуры касается участков в престижных подмосковных поселках.
Так, в 2012 г. Высший арбитражный суд вынес окончательное решение о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 2,28 га в д. Трусово ООО «ТД «Леско» — застройщика коттеджного поселка «Хонка № 1». Как указывает в своем объявлении агентство недвижимости Contact Real Estate, это «абсолютно готовый камерный поселок на берегу Истринского водохранилища» в 43 км от МКАД по Пятницкому или Новорижскому шоссе. Агентство предлагает там коттедж площадью 400 кв. м «со стильной отделкой под ключ и мебелью» за $2,2 млн.
Генеральный директор ООО «ТД «Леско» Леонид Априк комментировать ситуацию по телефону отказался, пишут «Ведомости».
В истринском суде с ноября прошлого года рассматривается иск межрайонного природоохранного прокурора к владельцу участка № 125 в коттеджном поселке «Высокий берег» Аркадию Соколову. Поселок расположен на берегу Истринского водохранилища в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе.
Прокурор требует от Соколова прекращения строительства, сноса строения и приведения участка в первоначальное состояние, следует из определения суда о проведении экспертизы участка. Третьим лицом в деле значится ООО «Лечищево», входящее в группу компаний Mozaik Development — девелопера проекта «Высокий берег». Генеральный директор Mozaik Александр Барбаянов утверждает, что генеральный план поселка был согласован со всеми необходимыми ведомствами, в том числе и с «Мосводоканалом», еще шесть лет назад. «Расположение жилого дома на участке Аркадия Соколова было изначально обозначено на согласованном генплане, — уточняет адвокат Соколова, управляющий партнер адвокатского бюро “Соболев, Каревик и партнеры” Георгий Соболев. — Согласно генплану этот участок расположен за пределами ЗСО». «Мосводоканал» этот план тогда согласовал, добавляет он.
Поселок застраивается коттеджами шести типов площадью от 170 до 612 кв. м, указано на сайте «Высокого берега». По данным риэлторов, стоимость участков с подрядом на самый небольшой коттедж — от 10 млн руб., готовые дома предлагают по цене от 18 млн до 45 млн руб.
Пошли под снос
Самое громкое решение о сносе застройки на берегу водохранилища было вынесено в 2011 г. Тогда было демонтировано 19 самовольно возведенных строений, в том числе девять коттеджей, четыре фундамента, административное здание, баня, ресторан, построенные на берегу водохранилища на территории Филатовского лесничества Истринского лесхоза неподалеку от деревни Ламишино. Сейчас на этой территории расположена база отдыха «Лесной дом», предлагающая отдых «в четырех комфортабельных коттеджах на берегу Истринского водохранилища».
В октябре 2013 г. тот же суд вынес решения о демонтаже дома, беседки и двух фундаментов ООО «Фининформцентр», владеющего базой отдыха «Марс» на берегу водохранилища. В ноябре этого же года суд принял решение о демонтаже незаконных строений на акватории Истринского водохранилища ООО «Лазурный берег», на территории дома отдыха Berta SPA Village. В компании от комментариев отказались.
Как сообщил судебный пристав Истринского РОСП Александр Тимошенко, сейчас у него в производстве находится исполнительный лист по делу о сносе бани на территории ООО «Лазурный берег». По его словам, за последние два года в его практике было еще четыре случая сноса незаконных построек на берегу Истринского водохранилища, а также одного забора. Все эти производства уже исполнены.
Евгений КОСТИН
salonn.ru
