Что происходит с ценами
В середине июля рынок вторичной недвижимости стал приходить в равновесие. При этом некоторые квартиры становятся более доступными. Что происходит с ценообразованием в разных сегментах вторичного жилья и где искать квартиру дешевле?
Где продают самые дешёвые квартиры и как их купить
Медианная стоимость квадратного метра вторичных квартир в столице (с учётом Старой и Новой Москвы) в конце июня составила около 333 000 рублей. Медианная полная стоимость жилья от собственника в первый месяц лета достигала порядка 17 млн рублей. При этом найти подходящий вариант готовой квартиры можно и по значительно меньшей цене. Так охарактеризовал обстановку на рынке вторичной недвижимости коммерческий директор “Яндекс Недвижимости” Евгений Белокуров.
— Например, при поиске более бюджетной недвижимости можно рассмотреть отдалённые районы столицы, в том числе Новую Москву. Там стоимость квадрата ниже. В июне средняя цена в округе находилась на отметке около 207 000 рублей, а медианная полная стоимость — 9,9 млн рублей, — пояснил он.
Цены могут различаться даже в рамках одного района. Например, дальше от метро жильё может стоить дешевле. Но в целом смена района может позволить сэкономить. Например, трёхкомнатную квартиру площадью порядка 70 квадратных метров в старом доме у метро “Сухаревская” можно купить примерно за 25 млн. Для сравнения: сталинка у метро “Текстильщики” будет стоить порядка 17 млн. Качество жилья будет примерно одинаковым. При этом от “Текстильщиков” до центра ехать на метро всего 10 минут.
Ещё один вариант — это поискать жильё меньшей площади. Например, в Москве в районах между МКАД и Третьим транспортным кольцом большую часть предложения жилья обычно составляют дома брежневских времён. Это постройки 1970-х годов. Площадь трёхкомнатных квартир там составляет порядка 55–70 квадратных метров. При этом есть лифт, а нередко и два лифта, включая грузовой. Это выгодно отличает их от пятиэтажных сталинок и хрущёвок. Стоимость такой недвижимости меньше, чем в сталинках. Цены составляют около 13–15 млн.
Ещё немного дешевле можно купить трёхкомнатную хрущёвку. Площадь их начинается от 48 квадратных метров. Это меньше, чем у многих однокомнатных квартир, но значительной части покупателей важнее иметь отдельное пространство для всех членов семьи.
Стоимость однокомнатных квартир в старом фонде начинается от 8–9 млн. Большое значение имеют район, тип дома и планировка. Чем больше квартира по площади, тем она дороже.
По данным “Авито Недвижимости”, во втором квартале 2024 года по сравнению с первым средняя стоимость вторичного жилья на платформе по России в целом не изменилась и составила 7,3 млн рублей за объект. При этом средняя цена одно- и двухкомнатных квартир за три месяца немного снизилась — на 1% в каждом сегменте. Среди крупных городов наиболее заметное снижение стоимости за квартал наблюдалось в Ярославле (-2%), Самаре (-1,5%), Ставрополе (-1,4%), Брянске (-1,3%), Саратове, Омске и Кирове (-1,2% в каждом городе).
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке во втором квартале составила 132 тыс. руб. (+0,32% к I кварталу 2024 года). Дешевле всего квадратный метр стоил в Брянске (79 тысяч рублей), Ульяновске и Ижевске (по 83 тысячи рублей), Рязани (91 тысяча рублей), Ярославле (92 тысячи рублей) и Кирове (93 тысячи рублей).
Какие квартиры будут дешеветь в ближайшее время
Цены на рынке готового жилья стагнируют. Сейчас не видно ни резкого роста, ни падения стоимости, а также явных предпосылок к кардинальным изменениям. На этот момент обратил внимание Евгений Белокуров.
— Мы предполагаем, что снижение цены может точечно коснуться отдельных лотов и локаций, а не станет глобальным массовым трендом. Так, сокращение стоимости возможно для наименее ликвидных квартир: лотов на первом этаже, без ремонта, с неудачным видом из окна, например на козырёк подъезда, объектов старого жилого фонда, а также квартир в районах с перенасыщенным предложением — локациях, где ведётся наиболее массовая застройка, — добавил Евгений Белокуров.
По его словам, рассчитывать на более низкую стоимость можно и в других случаях. Например, если собственник спешит с продажей квартиры в силу каких-либо личных обстоятельств: пополнения в семействе, при появлении планов на приобретение новой квартиры взамен старой, из-за переезда в другой район или город. Или он уже давно реализует недвижимость и хочет наконец завершить процесс. В таких ситуациях продавцы охотно идут на торг и готовы предлагать не только стандартный дисконт 2–5%, но и более существенные скидки, которые иногда достигают 20–25%.
Однако важно понимать, что далеко не все собственники торопятся с продажей. Также не все продают старую недвижимость, чтобы купить новую. В ситуации с этой категорией продавцов если рынок будет давить на собственника, то он вряд ли снизит цену. Вероятно, продавец просто снимет предложение с экспозиции и подождёт более благоприятных для себя условий.
— Мы не ожидаем, что квартиры на вторичном рынке будут заметно снижаться в цене. Вероятно, в условиях отмены массовой льготной ипотеки часть спроса из новостроек перетечёт во вторичный сегмент за счёт более низкой стоимости метра и возможности заехать в квартиру сразу после покупки, что удержит старый фонд от дальнейшего снижения цен, — рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости “Авито Недвижимости” Сергей Ерёмкин.
Квартиры, находящиеся в отдалённых районах, особенно без удобного доступа к общественному транспорту, будут дешеветь быстрее. Такие объекты менее привлекательны для покупателей, что делает их более уязвимыми к снижению цен. Жильё, расположенное рядом с промышленными зонами или в районах с плохой экологией, также теряет в цене. Квартиры в домах старого жилого фонда, требующих капитального ремонта, будут терять в цене быстрее. Особенно это касается домов, построенных до 1990 года и не попавших под реновацию. Об этом рассказал основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.
— Экономкласс наиболее чувствителен к изменениям в экономике и ипотечным ставкам. Увеличение ставок по ипотеке и урезание льготных программ приводят к снижению спроса на такие квартиры, что, в свою очередь, ведёт к снижению цен. В районах с высоким объёмом нового строительства цены могут снижаться из-за большого предложения. В старых же районах, где жильё требует капитального ремонта, можно найти квартиры по более низким ценам. Некоторые застройщики продают квартиры на вторичном рынке по сниженным ценам, чтобы быстро вернуть вложенные средства, — добавил он.
Нина Важдаева
Фото: Новые Ведомости
По материалам: “Life”
