Титульное страхование – это страхование финансовых рисков при покупке недвижимости, земельных участков. В России титульное страхование – достаточно «молодой и не опытный» вид страхования. На данный момент этот титульное страхование уже вовсю предлагают страховые компании: «ВТБ Страхование», «Росгосстрах», «Росно», «Капитал-Страхование», «МАКС», «СОГАЗ» и другие.
Почему считается, что титульное страхование фактически не «работает» в России? Потому, что в Европе титульное страхование практикуется уже на протяжении многих лет, у нас же пока находится еще в «зачаточном» виде. Примерно 95% покупок недвижимости составляет ипотека. Банки предоставляют ипотеку с обязательным условием – титульным страхованием. Для чего это нужно?
Несмотря на то, что за последнее время люди стали намного грамотнее в юридических вопросах, связанных с приобретением недвижимости, риски всегда были и будут, поскольку не всегда на момент заключения сделок можно заметит какой-либо подвох, даже опытным риелторам. Вот список основных перечисленных страховых рисков, который предлагают практически все страховые компании при заключении договора о титульном страховании: ошибки при оформлении документов купли-продажи; мошенничество; наследники; совершение сделки с участием несовершеннолетнего; незаконные сделки с квартирой, которые имели место до покупки.
То есть, по идее, человек, оформив титульную страховку при покупке недвижимости (квартира, дом, земельный участок), может спать спокойно, наивно полагая, что, в случае признания судом сделку недействительной, он получит от страховой компании всю потраченную сумму.
Во-первых, те, кто узнаёт об одобренном кредите на покупку недвижимости, на радостях просто не задумывается о страховке – доверчиво подписывает все документы, которые предлагает ему банк. А банк подсовывает форму обязательной титульной страховки, в которую включает минимальный список рисков. Если учесть, что такая страховка – достаточно дорогое удовольствие, необходимо внимательно прочесть все ее пункты, чтобы не попасться в ловушку.
Примечательно, что только 4-5% покупателей квартиры (за наличные деньги) задумываются о титульной страховке. Или же подписывают, не глядя, то, что предложит им страховая компания. Поэтому чаще всего случается, что такая страховка становится напрасной тратой денег. Вроде как, есть у Вас титульное страхование, а коснулись Вас беды, связанные с отчуждением по суду Вашей недвижимости – и оказывается, страховая Вам ничего не должна, поскольку Ваш конкретный случай не вписывается в перечень заявленных в страховке.
Вторая причина, по которой титульное страхование в России не выполняет своей функции, и, следовательно, «не работает» – все наши страховые компании предлагают финансовое возмещение, в размере рыночной стоимости, покупаемой квартиры. То есть, Вам, в лучшем случае, возместят не фактическую стоимость, а именно рыночную, которая на тот момент вдруг окажется в разы меньше той суммы, которую вы заплатили.
Третья причина несостоятельности отечественного титульного страхования: при оформлении страховки страховая компания обещает «золотые горы» – проверить «юридическую чистоту» сделки, полное возмещение Ваших убытков, и даже оплатить судебные расходы при наступлении страхового случая. Но нюанс заключается в том, что, например, при покупке первичного жилья страховку возможно оформить только при наступлении права собственности будущего хозяина, а на момент оплаты он таковым еще не является.
Четвертая причина: срок исковой давности договора титульного страхования составляет 3 года. Значит, по истечении 3-х лет договор теряет свою силу. А страховой случай может наступить и после 3-х лет – например, объявился наследник, который только что узнал о своих правах – отсчёт времени начинается заново, а договора титульного страхования уже, по сути, нет.
И пятая, самая обидная причина, по которой Вы, скорее всего не получите суммы фактического ущерба, это то, что суды примерно в 2% случаев выносят решение, которое подходит под страховой случай Вашей компании, и удовлетворит Ваш иск.
Отчего так происходит? Из-за незрелости, несовершенства содержания титульных страховых договоров, недостаточной судебной практики в силу новшества и не освоенности всех тонкостей судебных тяжб по этому вопросу, невнимательности и незнания горе-покупателей, недостаточной юридической подкованности риелторов, а также по многим другим причинам.
Современное законодательство не учло многих факторов, из-за которых человек может остаться без денег и без жилья, несмотря на кажущуюся правильность действий при приобретении недвижимости. Например, купили Вы квартиру, а, спустя полгода, заявляется к Вам освободившийся из мест заключения человек, предъявивший паспорт с пропиской по этому же адресу. Что делать с ним? Он не имеет права на собственность, но не впустить его Вы также не можете – он имеет право жить по месту своей регистрации. Тут уже начнутся судебные тяжбы несколько иного плана, а под страховой случай такая досадность уже не подпадает.
Бывали случаи, когда оформлялся договор купли-продажи квартиры, также – титульное страхование… И тут, откуда ни возьмись, появляются судебные приставы и выселяют «владельца» на улицу, а страховая отказывает в выплате, так как договор титульного страхования был заключен ПОСЛЕ наступления страхового случая. Проще говоря, титульное страхование, призванное страховать финансовые риски покупателя недвижимости – не выполняет своего предназначения.
Ещё один интересный момент: при оформлении ипотеки Ваша квартира является залогом для банка. Соответственно, при наступлении страхового случая, выплату получит именно банк, а не Вы, хотя и заплатили все страховые взносы. Вот, такой парадокс. Если Вы, заключая договор титульного страхования, укажете не ту сумму, которую остались должны банку, а всю сумму стоимости квартиры, тогда разницу между всей суммы стоимости квартиры и суммой долга банку получите Вы.
Чем можно заменить титульное страхование сделки? Если речь идет об ипотеке, то ничем, так как банк не предоставляет ипотеку без заключения договора о титульном страховании. Если же Вы приобретаете жилье или земельный участок за наличные деньги, то выбор страхования остается за Вами. Главное – найти добросовестного и ответственного юриста, который поможет Вам избежать возможных неприятностей при оформлении сделки.
Как же обезопасить себя от риска утраты права собственности? Читайте внимательно все документы, которые подписываете. Наймите высококвалифицированного юриста, который поможет разобраться – «чистая» квартира или нет. Помните о том, что риелторы – не значит: юристы! Риелтор может допустить роковую для Вас ошибку! Заключите договор добровольного титульного страхования: он будет стоить Вам дороже обязательного, но, в конечном счете, оно того стоит! В него Вы можете включить гораздо больше нужных Вам пунктов.
Помните, страховые компании не будут бегать с Вами по инстанциям в случае неприятностей, Вам самим придется доказывать правоту и присутствовать на судебных заседаниях. Настаивайте на том, чтобы в «страховке» была указана к страховой выплате не сумма рыночной стоимости квартиры, а фактические уплаченная сумма, плюс, отдельным пунктом, возможные судебные издержки.
Также в договоре «страховки» нужно прописать возможность менять рыночную стоимость квартиры. Не доверяйте проверку «юридической чистоты» приобретаемой квартиры ни банку, ни страховщикам – ни те, ни другие просто не заинтересованы в этом. Ищите профессионалов своего дела.
Незнание закона не освобождает от ответственности! Ни банк, ни страховая компания – никто не защитит Вас лучше, чем Вы сами. Страховой компании не выгодно выплачивать страховые выплаты, а банку просто нет дела до Вас. И, помните: риск и русское «авось» в подобных делах могут привести к плачевным последствиям.
Илья Рейзер, адвокат, руководитель проекта “Народный адвокат” по ЮВАО
