Долгострои давно стали проблемой не только российского рынка недвижимости. Что делать в сложившейся ситуации? Прежде всего, не бояться. Самый простой выход – ждать. С учетом изменившейся ситуации задержка сдачи действительно может быть вызвана объективными причинами. С другой стороны, это не повод для вас терпеть убытки. Даже если вы не планировали переселяться в новую квартиру сразу, вы несете альтернативные убытки в виде суммы, которую могли получить за аренду.
Согласно закону, подрядчик имеет право задержать ввод в эксплуатацию только на два месяца. После этого за каждый день просрочки вам полагается сумма, равная 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ относительно стоимости жилья. Как правило, это как раз сопоставимо со стоимостью аренды той же жилплощади. Если подрядчик затянул сроки более чем на два месяца, вы можете либо дожидаться сдачи квартиры с последующим требованием пени, либо расторгнуть договор и получить деньги обратно. Однако эти варианты возможны лишь при условии наличия договора долевого участия.
Другим популярным договором между застройщиком и покупателем является предварительный договор купли-продажи. Расторгнуть его также возможно, но эта процедура значительно сложнее. Дело в том, что де-факто такой договор является попросту договором о намерениях сторон. Здесь важен срок действия договора. После его истечения должен быть заключен договор долевого участия или купли-продажи. Если срок предыдущего договора истек, а новый не был заключен, предыдущий теряет свою силу, и деньги должны быть возвращены заказчику.
Сложный случай – договор о вступлении в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такой вид соглашения возлагает почти всю ответственность на пайщиков, в то время как ответственность подрядчика может быть не прописана вовсе. Хуже всего дела обстоят в случае банкротства подрядчика. Тогда взыскать внесенные средства становится практически невозможно. Дело в том, что покупатели жилья получат свои средства только в третью очередь: после получивших физический ущерб работников компании и ее подрядчиков. Однако стоит учитывать и тот фактор, что одновременное ведение дел о банкротстве и уголовных дел еще сильнее снижает шансы дольщиков на получение своего жилья.
Следует знать, что зачастую жилье невозможно получить по вполне объективным причинам, не зависящим от заказчика: юридические тяжбы с администрацией, проблемы с поставками в связи с санкциями и т.д. Так или иначе, нужно заручиться помощью юриста, занимающегося соответствующими вопросами.
Если вы собираетесь застраховать себя от попадания в подобную ситуацию, при выборе подрядчика следует учесть следующие факторы. Насколько часто меняется генеральный подрядчик в ходе строительства? То же касается и изменения стоимости квартир: часто у компании просто не хватает финансирования на продолжение работ. Так или иначе, ключевую роль играет заключенный договор и степень надежности застройщика.
Адвокат Валентина Дублина
