Как под автоградом «пропал» целый жилой поселок
Земельные войны в Тукаевском районе: 400 домов оказались вне закона после того, как хозяйка земли отказалась «делиться».
На фоне уголовных дел в отношении руководства Тукаевского района наружу стали вылезать все новые земельные конфликты. Жители ДНП «Усадьба» на 800 га были уверены, что еще в 2012 году вошли в состав населенных пунктов, однако из новой версии генплана их вычеркнули. Теперь сотни отстроившихся семей потеряли права на инфраструктуру и могут лишиться жилья. Собственница нераспроданных гектаров Альфия Хайруллина объясняет конфликт с районной администрацией своим отказом отдать половину земли.
Порядка 30 подписей оставили под письмом президенту РТ Рустаму Минниханову собственники домов и приусадебных участков дачного некоммерческого партнерства (ДНП) «Усадьба» Тукаевского района.
ДНП представляет собой четыре жилых массива общей площадью почти 800 га, но не объединенных единой границей. Так, 498 га (массивы Усадьба-1, -2 и -3) примыкают к поселку Большая Шильна, 298 га (Усадьба-4) — к Ильбухтино. На них отстроено или строится в настоящее время порядка 400 домов, люди в них живут постоянно, с пропиской, а перспективы жилой застройки рассчитаны примерно на 2 тыс. усадеб. Географически территория входит в Малошильнинское сельское поселение и сравнима по масштабам со всеми 6 местными поселками, которые в общей сложности занимают 1,3 тыс. гектаров. Кроме того, земли Усадьбы — это фактически граница Набережных Челнов, именно сюда в первую очередь должен был расти город по актуальному генплану, именно здесь когда-нибудь должен пройти центральный городской проспект Мира.
В письме Минниханову емко изложена хронология изменений статуса Усадьбы. Впервые генплан Малошильнинского поселения был утвержден советом поселения в ноябре 2012 года. Согласно документу в черту поселений присоединены и спорные ныне земли. В апреле 2013-го были утверждены правила застройки, а в декабре проект генплана одобрил кабмин РТ и подписал на тот момент премьер-министр РТ Ильдар Халиков.
В декабре 2014-го из-за неких изменений в районе генплан с Усадьбой в составе деревень был утвержден повторно, в августе 2015-го — снова согласован Халиковым. В декабре 2015-го года Малошильнинский совет в третий раз утвердил изменения генплана — и опять с Усадьбой внутри.
Тонкость в том, что за все годы исполком района так и не направил документы в Росреестр, чтобы в государственном кадастре недвижимости (ГКН) появились отметки о переводе сельскохозяйственных земель в категорию земель населенных пунктов, а вида разрешенного использования — из сельхозпроизводства в ИЖС, несмотря на то что соответствующий закон №172-ФЗ дает муниципальным властям на эту процедуру 5 рабочих дней.
«Когда мы самостоятельно пытались внести данные изменения, <…> исполком Тукаевского муниципального района <…> направлял в кадастровый орган информацию, не соответствующую действительности, — что наши земельные участки не входят в границы населенных пунктов, — также говорится в письме. — Федеральная кадастровая палата Росреестра, вынося отказные материалы по нашим участкам, <…> в этот же период с октября 2016 года по март 2017 года <…> внесла изменения в сведения ГКН в части категории земли и разрешенного вида использования по земельным участкам сельхозназначения с кадастровыми номерами [перечислен 21 участок] в земли населенных пунктов. <…> Непонятно, почему <…> остались исключенными наши земельные участки из границ населенных пунктов, но остались включенными другие земельные участки».
Все это мало кого волновало до тех пор, пока в этом году не был утвержден новый генплан района. В нем Усадьба вынесена за границы населенных пунктов. Теперь оба пятна оказались землями сельхозназначения, а жители лишились надежд на муниципальную инфраструктуру: дороги, инженерные сети, школы, садики, больницы…
«Нельзя же играть с нами таким образом: то утверждать генеральный план на 20 лет, то вдруг через пять лет его отменять…» — говорится в письме.
Написав президенту, несколько активистов Усадьбы — главы местных КХФ — обратились и в Арбитражный суд РТ с иском к главам района и Малошильнинского поселения, к обоим исполкомам и советам депутатов о признании бездействия ответчиков незаконным. Иск пока рассматривается в первой инстанции.
Напомним, решение о формировании нового генплана района созрело после январской проверки района комиссией республиканской экспертной группы по вопросам противодействия коррупции. Как рассказывали тогда «БИЗНЕС Online» местные депутаты, главным публичным итогом работы стал вывод: разобраться и откатить процессы тукаевской земельной политики уже невозможно, надо начинать с чистого листа. Формировать новый генплан взялся казанский «Татинвестгражданпроект» (ТИГП) и пару месяцев назад завершил его. Одним из новшеств как раз и стал вывод Усадьбы за границы деревень и, наоборот, присоединение к ним ряда сельскохозяйственных, реально пустых участков.
Собственники домов в Усадьбе, с которыми встретился корреспондент «БИЗНЕС Online», рассказали, что они не особо и верили в инфраструктурную помощь государства, но лишение права на нее — это уже чересчур. Кроме того, люди боятся, как бы дело вообще не дошло до сноса домов, ведь теперь земли автоматически должны вернуться в сельскохозяйственный фонд. Большинство опрошенных, впрочем, и не в курсе проблем своего поселка — слишком заняты обустройством личных усадеб.
«Я слышал, что нас исключили из генплана, но последствия представляю плохо, — сообщил домовладелец Руслан. — Лишь бы не снесли, это главная тревога. Хоть у нас 400 домов, но под Москвой же сносили. Ну и конечно, хотелось бы, чтобы район нас тоже имел в виду в своем бюджете. Нужны дороги, газ. Для меня важна школа, потому что сейчас я вожу ребенка в Малую Шильну».
«У многих людей здесь последнее жилье — квартиры продали, построили тут дома, — говорит собственник недостроенного жилого дома в „Усадьбе-2“ Ильсур Набиев. — Я, как достроюсь, собирался прописаться. Мы что теперь, бомжи, что ли, получается? Не имеем права на государственные услуги? До сих пор всю инфраструктуру мы и так делали сами, хотя Медведев говорит, что государство должно участвовать везде. Газа у нас нет, дорогу, электричество и городскую воду провели за свой счет через управляющую компанию. Больницу нам теперь тоже самим строить? У меня внуки, по старому генплану нам школу обещали — теперь как? И за что мы тогда налоги платим?»
Что касается определенности места жительства, то, как выяснилось, в перечень почтовых адресов дома Усадьбы все-таки уже внесены, хотя новый генплан и это достижение ставит под вопрос. Еще один собственник, Александр Гежа, живет в Усадьбе с семьей и своими родителями. По его словам, соседи по улице — в основном пенсионеры, от муниципальных планов далеки, просто все хотят газ и дороги.
Жительница Усадьбы-3 Галина Кириллова, участница публичных слушаний по новому генплану, рассказала, что о мероприятии сельчане узнали день в день, однако человек 15 на них удалось собрать, жители единогласно протестовали против утверждения новой карты. Впоследствии жителями был подан иск к главе района Василю Хазееву об отмене постановления о проведении слушаний, но в сентябре Арбитражный суд РТ прекратил производство по иску.
«Мы денег от Малошильнинского поселения не получаем, а нам нужны автобусная остановка, почта, медпункт. Люди покупали участки в расчете на ИЖС в перспективе. Сейчас уже каждый дом скинулся по 40 тысяч на центральную дорогу, еще по 10–20 тысяч — на отсыпку периферийных улиц. Кроме того, мы оплачивали и уличное освещение — как проведение ЛЭП, так и текущую эксплуатацию». Добавим к сказанному, что одна только газификация поселка может обойтись жителям еще в 200 тыс. рублей с дома — примерно столько стоила подводка газа к их соседям из коттеджного поселка «Манхэттен».
Вместе с вложениями населения в инфраструктуру поселка расходы несет и управляющая компания ДНП «УК Усадьба» — по словам ее исполнительного директора Альфии Хайруллиной, компания инвестировала собственных и кредитных средств не менее 12 млн рублей. Финансовое участие УК легко объяснимо — все 800 га Усадьбы изначально были собственностью семьи Хайруллиных, владельцев тукаевской агрофирмы «Тимерхан». Почем эта земля им досталась, история умалчивает, как и Хайруллина, которая продавала участки здесь с 2007 года. Известно лишь, что семья выкупала паи бывшего колхоза «Камский». Хайруллина и изложила «БИЗНЕС Online» подробности эпической борьбы за статус «несуществующего» поселка.
Прежде всего она отметила, что бывший руководитель районного исполкома Расим Асылгараев, в настоящее время подозреваемый по уголовному делу о выделении участка лесного фонда одному из заявителей, лично подписывал решение о включении Усадьбы в границы деревень еще после первых публичных слушаний на эту тему, которые прошли в 2009 году. На самих слушаниях тогда присутствовали и все руководящие персоны местного самоуправления, и представитель Росреестра, и беспрецедентное количество деревенских жителей — согласно протоколу, 140 человек из 310 участников. Тогда было решено, что пока массивы не получат ИЖС, они будут переведены в «дачную застройку».
Но и этого не случилось — по словам Хайруллиной, исполком обещал провести процедуру поэтапно. «Все равно ведь мы вас включили в границы населенных пунктов, о чем еще беспокоиться», — вспоминает она слова экс-председателя тукаевской Палаты земельных и имущественных отношений Татьяны Тедеевой, которая весной оставила должность на фоне коррупционного скандала в ее ведомстве.
Действительно, уже по генплану 2012-го года Усадьба в составе Большой Шильны и Ильбухтино получила категорию Ж-1, что означает «перспективная жилая застройка», и в таком качестве была согласована Халиковым. Однако в Росреестре изменение зафиксировано не было — Асылгараев и глава поселения Геннадий Харитонов не отправили сведения. В генплане 2014 года территория уже обозначалась как просто жилая без пометки «перспективная». На территорию Усадьбы, по словам Хайруллиной, тогда посадили 5 школ и 4 детских садика — обширная и географически растянутая площадь позволяла обслуживать интересы нескольких малошильнинских поселков. Также здесь зарезервировали земли под церковь, мечеть, заправку и, конечно, под продолжение проспекта Мира — полосу шириной 80 м и площадью около 80 гектаров.
«А зачем мне отдавать 80 гектаров под проспект Мира тогда? — риторически спрашивает Хайруллина. — Я и под школы, и под садики землю отдаю, ничего взамен не прошу, а с меня еще 40–50 процентов требуют». Исполком района, по ее словам, выставил такое условие для перевода земель в ИЖС на последних публичных слушаниях: отдаешь 40% земли — получаешь нужный статус. После же в частном порядке «оброк» увеличился до 50%, а затем и до 70%, утверждает собственник.
«Так поступили некоторые ушлые ребята с землями пайщиков — они сказали: давайте нам половину земли, на вторую половину мы вам сделаем ИЖС. Забрали землю, свою половину поделили еще надвое — исполкому и себе». По объяснениям хозяйки Усадьбы, посредники таким образом получили землю бесплатно, в новом генплане их разрозненные куски полей уже определены землей населенных пунктов, в то время как дома ее клиентов на бумаге оказались полем.
Судебные баталии за статус Усадьбы, а также противостояние с исполкомом в уполномоченных органах — отдельная история, из которой можно собрать объемный дайджест нарушений. Так, самостоятельное обращение собственников в Росреестр привело к запросу ведомства в исполком района — действительно ли Усадьба включена в населенные пункты? Для чего вообще нужен был запрос при наличии выписки из генплана, остается загадкой, однако Тедеева тогда подготовила, а Асылгараев подписал ответ о том, что нет, мол, не включена, хотя к тому моменту этот факт был дважды подтвержден решением кабмина РТ.
Когда собственники обратились в суд, чтобы обязать исполком передать достоверные сведения в Росреестр, и суд удовлетворил иск, но вышестоящая инстанция отменила решение на том основании, что Малошильнинское поселение не уполномочено добавлять новые земли к своим населенным пунктам. Между тем на момент принятия обоих генпланов поселения, и в 2012-м, и в 2014-м, таковые полномочия были закреплены именно за поселениями. Об этом четко говорится в ответе минэкономразвития РФ на запрос Хайруллиной, присланном в этом году: «В соответствии с частью 5 статьи 4 федерального закона №136-ФЗ <…> по состоянию на 16 декабря 2014 года утверждение проектов генеральных планов сельских поселений относилось к вопросам местного значения сельских поселений».
Перед тем как заказать у ТИГП новый генплан, Асылгараев в июне этого года издал постановление об отмене действующего генплана, хотя такое решение должен принимать райсовет, а не исполком. Интересная деталь: заказчиком нового генплана выступил, как утверждает Хайруллина, вовсе не район, а частные лица, с которыми район заключил некое соглашение о партнерстве. «Генплан оплатили собственники двух участков, которые были переведены в ИЖС, — главным спонсором выступил Ильяс Гизатуллин. Договор они разбили на две части, чтобы деньги прошли двумя независимыми платежками. Суммы оказались достаточно малы, чтобы заказ прошел без тендера как малая закупка у безальтернативного подрядчика. По этому поводу я писала заявление в прокуратуру, но ответа не дождалась», — рассказывает Хайруллина.
«БИЗНЕС Online» обратился за комментарием к экс-руководителю исполкома Тукаевского района Расиму Асылгараеву. По его словам, в вопросы генерального плана он по большому счету не вникал. «Там вопрос действительно сложный, я точно не скажу, какое там решение будет, — сообщил экс-руководитель исполкома, — Генплан утвержден, но этим вопросом у нас больше владел архитектор, который, к сожалению, скончался. Это он занимался».
Главный архитектор района Владимир Писарев, напомним, умер на прошлой неделе, на фоне визита в исполком оперативных сотрудников и предъявленных руководству обвинений.
Интересно, что свое отношение к проблеме неофициально выразило и татарстанское УФАС. В октябре Хайруллина выступила на встрече челнинских предпринимателей с главой УФАС по РТ Александром Груничевым, обратив внимание на избирательность авторов нового генплана, которые исключили из земель населенных пунктов Усадьбу, но включили в эту категорию неосвоенные участки. После встречи в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» Груничев поделился мнением, что проблема Усадьбы, на его взгляд, больше бьет по личным интересам собственников Хайруллиных.
В контексте требований тукаевского исполкома, который, по свидетельству Хайруллиной, запросил 40–50% Усадьбы (а потом якобы и 70%) за присоединение к населенным пунктам, важно отметить, что такая практика действительно существует.
Неофициальное правило ввел Минниханов, когда выяснилось, что программу обеспечения многодетных семей бесплатными наделами малореально выполнить в полном объеме — земля разобрана крупными землепользователями, зачастую в результате сомнительных схем. Еще в 2012 году президент предупреждал: «У нас много предприимчивых людей, которые землю набрали и сейчас ищут перевода. Глав предупреждаю: все ваши игрушки с садовыми участками плохо кончатся. Пожалуйста, переводите потенциальных инвесторов, которые хотят обеспечить перевод, но 50 процентов они отдадут в фонд ваших многодетных семей, в фонд резерва. Мы в этом случае будем их в первоочередном порядке рассматривать. Надо делиться. С государством».
Вероятно, именно этот посыл, актуальный и поныне, транслировал район и собственникам Усадьбы. Пассаж о том, что при этом переговорщики могли не забывать и о своих личных интересах, оставим на совести Хайруллиной. Так или иначе, она делится не захотела: зачем, если жилые массивы и так включены в генплан в требуемом качестве? Итог налицо: вчера были в генплане, а сегодня уже нет — собственники получили предельно ясное разъяснение прав и обязанностей.
Крайними в этом споре за землю оказались обычные покупатели участков, которые теперь вынуждены беспокоиться за судьбу своих домов и поселка.
Влас Мысько
По материалам: “Бизнес Газета”
