В Боровом Матюшино – big sale на миллиард рублей
Сотка ценой в миллион: жители «казанской Рублевки» массово распродают земли, особняки и старенькие причалы с лодками, но спроса нет.
Гигантское предложение по недвижимости скопилось в Боровом Матюшино: помимо земли и домов — от хибар в 20 «квадратов» до особняков за 58 млн рублей — здесь продают оружейные комнаты, личные пирсы и статусное соседство с «президентскими дачами». Но если раньше дачи у Волги мечтали купить, то теперь желающих заселиться сюда практически нет. Поселок теряет элитный статус, построенные в 1990–2000-х дома морально устарели, да и вода в реке не отличается чистотой, отмечают эксперты «БИЗНЕС Online».
Сотка за миллион рублей
Как выяснил «БИЗНЕС Online», в элитном поселке под Казанью — Боровом Матюшино — идет настоящая распродажа. Если сложить все предложения по продаже домов и коттеджей, выставленные на сайте Avito, получится более 100 объектов общей стоимостью более миллиарда рублей. Проехав по центральной Садовой улице до поселка Миляш, вы увидите десятки объявлений о продаже, закрепленных на воротах гаражей, заборах и самих домах. Алыми полотнищами с номерами телефонов помечены как дворцовоподобные сооружения, полностью отвечающие стереотипным представлениям о Боровом как о «казанской Рублевке», так и скромнейшие старенькие домики на одной сотке земли и множество объектов во всем диапазоне между этими точками.
Местные жители уверяют, что такого не было никогда. «Объектов очень много продается. Сейчас бум какой-то в Боровом Матюшино, везде объявления висят, такого не было раньше. Но хорошая цена не у всех, многие завышают ее процентов на 20–25. Рынок и так стоит, а они еще и цены задирают», — говорит житель Борового Матюшино, генеральный директор компании AVT Азамат Сабиров. По его словам, особенно активно стали продавать огороды, причем массовым явление стало, когда рыночная стоимость земли упала до минимума, а доллар приблизился к максимуму по отношению к рублю — видимо, после 2014 года. «Огромное количество объявлений, потому что ничего не продается и предложения копятся», — так объясняет «феномен Борового» директор казанского агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.
С «золотой» землей в Боровом все не так просто. Если верить горчично-оранжевому цвету на публичной кадастровой карте России, получается, что кадастровая стоимость участка здесь составляет от 100 до 1 тыс. рублей за квадратный метр (100 тыс. за сотку). Но в реальности цена на порядок выше: риелторы оценивают сотку от 800 тыс. до миллиона рублей. И чему удивляться, если местные жители даже картину на продажу выставляют за 1,5 млн рублей (в такую сумму оценен портрет кисти советского акварелиста Артура Фонвизина). А уж когда речь идет о земле… К тому же участков, находящихся в собственности жителей, в поселке очень мало: основная масса взята в аренду на 49 лет у местного лесничества. Поэтому цены могут скакать в обе стороны: маленькие домики на одной сотке вдали от реки можно урвать всего за миллион — и вот вы уже настоящий сосед старой татарской элиты. Есть и дачные предложения от 450 тыс. рублей — столько стоит, например, сезонный зеленый домик из «экспериментального материала», где прежние хозяева даже частично оставят мебель.
Отдельная проблема — участки, выходящие прямо на Волгу, некоторые из них укомплектованы собственным пирсом. Их владельцы уверяют, что с точки зрения закона с ними все в порядке, однако, как на условиях анонимности пояснили «БИЗНЕС Online» эксперты в сфере недвижимости, с законностью тут могут возникнуть вопросы.
Так или иначе, в Боровом и его ближайших окрестностях сегодня выставлены на продажу более 6,5 га земли — 657 соток только в публичных объявлениях.
Оружейная комната, львиный барельеф и рудиментарные бильярдные
Мы процедили сайты объявлений на предмет самой интересной недвижимости, продаваемой в Боровом Матюшино и на его орбите, и составили небольшой рейтинг коттеджей по стоимости. Самый дорогой объект в открытом доступе — красивый трехэтажный коттедж с барельефом льва на входной двери, коваными перилами, внутренним бассейном, бильярдной и потолком в виде ночного неба. Сайт характеризует его как «современный комфортабельный дом для платежеспособной семьи», в котором есть каминный зал, спальни, три санузла, музыкальный салон, спортзал-бильярдная, гараж в доме и парковочные места. Цена вопроса — 58 млн рублей. Находится все это не на первой линии, а на улице Грибной. Впрочем, подборка домов на ней выглядит даже внушительнее, чем на центральной улице, несмотря на символический шлагбаум и крайне узкую аллею. Причем если на Садовой дома только продаются, то на Грибной мы заметили и пару свежих строек.
Вторую строчку в топ-5 самых дорогих объектов Борового занимает приметное краснокирпичное здание с башенкой. За 50 млн покупатель получит 350-метровый коттедж, слегка напоминающий дворец, на участке в 20 соток на первой линии. Судя по фото, внутри приличествующий антураж создают лепные потолки, паркетный пол, дизайнерский ремонт, сауна, бассейн и комната для игры в бильярд. При этом мы обнаружили некую путаницу, внесенную — случайно или сознательно — в объявление о продаже. В нем указано, что здание находится на улице Строителей, хотя в реальности запечатленный на фотографиях дом стоит на Садовой. Впрочем, на Строителей есть очень похожий на него «сводный брат», но без ремонта и в целом попроще.
Тройку лидеров по цене замыкает современный особняк, не просто выходящий на воду, но буквально нависающий над Волгой. Виды из него открываются волшебные. «Подведено электричество, отопление, водопровод, канализация, беловая отделка, итальянский котел, сауна, оружейная комната, гараж, имеется собственный пирс для катера», — говорится в объявлении. Стоимость дома площадью 450 «квадратов» на 6 сотках — 37 млн рублей.
Конечно, в реальности 58 млн рублей для Борового далеко не предел. Это подтверждает, например, директор казанской компании «Автолига» Сергей Шубин, который рассказал нам, что его сосед продает свой коттедж за 300 млн рублей. «Объявления о продаже [этого коттеджа] вообще найти невозможно — видимо, владелец не хочет публичности и продает по своим каналам. Но все, кто хочет купить в Боровом дорогую недвижимость, знают, что он готов продать», — рассказал Шубин.
Но и сумма в 300 млн для «казанской Рублевки» далека от исторического рекорда. Год назад на сайте по продаже люксовой недвижимости LuxuryEstate висело объявление о предложении эксклюзивной виллы в этом поселке за 679,6 млн рублей. Жилая площадь — 3 тыс. кв. метров. При этом на территории расположено два кирпичных дома, четырехместный гараж и участок с дизайнерским декором. В большом доме три этажа, а в гостевом есть баня с сауной. Всего 17 жилых комнат, включая 10 спален и 4 ванные комнаты, плюс винный погреб, два балкона, обычная и приватная террасы. Сейчас это объявление исчезло. Неужели купили?
Сам Шубин продает в Боровом сразу несколько объектов недвижимости. «Не скажу, что потенциальных покупателей много, но люди интересуются. — говорит он. — В среднем в Боровом цена — 1 миллион рублей за сотку, вне зависимости от того, какого качества строение на ней. То есть у меня есть дом на площади 18 соток, я его продаю за 18 миллионов. Земля в аренде — так везде на первой линии. Землей владеет лесной фонд, и выкупить ее пока невозможно, хотя все, кто там живет, много лет пытаются это сделать».
Шубин, в отличие от Сабирова, не чувствует в Боровом всплеска продаж, как и покупок. «Цена везде дорогая, поэтому цикл сделки небыстрый — от 3 до 9 месяцев», — отмечает директор «Автолиги».
Высокостатусное соседство с президентскими дачами
Опубликованные объявления охватывают в общей сложности 17 тыс. кв. м недвижимости в Боровом, так что выбрать есть из чего. В предложениях ценой от 10 млн весьма распространены сауны и бассейны. Такие опции, как хрустальные люстры, арочные окна, автоматические ворота и система видеонаблюдения, тоже идут в базовой комплектации большинства особняков.
Для любителей концентрированной цивилизации продается группа домов на «охраняемой и убираемой отдельной облагороженной территории с домом для работников». Здесь домик плюс пять соток стоит примерно 5,7 млн рублей, но до Волги отсюда придется прогуляться. Сейчас на продажу выставлено пять из десяти домов.
Судя по ряду объявлений, многие продавцы берут дополнительную плату за опцию «высокостатусные соседи». «Это элитный закрытый от посторонних глаз поселок в окружении статусных соседей рядом с президентскими дачами», — гласит объявление о продаже дома из бруса за 13 млн (главным преимуществом которого, судя по количеству восклицательных знаков, все же является четыре машино-места). «За эти деньги вы приобретете комфорт, эксклюзивность и респектабельные знакомства с вашими будущими соседями и, возможно, будущими партнерами по бизнесу», — говорится под описанием коттеджа за 18 миллионов. «Рядом магазины, сельсовет, высокостатусные соседи», — вторит объявление о продаже трехэтажного кирпичного здания на 4 сотках.
«Здесь отлично жить, есть рестораны, пиццерия, три магазина, вода красивейшая. Я считаю, что по инфраструктуре это самый удобный поселок, причем здесь достаточно ровная тусовка, очень многие друг друга знают много лет, ты реально ощущаешь себя деревенским жителем. Элитной деревни. Куча знакомых вокруг, — рассказывает Сабиров. — Когда я не был на Рублевке, мне казалось, что это сплошной элитный поселок. А один раз приехал, оказалось, что там и обычные люди живут. В Боровом Матюшино, конечно, все тоже намешано, но в плане концентрации крупных налогоплательщиков на квадратный сантиметр, я думаю, тут больше всего в Татарстане. Мы на берегу Волги, есть несколько озер, здесь реально жить круче. Есть люди, которые говорят, что Вороновка — крутой поселок, но там нет ни магазинов, ни ресторанов. Единственное, конечно, напрягает то, что начали строить „гетто“ вокруг дороги — 20-этажные дома, которых будет 40 штук, так что, скорее всего, если вдруг кому-то из Матюшино надо прямо утром на работу, им будет тяжело доехать».
«Знаю, что на Грибной линии человек строил дом в память о своей жене — он продается уже лет 20, наверно, никто не берет его. Продается еще два дома в современном стиле а-ля Майами недалеко от Имамова (экс-глава пенсионного фонда РТ Марсель Имамов — прим. ред.). В принципе, я так понимаю, что в ближайшие три года будут выкупать всякие участки и строить на продажу какие-то дома», — описывает крупные объекты директор AVT.
Но, как говорится, не дворцами едиными. Как мы уже вскользь упоминали, на самом деле предложения в Боровом очень разные. Например, продается много дач: некоторые — простые избушки в лесу, некоторые — с небольшими огородами. Отдельная история — дачи на острове рядом с Боровым. Там все просто: домик площадью 20 кв. м на трех сотках можно прихватить всего за 250 тысяч. Лодка в комплекте. Остров напротив санатория «Санта» так плотно застроен, что кажется, будто весь он состоит из домиков, лодок, свай и пристаней. Как это влияет на реку (с учетом специфики дачных канализаций) — тема для отдельного разговора, но с большой земли все выглядит довольно живописно.
«Снег и вода» за 130 миллионов
Распродажа в Боровом распространяется не только на жилую недвижимость — с коммерческой все еще круче. Про корпус «Санты», выставленный на продажу как детский лагерь, наша газета подробно писала: за 270 млн рублей его пытаются продать сразу несколько агентств недвижимости. Однако эксперты и потенциальные покупатели, среди которых известный бизнесмен Михаил Скоблионок, рассматривавший вопрос о приобретении здания несколько лет назад, считают цену завышенной — за сотню купили бы, но не больше.
А на этой неделе на продажу был выставлен культовый для всего Лаишевского района ресторан Sneg&Voda. Авторы объявления на сайте Avito установили цену в 130 млн рублей. «Предлагаемый к продаже объект состоит из нежилого здания-ресторана площадью 1017 квадратных метров и собственного земельного участка в 1786 квадратных метров. Имеется собственная благоустроенная набережная протяженностью 120 метров, собственная парковка для катеров и яхт, бассейн, пляжная зона отдыха. Подготовлен согласованный эскизный проект для дальнейшего освоения и расширения комплекса», — говорится в объявлении. Отметим, что сайт ресторана уже не работает — по данному адресу теперь рассказывают, как вышивать крестиком и поздравлять в стихах ветеринаров.
Открывшийся в 2014 году Sneg&Voda газета «БИЗНЕС Online» вскоре исследовала в формате ресторанной критики. Тогда выяснилось, что зимой заведение превращается в «Снег» — посетителям предлагают покататься на собачьих упряжках, а летом тает в «Воду» — гости могут поиграть в бадминтон, покататься на яхте и поплавать в бассейне.
Кстати, прямо напротив ресторана выставлен на продажу и старенький дом с приметными коваными воротами — по оценке Сабирова, ему лет 100.
«Были у нас в боровом единичные объекты. продавали безуспешно»
По просьбе «БИЗНЕС Online» ситуацию на рынке недвижимости в Боровом Матюшино прокомментировали эксперты.
Вячеслав Егоров — президент гильдии риелторов, руководитель АН «Авангард-риэлт»:
— В Боровом Матюшино всегда много домов продавалось. Надо смотреть, что в других коттеджных поселках: сейчас многие продают загородную недвижимость, налоги, содержание… В Боровом, может быть, сейчас заканчивается аренда: там ведь договоры аренды были у многих — и нет гарантии, что они будут продлеваться.
Сейчас появились организованные коттеджные поселки, есть альтернатива. Люди, наверное, хотят продать подороже из-за места и подешевле построить в другом поселке. Раньше это было элитное место, сейчас уже совсем не то. Во-первых, появилось то, с чем сравнивать, технологии строительства другие, земли больше, Казань разрастается. Я знаю, что сейчас вообще очень много загородной недвижимости продается.
Были у нас в Боровом единичные объекты, их продавали безуспешно. Долго висят. Если ценник высокий, люди в принципе стараются не покупать, потому что строить гораздо дешевле. Продаются дома в основном в ценнике до 7 миллионов. Дорогие, свыше 30, — вложение бесперспективное. Те, кто может себе позволить, уже обладают какой-то недвижимостью. Чтобы какие-то новые покупатели появились, маловероятно: дом будет стареть, терять в цене, многие предпочитают элитные квартиры в городе.
Предложений много, на подобные объекты есть свой клиент, но таких единицы. На 50 дорогих домов найдется один клиент, который будет за эту стоимость искать объект своей мечты. Есть же статистика, что у нас количество миллионеров и миллиардеров сократилось. Люди входят в режим экономии, платежеспособность снизилась. 80–85 процентов — кредитники, а в кредит за 58 миллионов никто дом покупать не будет.
Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:
— В Боровом Матюшино на рынке недвижимости застой. Огромное количество объявлений не потому, что есть спрос, а потому, что ничего не продается и предложения копятся. Спроса особого нет, так как часть объектов продается по неимоверно завышенным ценам, в связи с этим люди не хотят туда уже ехать. Богатые хотят экологию, а в Боровом река не совсем чистая. Если вы помните, направление течения Волги идет как раз в ту сторону: то есть все, что из Казани выходит, течет мимо Борового. И люди это начали понимать.
Во-вторых, основная масса дорогих коттеджей, которые выставляются на продажу, строилась 15–20 лет назад. На сегодняшний день технологии, по которым они были построены, все-таки устарели. Люди за такие деньги не хотят покупать уже устаревшие дома, поэтому они стоя́т, а предложений действительно много. Вообще, спрос на хорошую землю в пригороде Казани хороший, но там цены слишком завышены.
Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:
— Честно говоря, не наблюдала бума продаж в Боровом Матюшино. Очень много достойных объектов не продается, а реализуются морально устаревшие дома, которые в свое время кричали о достатке их владельцев, но сейчас в них нужно вкладывать дополнительные средства, они требуют реновации. Возможно, их хозяева не видят целесообразности этих вложений, или место само по себе утратило популярность — и они начинают продавать.
За волной тех, кто разлюбил Боровые, приходит другая волна — тех, кто сумел накопить на Боровые. Есть те, которые не считают, что дом в Боровых — показатель статуса, а есть и другие, которые сумели собрать денежные средства и готовы купить что-нибудь у тех, кто уже насытился Боровыми. А потом Боровые Боровым — рознь, потому что раньше это была более закрытая территория. Сейчас там очень много всего построено, все говорят о загрязненности Волги.
Насчет элитности… смотря кого считать элитой. Некоторые считают, что им уже нужен усадебный тип недвижимости, а в Боровых земли не очень много. Вообще, сейчас нет какого-то одного места, которое могло бы претендовать на статус нового Борового Матюшино: кто-то предпочитает жить в Кузьметьево, кто-то — в Тетеево, кто-то уехал в Марий Эл, многие уходят в Заволжье.
Ксения Соколова
По материалам: “Бизнес Online”
