Почему Росреестр тормозит сделки в старых ЖК?
В горячий сезон ряд казанских застройщиков столкнулись с бедой — им стало негде страховать риски. А без этого продавать квартиры нельзя.
Новый удар по рынку долевого — ЦБ запретил СК «Респект» страховать застройщиков. Сразу несколько компаний в Казани вынуждено тормознуть продажи. Как рассказали «БИЗНЕС Online» участники рынка, Росреестр приостановил регистрацию уже сданных документов — и лишь накануне разморозил ее. Новые сделки даже не принимаются. Разрулить рукотворный кризис должен уже принятый Госдумой закон, но пока он не вступил в силу — всем придется потерпеть.
«Чувства покупателей квартир не передать»
18 декабря ЦБ РФ обновил список страховых компаний, которые вправе страховать риски застройщиков. При этом исчез крупнейший игрок — страховая компания «Респект». О причинах такого решения регулятор не сообщил. Но, по данным «Ведомостей», к деятельности СК «Респект» были претензии у аудиторов. В частности, им не понравилась инвестиционная стратегия «Респекта»: в 2017 году она принесла страховщику убыток в 1,7 млрд рублей.
«Нам не в чем себя упрекнуть, ведь всего за 4 года своей работы на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков мы предотвратили появление более 200 000 обманутых дольщиков, одновременно обеспечивая доступ добросовестных застройщиков к средствам граждан, — говорится в сообщении на сайте компании. — Желаем вам успехов, процветания и новых миллионов введенных квадратных метров жилья! Строительство доступного и комфортного жилья — большая государственная задача в интересах всех россиян!»
Казалось бы, не трагедия. В принципе страхование ответственности застройщиков — услуга исчезающая. Еще в 2017 году минстрой РФ признал, что эта форма оказалась профанацией — премии страховщики собирали с удовольствием, а когда появлялись проблемные дома, находилось множество способов не платить компенсации. Поэтому была создана единая государственная публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» — этакий аналог АСВ, только не для банков, а для застройщиков. Все они обязаны платить в фонд 1,2% с каждого договора ДДУ. Фонд уже аккумулировал 8,6 млрд рублей, с ним работают без малого 2,1 тыс. застройщиков. Но осталась лазейка — проекты, стартовавшие до 20 октября 2017 года — даты регистрации фонда, — по-прежнему покупали «индульгенции» у страховщиков. Точнее, страховщика — этого самого «Респекта». Дело в том, что хотя в списке ЦБ формально осталось 11 компаний с допуском, но в реальности они этим видом страхования заниматься практически прекратили. На «Респект» приходилось порядка 80% рынка. И податься тем, кто с ней работал, по сути, некуда. Да, вероятно, клиенты «Респекта» попробуют обратиться и к ним, но они могут сказать: «А вы нас не устраиваете», — беспокоится один из участников рынка.
«У граждан, в договоре которых указана страховая компания „Респект“ и которые не успели зарегистрировать договоры долевого участия, конечно же, возникли проблемы», — подтвердила в разговоре с «БИЗНЕС Online» замруководителя управления Росреестра по РТ Ада Зайдуллина. По ее словам, регистрацию ДДУ, где упоминается злосчастное название, пришлось приостановить. На паузу изначально были поставлены даже документы, сданные до 18 декабря, но не успевшие пройти через полную процедуру регистрации прав. Об этом рассказали участники рынка. Шок, который испытали добросовестные покупатели квартир, легко представить. «У нас некоторые приехали из других регионов, их чувства не передать», — отметил один из застройщиков в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Правда, в Росреестре говорят, что зависших сделок было все-таки немного. «Но для каждого отдельно взятого дольщика это, конечно же, трагедия, — согласилась Зайнуллина. — Им в первую очередь необходимо обратиться к застройщику. Он имеет возможность — я бы даже сказала обязан — избрать другую меру, предусмотренную законом».
Накануне «БИЗНЕС Online» стало известно от застройщиков, что уже сданные до исключения из списка документы все-таки пройдут регистрацию. А вот с новыми сделками лучше даже не соваться. При регистрации ДДУ государственный регистратор проверяет обеспечительные меры по обязательствам застройщиков. И всех, кто страховался у «Респекта», просто завернут.
«Мы не дадим дестабилизировать рынок»
По удивительному совпадению исключение «Респекта» из списка ЦБ произошло день в день с заседанием Госдумы, где рассматривался во втором чтении комплекс поправок, ужесточающих требования к застройщикам долевого жилья (в частности, речь идет о запрете работать со средствами дольщиков напрямую, без эскроу-счета для проектов, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).
Глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев отреагировал на якобы неожиданное для него решение ЦБ и в пожарном порядке разработал поправку, которая разрешает проектам, завязанным на страховщиков, переходить в государственный фонд. Документ раздали депутатам прямо в зале пленарного заседания и оперативно приняли во втором и третьем чтении.
«Мы столкнулись вчера вечером с тем, что сегодня утром уже ни один застройщик, который реализует свой проект через старый механизм, подразумевающий страхование рисков страховой компании, не может продать ни одного договора долевого участия», — отметил парламентарий. По его словам, изменения в законодательство позволят избежать остановки продаж, что важно для застройщиков и граждан. «Мы понимаем, что под Новый год очень часто бывает всплеск продаж. И мы не дадим дестабилизировать рынок», — заключил депутат.
Но это слишком оптимистичные заявления. Дестабилизация уже произошла, а закон еще должен получить одобрение в Совете федерации и дождаться подписи президента РФ. Все это время продажи во многих ЖК будут стоять. В Казани с «Респектом» работали, в частности, ЖИК, «#Суварстроит», «АртСтрой», СМУ-88, «СитиСтрой». «Унистрой» с «Респектом» не работал, строительство почти всех проектов идет через компфонд — за исключением «Царево Village», которое застраховано в «Потребительском обществе взаимного страхования застройщиков». В «Ак Барс Недвижимость» отмечают, что их проекты застрахованы у страховщиков, оставшихся в списке. Кто еще «попал» на эти проблемы, сказать сложно: в управлении Росреестра «БИЗНЕС Online» сообщили, что статистику, кто как страхует объекты, ведомство не ведет — люди приходят с готовыми договорами.
«На какое-то время у застройщиков по комплексам, которые были застрахованы в данной страховой компании, прекратится денежный поток, — говорит директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — А те договоры, по которым они вышли сейчас на регистрацию, не смогут быть зарегистрированы. И дольщики либо останутся ждать неопределенное время, либо перейдут на другие комплексы. Такой риск действительно есть. На чужом несчастье счастье, конечно, не построишь, но фортуна сейчас на стороне тех застройщиков, которые страховались в других местах».
Застройщики, опрошенные «БИЗНЕС Online», убеждены, что речь идет о спланированной акции с целью пинками загнать всех в государственный компенсационный фонд. Добровольно застройщики туда не идут. «Работать через компфонд ощутимо дороже, — объясняет замгендиректора компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Если страховщики брали по 0,6–0,7 процента, а сама стоимость бралась как средняя по Татарстану, то отчисления в фонд защиты дольщиков (напомним, 1,2% с каждого квадратного метра — прим. ред.) идут от рыночной стоимости квартиры».
Но даже в этой логике сюрприз от председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной выглядит издевательством. «Что, Центробанк не мог подождать дней десять?! — вопрошают наши собеседники. — Мы надеемся, что поправки в закон, которые переводят страховые платежи в компфонд, будут приняты оперативно, в течение недели». «Они увидели, что компфонд пополняется слишком медленно — ну что такое 8 миллиардов? Три, четыре жилых комплекса?.. Вот и решили развернуть все на 180 градусов», — отмечает другой собеседник «БИЗНЕС Online».
Лилиана Набиуллина, Дмитрий Катаргин
По материалам: “Бизнес Online”
