Как долго это может продолжаться?
Вступающие 1 июля в силу поправки к закону о долевом строительстве делают банки еще более значимыми игроками этого рынка, чем раньше. Однако опыт показывает, что участие финансовых структур в строительной лотерее таит для них много опасностей.
Схлопывание пузыря на рынке недвижимости Испании в 2008–2009 годах — самая сокрушительная катастрофа такого рода в новейшей истории. Цены росли более 30 лет. По данным Банка Испании, с 1976 по 2003 год стоимость недвижимости в Испании в реальных ценах удвоилась (в номинальных выросла в 16 раз). В 2000–2009 годах к существующим 20 млн жилых единиц (дома, квартиры и пр.) добавилось еще 5 млн.
В кризис рухнул спрос, а цены упали более чем на 30%. Очень много застройщиков разорилось, и банки забрали их недостроенные или нераспроданные объекты. Банкам же доставались залоговые квартиры, стоимость которых перестала покрывать ссуду или владельцы которых не смогли выплачивать ипотеку. Некоторые банки и инвестиционные компании даже шли на сделки с муниципалитетами, например, Мадрид продал фондам Blackstone и Goldman Sachs более 5000 единиц социального жилья, сообщает газета El Pais. Распродать жилье на падающем рынке или сдать его в аренду было нелегко, и финансовые структуры часто оставляли дома и квартиры пустыми, дожидаясь, пока цены вернутся к докризисному уровню. В результате к 2011 году пустующими оказались 3 млн домов и квартир, то есть около 10% жилого фонда Испании.
Дном считается 2015 год, после этого цены на испанскую недвижимость начали расти: за четыре года на 18% в среднем по стране, свидетельствуют данные индекса стоимости жилья от Национального института статистики. Рост был не ровным. На родине Дон-Кихота в регионе Кастилия-Ла-Манча цены выросли всего на 4%, а в Мадриде — на 33%, в Каталонии — на 28%. До кризиса квадратный метр в испанской столице стоил €3000, в Барселоне — €2800. Сейчас — порядка €2600 и €2300 соответственно.
Казалось бы, банкирам, собравшим большой портфель недвижимости в этих популярных регионах осталось совсем немного подождать и зафиксировать прибыль. Однако все не так просто. «Левое» правительство Николаса Санчеса разрабатывает новые меры, направленные против владельцев, которые держат недвижимость пустующей, — им грозят штрафы, причем не только банкам, но и физическим лицам.
Нынешний мэр Барселоны Ада Колау заработала популярность, будучи ярым борцом с выселением семей, которые в результате кризиса не смогли платить ипотечные взносы или арендную плату. В 2015 году Колау победила на выборах мэра Барселоны и сразу же начала борьбу с финансовыми воротилами. Несколько банков, владеющих 12 пустующими домами в Барселоне, были оштрафованы на €68 000. В январе 2019 года администрация объявила, что по итогам расследования ситуации с 14 пустующими домами их владельцы-банки будут оштрафованы на €900 000.
Почему такие строгости? Из-за туристического бума и высокого спроса купить или снять жилье в Барселоне очень сложно. Дошло до того, что многие арендуют или даже покупают коммерческую недвижимость и нелегально селятся в магазинах и офисных центрах. По сообщению El Pais, в городе уже 6000–8000 таких семей. Отсутствие «жилой лицензии» не позволяет им записывать детей в близлежащие школы и пользоваться больницами. Поэтому власти города всеми силами пытаются вывести на рынок пустующее жилье, которое придерживают банки.
Если цены еще не выросли настолько, чтобы продавать, может, банки могли бы сдавать недвижимость в аренду? Специалисты юридической компании Pluslegal Abogados подсчитали, что если арендатор перестает платить, то собственнику недвижимости в Барселоне требуется не менее 99 дней, чтобы его выселить (в среднем по Испании — 347 дней). Параллельно федеральное правительство принимает меры, направленные на защиту интересов арендатора и ущемляющих права рантье. Например, с 2019 года минимальный срок, на который заключается договор аренды жилья, увеличивается с 3 до 5 лет, а если владелец недвижимости — компания, то и до 7 лет. Принуждать владельцев недвижимости к работе на таких условиях приходится репрессивными методами.
Мария Абакумова
По материалам: “Форбс”
