Достраивать дома для дольщиков некому и не на что
Проблемы обманутых дольщиков будут решены в течение ближайших пяти лет – с таким оптимистичным заявлением на днях выступил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Чиновник, правда, не стал вдаваться в подробности, откуда возьмутся средства на достройку проблемных объектов и кто будет этим заниматься. Оно и понятно, ведь сказать тут, по сути, нечего. Более того, в ближайшие годы проблема будет только усугубляться.
Известную фразу из фильма Данелия о том, что «правительство живёт на другой планете», сами же чиновники периодически подтверждают своими речами. «Наш прогноз, что в течение пяти лет вопрос исчезновения термина «пострадавший гражданин» должен быть решён», – заявил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. По его словам, в общей сложности для дольщиков будет выстроено 15 млн квадратных метров жилья. С математикой в Минстрое, похоже, дело явно не задалось. Ведь на сегодняшний день в едином реестре проблемных объектов в Единой информационной системе жилищного строительства значатся 3193 проблемных дома общей площадью 16,7 млн квадратных метров. То есть почти на 2 млн квадратных метров больше. О каком же полном решении проблемы можно говорить?
Денег нет
У Генпрокуратуры, кстати, для оптимистов из Минстроя есть плохие новости. Ещё летом в ведомстве заявили, что с начала этого года количество обманутых дольщиков выросло примерно вдвое. Очевидно, что в ближайшие месяцы эта цифра ещё увеличится: за последние несколько месяцев в стране обанкротилось ещё 90 застройщиков.
«Нельзя сказать, что проблему не решают. Но пока количество новых банкротств превышает количество достроенных проблемных объектов, – отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. – Более того, Фонд защиты прав дольщиков не имеет возможности вытянуть все проблемные дома в одиночку». По словам эксперта, на конец ноября в фонде было накоплено всего 37,5 млрд рублей. Этих денег явно недостаточно для достройки даже тех 15 млн квадратных метров, о которых заявляют в Минстрое. Причём по новому законодательству на эти средства сегодня претендуют не только покупатели квартир, но и покупатели нежилой недвижимости. «Кроме того, ожидается принятие закона, согласно которому и пайщики ЖСК, пострадавшие от недобросовестных застройщиков, получат право на компенсацию. Таким образом, в ближайшей перспективе список пострадавших участников долевого строительства увеличится и к нему добавится ещё список пострадавших участников ЖСК», – говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. И каким же образом Минстрой собирается решать эту проблему? Тут стоит вспомнить, что с переходом отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета Фонд защиты прав дольщиков больше не пополняется.
Недострои повесят на бюджет
Минувшим летом вступили в силу новые законодательные изменения, согласно которым застройщики больше не привлекают средства дольщиков напрямую. Деньги покупателей квартир аккумулируются в банке на эскроу-счетах, «распечатать» которые девелопер может уже только после сдачи объекта. Это нововведение должно было покончить с проблемой обманутых дольщиков. Но теория разошлась с практикой.
«В Москве и Санкт-Петербурге, по официальным данным, всего 15% застройщиков получили проектное финансирование. Остальные 85% либо получили отказ, либо ещё работают по старым правилам», – констатирует исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин. Эксперты отмечают: застройщики, не сумевшие договориться с банками, а также продолжающие работать по старым правилам, находятся в зоне риска и могут вскоре пополнить ряды банкротов. А их нынешние клиенты соответственно станут обманутыми дольщиками.
«Нельзя забывать, что сейчас большое количество застройщиков продолжают строить и по новой, и по старой схемам. И именно у них высок риск кассовых разрывов, – подтверждает зам генерального директора по продажам компании «Сибпромстрой» Антон Ширяев. – Переход на систему проектного финансирования сам по себе может стать источником остановки ряда проектов и как следствие увеличения числа обманутых дольщиков».
Реформа за реформой
Примечательно, что в ходе нынешней реформы долевого строительства власти прописали себе весьма широкий круг полномочий, позволяющий достраивать проблемные объекты. «Сейчас в России проходит очередная (уже четвёртая за последние шесть лет) реформа долевого строительства, которая наделяет государственные органы широким спектром инструментов для решения этой проблемы, – рассказывает Дмитрий Логинов. – В первую очередь речь идёт о расширении полномочий компенсационного фонда и появлении возможности дофинансировать строительство проблемных объектов за счёт бюджетных источников».
Однако же в части бюджетного финансирования возникают проблемы. Ведь достраивать незаконченные дома предстоит в том числе за счёт средств регионов, которые и так едва-едва сводят концы с концами. То есть проблему фактически перекидывают на местный уровень, понимая, что там она не будет решена никогда. Зато не возникнет претензий со стороны граждан к федеральному центру.
О том, что проблему дольщиков нужно решить раз и навсегда, власти заявляют как минимум все последние 10 лет. После каждого редактирования закона 214-ФЗ о долевом строительстве, претерпевшего уже бесчисленное количество изменений, из кабмина раздаются победные речи о том, что теперь-то наконец мы решили проблему дольщиков и избавили рынок от недобросовестных игроков. На практике же после всех этих заявлений ситуация снова возвращалась на круги своя. Похоже, что и на этот раз ситуация развивается по уже известному сценарию.
Конкретно
Очевидным решением проблем дольщиков между тем мог бы стать простейший вариант. «В принципе уже сейчас есть вариант обезопасить себя и свои деньги – это покупка готового жилья. Мы, как застройщики, работаем по такой системе уже много лет: продаём только готовое, после ввода домов в эксплуатацию, то есть строим за свои. К сожалению, застройщиков, придерживающихся подобной финмодели, на рынке сегодня меньше 1%», – говорит Антон Ширяев.
Причина нежелания девелоперов работать по такой схеме проста: российские застройщики изначально строили свой бизнес на основе пирамиды, где каждый новый объект строится за счёт средств, полученных от продажи объекта предыдущего. Ситуация осложняется ещё и тем, что лишь немногие девелоперы имеют собственную производственную базу. Таким образом, «пирамидальная» модель бизнеса для них является чуть ли не единственно возможной. Неудивительно, что при таком раскладе кассовые разрывы, финансовые коллапсы, а также проблемы с кредитами и банками считаются для строительной отрасли совершенно рядовыми явлениями.
Тем временем
Пока в правительстве фонтанируют пустыми обещаниями решить проблемы дольщиков раз и навсегда, в регионах проблемы недостроя продолжают усугубляться.
В начале октября отчаявшиеся жители многоквартирного дома в Уфе даже написали Папе Римскому Франциску, пожаловавшись на срыв сроков сдачи объекта и отсутствие отопления. ЖК «Лимонарий» должен был быть сдан ещё в 2017 году. По факту дом до сих пор не готов, однако в него заселили людей. Многочисленные жалобы в адрес строительной компании «СУ-10» ни к чему не привели. В Уфимских инженерных сетях заявляют, что не могут подключить дом к сетям, поскольку за девелопером числится задолженность в размере 18 млн рублей.
Другая громкая акция дольщиков этим летом произошла в Омске, где окончания строительства дома на ул. Герцена люди ждут уже 12 (!!!) лет. Сегодня готовность объекта составляет всего 30%.
Также несколько месяцев назад дольщики из Красноярска были вынуждены обратиться к президенту Владимиру Путину с просьбой решить проблему строительства «ЖК Ясный» в Советском районе. После обращения к президенту в СК РФ провели проверку, после чего появились сообщения о том, что дома буду готовы до конца этого года.
Всего же, по оценкам Генпрокуратуры, своих квартир в недостроенных домах сегодня ждут как минимум 300 тыс. российских семей.
«Каждый долгострой – это отдельная судебная история, – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Скажем, вокруг «Кутузовской мили» тяжбы идут до сих пор, хотя проекту больше 10 лет. Поэтому, конечно, нет полной гарантии, что все обманутые дольщики получат ключи или компенсацию до конца наступающего пятилетия».
Кира Деливориа
По материалам: “Наша Версия”
