Банки рассчитывают на рост субсидий, которые они получают из бюджета при одобрении ипотеки под 6,5% на новостройки. Их компенсации вдвое снизились после того, как ЦБ резко опустил ключевую ставку до 4,5%
Серьезное смягчение денежно-кредитной политики ЦБ в июне снизило интерес банков к выдаче льготных ипотечных кредитов по новой госпрограмме для новостроек. Участники рынка попросили Минфин увеличить размер компенсаций, которые они получают от государства при одобрении кредитов под 6,5%, следует из письма Ассоциации банков России (АБР, письмо есть у РБК). Вице-президент АБР Алексей Войлуков подтвердил факт отправки документа. Представитель Минфина сообщил, что тот в министерство пока не поступил.
Как отмечают авторы, после снижения ключевой ставки ЦБ на 1 п.п. (до 4,5%) на ту же величину сократилось и возмещение банкам — участникам программы. В этих условиях даже субсидирование ипотечной ставки не позволяет им выдавать кредиты с выгодой для себя. Участники рынка хотят изменить формулу расчета компенсаций, чтобы сделать программу «не только выгодной для потребителей, но и более интересной для банков».
Одновременно АБР просит продлить срок действия госпрограммы льготной ипотеки до конца года вместо действующего сейчас дедлайна 1 ноября 2020 года.
На программу льготной ипотеки пришлось около 30% от объема предоставленных ипотечных кредитов в мае 2020 года, отмечает ЦБ в обзоре рисков финансовых рынков. «По предварительной оценке, в июне на кредиты, предоставленные в рамках программы, может прийтись до 50% всех предоставленных кредитов», — прогнозирует регулятор.
Как банки зарабатывают на льготной ипотеке
Новая программа была запущена в апреле. Заемщики могут взять кредит на покупку квартиры в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых на весь срок кредита. Для покупателей установлены лимиты размера ссуды в зависимости от региона, 23 июня президент Владимир Путин предложил их увеличить, что и сделало правительство. Сейчас в Московском и Петербургском регионах можно взять кредит на сумму до 12 млн руб., а в остальных — до 6 млн руб.
Отклонение льготной ставки от рыночного значения банкам компенсирует государство. Согласно постановлению правительства, недополученные доходы банка от выдачи такой ипотеки — это разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой (6,5%).
На момент запуска программы ключевая ставка ЦБ составляла 5,5% годовых. Таким образом, при выдаче ипотеки по программе банк мог рассчитывать на компенсацию 2 п.п. После снижения ключевой ставки до 4,5% в июне применение той же формулы стало приносить банкам возмещение в 1 п.п.
«Это приводит к тому, что совокупная ставка для банков (6,5+1% компенсации) ниже рыночной», — говорится в обращении АБР. Участники рынка считают, что в формуле расчета надбавка к ключевой ставке должна составить не 3, а 4 п.п.
По данным ЦБ, в мае средняя ставка по ипотеке упала на 0,9 п.п., до исторического минимума — 7,4%. Но эта ставка учитывает и выдачи льготной ипотеки под 6,5%, то есть ставки, по которым выдается ипотека вне программы, выше. Аналитики прогнозировали дальнейшее снижение ставок по ссудам на жилье, в том числе из-за влияния госпрограммы.
«Сегодня компенсация находится на минимальном уровне. Программа действует до 1 ноября, до этого срока ЦБ может еще снизить ключевую ставку. Если снизит еще на 1 п.п., банки на программе могут перестать зарабатывать вообще. Смысл в этой программе вообще потеряется», — предупредил Войлуков.
Позиция участников рынка
Несмотря на снижение ключевой ставки, стоимость фондирования для банков осталась на уровне февраля—марта, сообщил руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев. «Дополнительное негативное влияние оказывают последствия пандемии: увеличение уровня безработицы, снижение реальных доходов и зарплат существенно повышают возможность роста стоимости кредитного риска. Таким образом, увеличиваются риски того, что текущий размер возмещения не покроет расходов банка по программе», — отметил он.
ВТБ выступает за изменение формулы расчета возмещения по льготной ипотеке, сказал РБК представитель банка. «На наш взгляд, целесообразно было бы установить единый уровень субсидирования для всех действующих программ государственной поддержки», — пояснил он, напомнив, что сейчас такие подходы уже работают в программе дальневосточной ипотеки и программе поддержки семей с двумя и более детьми.
В Совкомбанке и банке «Ак Барс» также поддерживают инициативу АБР. «Формула возмещения по льготной ипотеке предполагает, что стоимость заимствований для банка — участника программы с господдержкой снижается одинаково вместе со снижением ключевой ставки. Но в последнее время снижение обоих этих показателей происходит непропорционально», — пояснил начальник управления партнерского канала банка «Ак Барс» Олег Исламов.
Представитель Промсвязьбанка подчеркнул, что льготное кредитование сохраняет рентабельность при грамотном управлении фондированием. Это позволяет банкам, например, устанавливать ставки по такой ипотеке ниже 6,5%.
Понадобится ли дополнительное финансирование
Как считают в АРБ, пересмотр формулы расчета возмещения по льготной ипотеке не повлечет за собой увеличение финансирования со стороны государства. «Когда изначально программа запускалась и Минфин проводил расчеты, разница между ключевой ставкой была другая. Не знаю, заложено ли в объем субсидий вероятное снижение ключевой ставки. Но мы просим скорректировать возмещение на аналогичную величину, а значит, возмещения не превысят запланированное финансирование», — пояснил Войлуков.
На момент запуска программы в апреле правительство выделило из резервного фонда 6 млрд руб. на возмещение банкам недополученных доходов (pdf). Два собеседника РБК в крупных банках высказали мнение, что дополнительное финансирование может понадобиться, если сценарий с резким снижением ключевой ставки не учитывался в изначальных расчетах Минфина. В ведомстве не ответили на вопросы РБК о порядке определения субсидий.
Механизм финансирования вряд ли будет корректироваться, считает директор — руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. «По нашим прогнозам, уже к концу года ставки по собственным программам банков могут опуститься до 7,5% и даже ниже. Поэтому потеря в марже будет носить достаточно краткосрочный характер», — пояснил он и обратил внимание на то, что много банков предлагают льготную ипотеку по ставке ниже 6,5%, «осознанно ухудшая свою маржинальность».
Если банки продолжают активно выдавать льготную ипотеку, значит, продукт им выгоден, заметила младший вице-президент Moody’s Мария Малюкова: «Долгосрочные ипотечные кредиты обеспечивают банкам стабильный фиксированный денежный поток». Некоторые игроки уже приблизились к исчерпанию доступных им средств по программе, утверждает она.
Хватит ли выделенных государством лимитов
Рассчитанный для банков объем субсидий предполагает, что они выдадут россиянам льготную ипотеку на 740 млрд руб. За распределение компенсаций и лимитов отвечает госкомпания «Дом.РФ», выступающая оператором программы.
Как сообщается на сайте «Дом.РФ», ипотеку под 6,5% сейчас выдают 59 банков и три некредитные финансовые организации. Самые значительные лимиты по этой программе были выделены Сбербанку (316,3 млрд руб.), ВТБ (175,7 млрд руб.) и банку «Дом.РФ» (35,1 млрд руб.). 98% выдач льготных ипотечных кредитов под 6,5% приходится на топ-15 банков.
Как пояснили РБК в «Дом.РФ», лимиты устанавливались на основе заявок от банков. В итоге их запросы превзошли 1 трлн руб. и превысили запланированный объем программы. Из-за этого лимиты были снижены всем кредиторам пропорционально их доле в общем объеме запросов. Совокупный объем выделенных бюджетных средств остался неизменным, но «есть риск, что еще до 1 ноября лимиты по программе будут исчерпаны», отметил представитель госкомпании.
Один крупный игрок уже столкнулся с этой проблемой: 6 июля Райффайзенбанк приостановил прием заявок на новую льготную ипотеку. «Мы ответственно относимся к нашим клиентам и видим, что на текущую дату количество одобренных заявок сопоставимо с размером оставшегося лимита», — пояснил РБК представитель банка. По этой программе Райффайзенбанк выдал кредиты всего на 1,5 млрд руб. Теперь банк ожидает информации от «Дом.РФ» о возможности увеличить лимит госсубсидии.
В «Дом.РФ» подчеркнули, что перераспределение квот от банков, не выбравших лимит, к тем, кто уже его исчерпал, возможно только при согласии участников программы, у которых еще остались бюджетные средства. «Перераспределение должно быть зафиксировано соответствующими изменениями в постановлении правительства», — указал представитель госкомпании. «Дом.РФ» обсуждает возможные сценарии дальнейшей реализации программы, окончательное решение будет принято правительством», пояснил ее представитель, отвечая на вопрос об увеличении совокупного лимита для банков.
В Минфине уверены, что оно не понадобится. «Исходя из текущей динамики выдачи кредитов, данная сумма достаточна для полноценной реализации программы на протяжении всего срока ее действия», — сказал РБК представитель ведомства. По данным Минфина на конец первой недели июля, по новой программе льготной ипотеки банки выдали 67 тыс. кредитов на 158 млрд руб.
Как банки расходуют лимиты по льготной ипотеке
Сбербанк выдал ипотеку по программе 6,5% на 91,5 млрд руб., оставшихся средств хватит на четыре месяца действия программы, заявил его представитель. Тем не менее банк обсуждает с «Дом.РФ» выделение дополнительных средств в связи с увеличением максимальной суммы кредита, добавил он.
ВТБ выбрал почти четверть доступного ему лимита (24,8%), выдав льготную ипотеку на 43,7 млрд руб., сообщил представитель банка, указав, что выделенной суммы достаточно для обеспечения реализации программы.
Банк «Дом.РФ» получил заявки от клиентов на 47 млрд руб. и одобрил больше половины, отметил директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин. На вопрос, хватит ли выделенного лимита до окончания программы, он не ответил, но напомнил, что выделенная ему квота — 35 млрд руб.
Совкоманк выбрал примерно треть доступных средств, сообщил первый зампред правления банка Сергей Хотимский, не раскрыв конкретных показателей. Он допустил, что одобренный банку лимит будет исчерпан до 1 ноября. Хотимский не исключил, что банки могут ограничивать прием заявок на льготную программу именно из-за нехватки лимита.
В Альфа-банке, Росбанке, Промсвязьбанке и Абсолют Банке сообщили, что выделенных им средств хватит до окончания программы. Представитель Газпромбанка не дал такой оценки, но сказал, что банк выбрал 1,7 млрд руб. из доступных ему 10,5 млрд. Остальные банки из топ-15 не ответили на запрос РБК.
Юлия Кошкина
По материалам: “РБК”
