Нужный метраж

Ушедшие из России компании продолжают снимать офисы и помещения в ТЦ

Несмотря на громкие заявления об уходе с российского рынка, зарубежные компании не спешат отказываться от арендуемых в Москве и других городах площадей. Ближайшие пару месяцев участники рынка будут находиться в выжидающей позиции, полагают эксперты. И даже если иностранные организации покинут офисы, не во всех классах коммерческой недвижимости можно ожидать избытка площадей. Подробнее — в материале «Известий».

Офисные метры

Вопреки оттоку известных брендов массового освобождения площадей на рынке офисной недвижимости не произошло, рассказала генеральный директор консалтинговой компании R&B Consulting Карина Карповцева.

— Мы уже успели связаться со многими крупными игроками, такими как Dell и Microsoft, и они сообщают, что сейчас остаются на местах до прояснения ситуации. — отметила она.

Colliers International также не фиксирует подобных действий от иностранных арендаторов.

В компании IPG.Estate «Известиям» рассказали, что на текущий момент наблюдаются «одиночные факты сокращения занимаемых площадей».

— С начала специальной операции вакансия находится на уровне даже ниже, чем в конце прошлого года, и составляет 8% для класса А и 8,4% для класса В/В+. То есть по факту мы не фиксируем взрывной рост вакантных площадей. — пояснил собеседник издания.

На это существует ряд причин, поясняет управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. Первая, по его словам, состоит в том, что многие компании в настоящий момент заняты решением более важных операционных вопросов. Во-вторых, даже если организация решила освободить площади, то прямо сейчас сделать это будет очень дорого, поскольку договоры аренды предполагают серьезные штрафы за выход из сделки без уведомления.

Для многих компаний это критичные суммы, которые могут существенно влиять на их экономику, подчеркнула Карина Карповцева.

— Избежать штрафа можно, например, если компания (юрлицо в России) запустит официальную процедуру банкротства. Но с таким решением пока, разумеется, никто не спешит, — отметила она.

Между тем сохранить рынок в более-менее стабильном состоянии помогает профиль арендаторов. Так, крупные иностранные компании в разрезе офисной недвижимости Санкт-Петербурга — это в основном IT-фирмы, уточняют в IPG.Estate. Причем для рынка характерно, что большие организации имеют в аренде несколько помещений. Происходит отказ от части площадей, но заявлений о полном прекращении деятельности пока аналитики не фиксируют.

— Последние три года компании IT-сегмента выступали драйверами спроса, формируя 27–30% от общего годового объема сделок, и, если рассматривать рынок в целом, то доля айтишников находится на сопоставимом уровне, то есть порядка 30% от всех занятых площадей. Но необходимо понимать, что иностранные компании — не более половины от этой цифры, а также и то, что эмоциональные заявления об уходе с рынка от айтишников мы слышали реже, чем от компаний из других сфер, — рассказал Иван Починщиков.

Условия аренды

Пока участники рынка не наблюдают резких изменений в стоимости аренды. По данным IPG.Estate, ставка на 22 марта для офисов класса А составляет 2 013 руб/кв.м/в месяц (против 1845 по итогам 2021 года), для класса В — 1 411 руб/кв.м/в месяц (против 1300 по итогам 2021 года).

— Как видно, ставки не снижаются. Более того, мы не ожидаем их обвала как минимум до лета, а коррекция по итогам года в среднем по рынку составит по нашим оценкам не более 7% вниз. Также мы видим незначительные колебания ставок аренды на офисные помещения с отделкой, рост очень небольшой, в пределах 1%, — поделился Починщиков.

По уже заключенным договорам аренды условия для компаний пока не менялись, соглашаются в R&B Consulting. Существенных корректировок, вероятнее всего, следует ожидать к сентябрю этого года. Но даже если зарубежные компании начнут покидать офисы, не во всех классах можно ожидать избыток площадей.

— Например, в Москве в классе А офисов давно не хватает, и, вероятно, они быстро будут заняты теми компаниями, которые давно искали такой вариант, но из-за дефицита были вынуждены довольствоваться меньшим, — считает Карина Карповцева.

По мнению собеседницы, наиболее выгодными для аренды в текущей нестабильной ситуации будут коворкинги. Их договоры более гибкие в сравнении с классическими офисами. Это выгодно не только арендаторам, для которых возможность быстро съехать или, наоборот, быстро масштабироваться важна в условиях неопределенности, но и арендодателям. Последние сейчас не готовы заключать долгосрочные договоры аренды, поскольку это не позволяет пересматривать ставки, которые в условиях гиперинфляции и резких колебаний курса валют быстро обесцениваются, отметила эксперт.

Кроме иностранных арендаторов, страдают и российские компании, попавшие под западные санкции. Фактически они не могут арендовать площади у собственников с иностранным участием, обращает внимание глава R&B Consulting.

— Мы сейчас находимся в процессе решения нескольких кейсов — конфликты интересов, возникающие на фоне многочисленных санкционных решений, которые, безусловно, осложнили сделки на рынке коммерческой недвижимости. Причем санкционные ограничения, без преувеличения, сейчас распространились буквально на все крупные российские компании. Сложившаяся ситуация невыгодна обеим сторонам, так что, думаю, в ближайшее время нас ждет череда компромиссных решений, — поделилась Карповцева.

ТЦ и закрытые витрины

Больше всего неопределенности присутствует в торговом секторе, сходятся во мнении эксперты. До конца не ясна ситуация с ключевыми арендаторами — магазинами масс-маркета, которые заявили о приостановке работы в России, но окончательно не ушли с рынка.

Как сообщили «Известиям» в Национальной ассоциации инвесторов (НАИ.РФ), в Москве и Санкт-Петербурге доля освобождающихся площадей в торговых центрах переваливает за 60%, в регионах составляет около 20%. По оценке ассоциации, лучше чувствуют себя те владельцы ТЦ, которых не тяготят кредитные истории, — они ждут новых крупных арендаторов в течение двух-трех месяцев. По отзывам самих владельцев торговых центров, часть арендаторов, приостановив деятельность, оставили за собой площади до мая и платят за аренду.

Движут арендаторами не штрафы — тем более что в отдельных случаях стоимость аренды площадей оценивается в процентах от оборота, а нежелание потерять раскрученное место и привлеченный трафик, отметили в НАИ.РФ.

— Владельцы ТЦ, у которых не закрыты кредитные истории возведения их торговых объектов, тревожатся из-за платежей по кредитам — обязательства по ним выросли практически в два раза — 20% плюс два, а у кого-то — плюс пять процентов, — добавили в НАИ.РФ.

В регионах ситуация с ТЦ отнюдь не оптимистичная, добавляет эксперт компании «ТСН Недвижимость» Денис Солодовников. По его словам, даже в городах ближайшего Подмосковья есть много торговых галерей, которые держатся преимущественно благодаря кинотеатрам.

— Глобальные бренды совсем неохотно идут туда, мелкие арендаторы очень часто сменяются. Так было еще до февраля и даже до пандемии, а сейчас эта тенденция только нарастает. В городах-миллионниках никаких глобальных проблем с реализацией коммерческих помещений мы не прогнозируем, — отметил Солодовников.

Торговые пути

В целом для торговых центров есть два сценария, считают в IPG.Estate. Первый — позитивный. Операторы торговой галереи, заявившие о приостановке деятельности в России, в течение 2–3 месяцев возобновляют свою деятельность. Тогда общие потери рынка торговой недвижимости будут даже ниже, чем в период пандемии, прогнозируют эксперты, — торговые центры по факту открыты, есть работающие операторы, которые формируют выручку. Ложка дегтя в этой ситуации — снижение доходов населения и курс на рациональное потребление с уклоном в сторону накоплений.

— При негативном сценарии все операторы, заявившие о приостановке, уходят с российского рынка. В этой случае мы получаем вакансию в широком диапазоне — от 40 до 75%, — отмечает Иван Починщиков. — Это потянет за собой целый ряд сложностей, главная из которых заключается в том, что некоторые собственники не смогут выполнять свои кредитные обязательства. Это потребует вмешательства правительства в виде льгот и субсидий не только собственникам, но и банкам. Штрафы за выход из контракта могут покрыть часть обязательств собственников, но лишь часть.

По мнению эксперта, марки из Китая, Турции, Индии могут занять освободившиеся места, но это не произойдет одномоментно, уйдет минимум год.

— В отношении ставок аренды — пока ситуация стабильна. Да, большинство собственников наверняка получили письма от операторов с просьбой о снижении ставок. И процесс пересмотра начался. Но надо учитывать, что эти просьбы, как правило, имеют срок, то есть речь идет о снижении ставок, например, на полгода, — разъяснил Иван Починщиков.