“На рынке недвижимости не может быть постоянного роста продаж, должен быть спад”
В России наблюдается ускоренный исход девелоперов из недружественных стран. Это происходит на фоне обострения внешнеполитической обстановки, проблем с логистикой при поставках стройматериалов и ужесточения российского законодательства. По мнению экспертов, несмотря на уход западных игроков, рынок будет развиваться за счёт местных и восточных застройщиков, которые проявляют всё больший интерес к освобождающейся нише.
Закрытие российского строительного рынка для западных девелоперов стартовало в марте, когда на законодательном уровне началось регулирование сделок с недвижимостью, где фигурируют лица из недружественных стран. Сейчас они могут заключаться только на основании разрешений, выданных правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.
Позже Росреестр разъяснил, что при заключении договоров между физлицами дополнительных разрешений не требуется. Компании, связанные с недружественными государствами, могут проводить сделки без привлечения комиссии при соблюдении двух условий: если они находятся под контролем российских юридических или физических лиц и если эта информация раскрыта налоговым органам РФ. В результате множество сделок по продаже квартир от иностранных застройщиков было временно заморожено.
Спустя некоторое время добиться разрешения на продолжение работы застройщикам удалось, однако ограничения и международная обстановка в целом подтолкнули зарубежные компании к полному уходу с рынка.
На петербургском рынке недвижимости до недавних пор работали два иностранных застройщика – финский YIT и шведский Bonava.
Финский концерн реализовывал проекты в области жилищного и коммерческого строительства в Санкт-Петербурге, Москве, Подмосковье, Казани, Екатеринбурге, Тюмени и Ростове-на-Дону. Ещё в начале марта в YIT заявили о приостановке инвестиций в земельные участки и строительство жилья в России. Кроме того, застройщик сообщил о прекращении импорта лесоматериалов из РФ. Затем деятельность в России решено было прекратить. Активы финской компании были куплены Etalon Group. Сделку завершили в конце мая, её сумма составила почти 4,6 млрд рублей. Тогда президент и главный исполнительный директор YIT Маркку Мойланен отметил, что продажа бизнеса дала концерну возможность быстрого и полного выхода из страны.
«Насколько я знаю, YIT хотел уйти из России ещё несколько лет назад. Решили завершить проекты, но, видимо, спецоперация стала последней каплей. Даже достраивать не стали, продали свой бизнес». – Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Шведская Bonava также заявила об уходе из России в марте. Однако, по информации издания, в настоящее время компания ищет покупателя на свой бизнес. Застройщик пока исполняет все обязательства, но за новые проекты не берётся. Сейчас Bonava работает над шестью проектами общей площадью 5,71 гектара, приобретёнными за последние три года. Кроме того, 76,6 тыс. квадратных метров жилья находятся на стадии проектирования.
По мнению участников рынка, Bonava, скорее всего, также удастся найти покупателя на свои активы и закрыть сделку по рыночным ценам из-за высокой ликвидности активов.
Иностранные застройщики начали активно появляться в России в 2004–2007 годах. Тогда строительная отрасль в стране была слабой, а конкуренция – низкой. В итоге западные девелоперы заняли до четверти рынка, однако год за годом их доля размывалась. Росло количество отечественных застройщиков, а несколько мировых кризисов подтолкнули зарубежных игроков к уходу с российского рынка.
В частности, в Шушарах возводила дома израильская компания Mirland Development, но, завершив все свои проекты, она покинула страну после 2014 года, когда почти в два раза вырос курс валюты. Сейчас одной из важных причин ухода девелоперов стали логистические сложности при поставке стройматериалов и строительной техники.
«Жители России любят их [Mirland Development] жилые комплексы за качество и стандарты, а также благодаря нашей вере в то, что “иностранное всегда лучше”. Поэтому спрос на их ЖК всегда был большой, несмотря на высокие цены». – Мария Рыженкова, юрист по сделкам с недвижимостью.
По словам собеседницы, из-за разногласий между правительствами стран инвестиции в российское жильё в последние годы были невысокими, и рано или поздно иностранные компании всё равно ушли бы с российского рынка.
– На рынке недвижимости не может быть постоянного роста продаж, должен быть спад. И, несмотря на льготную ипотеку и колоссальную поддержку данной сферы Правительством РФ, стагнация рынка неизбежна. Кроме того, свободных и доступных для застройки локаций осталось немного. И когда уже все перечисленные выше причины и уменьшение спроса достигли бы предела, то, вероятно, застройщики бы искали варианты ухода с рынка, – поясняет юрист.
Несмотря на сворачивание бизнеса западными компаниями, эксперты уверены, что серьёзной проблемы, связанной с уходом иностранных строительных и подрядных организаций с российского рынка недвижимости, нет.
– Ничего заметно не поменялось. Иностранных компаний на рынке не так много, и если они и присутствуют, то в узких секторах строительства. Точечно проблема проявляется в центральных регионах страны – Москве и Санкт-Петербурге, где они занимали свою нишу на рынке, – прокомментировал ситуацию заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков.
В то же время в отдалённых регионах страны продолжают работать застройщики из дружественных государств. На Дальнем Востоке, например, традиционно активны связи с инвесторами из Китая и Южной Кореи.
«На территории Приморского края и Сахалинской области реализуется 13 проектов резидентов территорий опережающего развития и свободного порта Владивосток, связанных со строительством жилья, объектов рекреации и туристических зон. На сегодняшний день все проекты находятся на стадии реализации». – Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики.
Как заявил «Октагону» председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков, иностранные партнёры от своих инвестиций не отказываются. А два застройщика с китайским участием (компании «Армада» и «РКСК») даже не снижают объёмы работ.
– Подрядчики китайские работают, сотрудничество продолжается. Единственное, у нас должна была открыться гостиница под японским брендом Okura, но японцы приостановили сотрудничество. Теперь это будет VLADIVOSTOK Grand Hotel & SPA. Открытие будет в сентябре, – рассказал Исаков.
По его словам, сейчас в регионе ведётся активная работа с представителями китайских компаний, которые инвестируют в российскую строительную отрасль.
– Можно сказать, что у нас международное сотрудничество скорее оживает после всех этих ковидных запретов, – подвёл итог Владимир Исаков.
Один из самых крупных проектов региона с иностранным участием – игорная зона «Приморье». Как сообщили изданию в Корпорации развития Приморского края (КРПК), несмотря на геополитические и экономические изменения, работа над развитием курорта продолжается.
Инвестор из Гонконга, компания Summit Ascent Holdings Ltd, завершает проектирование объекта второй фазы Tigre de Cristal, площадь которого составит почти 74 тыс. квадратных метров. Помимо зоны азартных игр, здесь разместятся рестораны, кафе, бары, а также зона бассейна, спа, мини-маркет и детский центр. Гостиничный фонд будет включать 383 номера различных категорий.
Более того, к участию в проекте присоединяются новые инвесторы из-за рубежа, и это не только представители традиционно дружественного Китая.
– В марте 2022 года резидентом игорной зоны в рамках ТРК «Приморье» впервые стала компания из Республики Корея. Plgen Holdings Co. Ltd подписала соглашение о строительстве нового казино. Первоначальный объём инвестиций в строительство отеля с казино составит порядка 2,5 миллиарда рублей. Работу первого развлекательного комплекса резидент запустит до конца 2025 года, – заявили в КРПК.
На данный момент компания занимается разработкой эскизного проекта: инвестор подтверждает намерения, несмотря на обострившуюся внешнеполитическую ситуацию, и ведёт дальнейшую работу.
В Минстрое России на запрос «Октагона» о том, сколько иностранных компаний продолжают работу на строительном рынке страны и сколько его покинули, не ответили.
Фото: pixabay
Анастасия Ермакова, Анастасия Ярошенко, Анна Котолуп
По материалам: “Октагон”
