Сколько будет стоить жильё
С 1 октября начинается четвёртый квартал, который традиционно сопровождается повышенным спросом на недвижимость. Но в этом году складывается особенная, можно сказать аномальная, ситуация. Каких изменений ждут на рынке и как изменятся цены на новостройки?
Что происходит на рынке первичной недвижимости в конце сентября
Сегодня рынок новостроек находится в процессе адаптации к новым реалиям ипотечного кредитования. На изменения условий покупки он ответил небольшим снижением стоимости. В среднем по городам-миллионникам сокращение медианной цены «квадрата» составило 0,2%. Сравнивались данные за август и сентябрь. В этом месяце цена одного метра составила менее 166 000 рублей. Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.
По его словам, снижение пока незначительное, но оно определяет тренд, с которым рынок первичной недвижимости будет иметь дело далее.
Впрочем, в то время как в эконом-сегменте стоимость ряда квартир снизилась, в других, наоборот, выросла. Цены на новостройки сейчас двигаются разнонаправленно. В сегменте бизнес-класса на ряде проектов — растут. Более интенсивно растут в сегментах премиум и элит. В комфорт-классе цены скорее стабилизировались, но на ряде проектов были отмечены корректировки за счёт обширных скидок. Общий показатель ценовой динамики по рынку Москвы в её старых границах за третий квартал покажет рост на уровне 5–6%. Это произойдёт за счёт премиум и элитного сегментов. Так охарактеризовал обстановку на рынке первичной недвижимости директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.
— У нас по итогам августа продажи увеличились на 30% по сравнению с июлем при некотором увеличении стоимости квадратного метра. Доля ипотеки составила 79%. Но ситуация остаётся в целом неопределённой. Её развитие будет зависеть во многом от наличия у банков лимитов по семейной ипотеке. Какую соломку ни подстилай, сохранить продажи жилья на прежнем уровне, когда действовала льготная ипотека, невозможно, — рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.
Стоит отметить, что семейная ипотека в последние месяцы является самой востребованной, с привлечением этой программы заключается не менее 90% сделок. Оставшиеся 10% — это траншевая ипотека, а программы с базовыми ставками фактически никем не используются. Общая доля ипотеки в структуре продаж находится на уровне порядка 60%. Это значит, что на долю семейной ипотеки сейчас приходится более половины сделок. Такие цифры озвучил вице-президент по продажам и сервису «Группы RBI» Дмитрий Фалкин.
Несмотря на все сложности, застройщики продолжают вывод новых объектов на рынок. Период реализации проектов в сфере недвижимости составляет от двух-трёх лет. Откладывая их вывод на рынок, компании копят убытки.
При этом, добавила Татьяна Боева, наступает этап определённой стабилизации стоимости жилья. В дальнейшем перелом сложившейся тенденции во многом будет связан с изменением положения вокруг ключевой ставки. С её снижением начнётся сокращение ставок по ипотечным кредитам, а это задаст тренд на оздоровление общей ситуации на рынке новостроек.
— Ажиотаж на фоне отмены льготной ипотеки спал. Рынок немного пришёл в себя. В большинстве своём льготная ипотека касалась таких сегментов, как «комфорт» и «бизнес», премиальная и элитная недвижимость в меньшей степени стрессовали по поводу льготной ипотеки, ведь там сделки чаще проходят на собственные средства покупателей, — отметил директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
Какие подводные камни должны учесть покупатели недвижимости
Сейчас аналитики фиксируют на рынке снижение средней стоимости квадратного метра жилья, но надо понимать, что это неестественное снижение. На фоне падающего спроса, который уже на 60% ниже, чем ещё в июне 2024 года, на рынке появляется всё больше акций. Они предлагают скидки около 10% на квартиры и ещё 2–3% «за скорость», то есть если клиент практически сразу после консультации с менеджером решается на сделку. Но нужно понимать, что скидки дают на не самые оптимальные квартиры по видовым характеристикам, планировке или расположению на не самом «популярном» у покупателей этаже. На эти нюансы обратил внимание директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Основной инструмент продаж у девелоперов сейчас — субсидированные ипотечные программы на период строительства дома или на весь срок. В первом случае ставка может быть от 3% до 10% и действовать от года до пяти лет. Затем ставка становится рыночной на момент заключения сделки — сейчас это 22–23%. Смысл в том, чтобы таким образом «переждать» период высоких ставок: по прогнозам экономистов, к 2026 году они должны быть заметно ниже. Тогда ипотеку можно будет рефинансировать по актуальной на тот момент ставке, которая будет ощутимо ниже нынешних 22%.
В случае субсидирования ипотеки на весь срок ставки по таким кредитам пока держатся на уровне 13%. Однако после повышения ключевой ставки до 19% ставки по субсидированным программам могут подняться минимум до 14–15%.
— Это находится за пределами психологической готовности людей брать ипотечные кредиты, но всё же это намного лучше 23%, при которых за квартиру стоимостью 12 млн рублей ежемесячный ипотечный платёж превысит 200 тыс. рублей, — пояснил Рустам Азизов.
Он ожидает, что лимиты по семейной ипотеке в какой-то степени могут быть увеличены, и с учётом субсидированных программ продажи у девелоперов будут, конечно, существенно ниже, чем в первой половине 2024 года, но находиться в целом они будут на рабочем уровне. В отдельных проектах, в основном в дорогих сегментах жилья, будут всё больше популярны программы рассрочек.
— А вот с 1 января 2025 года Центробанк может внедрить новый стандарт ипотечного кредитования, по которому есть вероятность запрета субсидирования ипотечных кредитов, и это лишит банки и девелоперов возможности предлагать выгодные с учётом рыночных реалий ипотечные ставки. И в таком случае продажи на первичном рынке могут практически остановиться, — добавил Рустам Азизов.
Что произойдёт с ценами на новостройки с 1 октября
Ожидать резкого снижения цен нет смысла, считает Роман Родионцев. Для этого нет оснований. Так, проектное финансирование предусматривает возможность пересмотра моделей продаж при необходимости, и в основном в пользу увеличения срока реализации, но не снижения цены. Многие девелоперы сохраняют существенную подушку безопасности на счетах эскроу и на ближайшую перспективу не сильно озабочены темпом продаж. Банки и девелоперы ещё не исчерпали доступный набор инструментов поддержания спроса в условиях сокращения проникновения ипотеки на рынок. Себестоимость строительства и стоимость заёмных средств для девелопера не снижается, что также не способствует рассмотрению сценариев по снижению стоимости проектов.
— Сейчас рынок новостроек достаточно активен, спрос на покупку стабилен, он не снижается, и, более того, повышение цен у застройщиков происходит практически каждый месяц. Тем более мы говорим о начале нового, четвёртого, квартала. Но рост будет скорее символическим, в пределах 5−7%, что связано в том числе с выходом проектов на новую стадию строительной готовности, — рассказал Роман Амелин.
В ближайшее время цены на рынке новостроек стабилизируются. В будущем возможны незначительные корректировки, связанные с ростом себестоимости строительных материалов, макроэкономическими факторами, кадровой ситуацией, а также изменением этапов строительной готовности проектов. Такой прогноз сделал управляющий партнёр «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.
— Вполне вероятно, что в ближайшее время застройщики начнут предлагать какие-то новые варианты рассрочек и механизмов покупки, чтобы поддержать спрос. Что же касается цен, то корректировка в сторону небольшого снижения может произойти к концу года. На это в большей степени повлияют традиционные сезонные акции и скидки, — считает руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстроя Регионы» Ксения Гришковец.
Евгений Белокуров считает, что в течение октября и до конца года текущий тренд на небольшое снижение цены «квадрата» сохранится. Кроме того, застройщики продолжат делать специальные предложения, чтобы сохранить аудиторию. Это могут быть как скидки на выделенный пул квартир, так и другие акции. Например, возможность приобрести недвижимость полностью «под ключ» с ремонтом, базовым набором мебели, а иногда и техники.
Нина Важдаева
Фото: Новые Ведомости
По материалам: “Life”
