Сдача недвижимости в аренду всегда считалась одним из наиболее надежных, хотя и не самых прибыльных, способов инвестирования своих средств с последующей гарантированной отдачей. Два наиболее перспективных вида недвижимости для сдачи в аренду – жилая и коммерческая. Если с инвестициями в жилую недвижимость все относительно понятно, то вложения в коммерческую недвижимость требуют более глубокого отношения. Это связано со сложностью выбора наиболее выгодного объекта коммерческой недвижимости для вложений.
Чтобы минимизировать возможные риски, нужно следовать нескольким ключевым правилам, которые позволят не только сохранить, но и быстро преумножить свои средства.
Разработка финансовой стратегии инвестирования
Прежде всего, необходимо выстроить собственную стратегию инвестирования. Для этого надо определиться с целью инвестирования, ожиданиями, определить собственные финансовые возможности. Например, если требуется максимально быстрая отдача средств, то нет смысла вкладывать их в объекты перспективного развития, а надо искать ту недвижимость, которая принесет высокий доход сразу, пусть и с меньшей отдачей, чем в случае перспективных вариантов. Также необходимо подсчитать все финансовые расходы, которые понесет инвестор при подготовке недвижимости к сдаче в аренду – они могут быть и практически нулевыми, и весьма значительными.
Грамотный выбор направления инвестирования
Реализация этого принципа потребует, прежде всего, обстоятельного анализа ситуации на рынке коммерческой недвижимости конкретного региона, города или населенного пункта, района города. Необходимо установить: 1) какие объекты при сдаче в аренду приносят максимальную прибыль, 2) какие объекты сдаются чаще всего и без проблем, 3) на какие объекты присутствует больший спрос со стороны арендаторов. Для этого следует изучить присутствующие на рынке предложения, пообщаться с представителями различных агентств недвижимости, арендодателями и арендаторами, ознакомиться с экономической статистикой. На основании полученных данных и после соотнесения их с собственными финансовыми и организационными возможностями можно принять решение о выборе направления инвестирования своих средств. Если инвестировать средства в коммерческую недвижимость через специализированные инвестиционные фонды, то стоит выбирать максимально надежных партнеров. К примеру, одним из наиболее эффективных инвестиционных фондов, работающих в сфере аренды коммерческой недвижимости, является инвестиционный фонд «Харитонов Капитал».
Личное знакомство с объектом инвестиций
«Золотое правило» инвестора в наше сложное время – лично убедиться в том, что представляет или будет представлять собой (если еще не построен) объект его инвестиций. Конечно, не всегда есть возможность лично осмотреть объект, но если она все же имеется, то грех ее не использовать. Тем более, что личное знакомство с объектом позволяет составить представление о нем глазами самого потенциального арендатора. Нужно выяснить все плюсы и минусы объекта, включая: 1) общий вид и качество здания, 2) количество сдаваемых в аренду помещений, 3) транспортную доступность, 4) специфику района размещения, 5) качество обслуживания здания, инфраструктуру, коммуникации.
Изучение возможностей управления
Перед тем, как вложить средства, надо продумать и вопрос с управлением приобретенным объектом недвижимости. Необходимо определить: 1) кто будет непосредственно взаимодействовать с арендатором, 2) кто будет заниматься обслуживанием объекта, 3) в чем будет заключаться участие инвестора в управлении, 4) будут или не будут привлечены к управлению сторонние компании или индивидуальные предприниматели. Если объект инвестиций находится в другом городе или регионе, то лучше подумать о возможностях пассивного управления. В случае, если выбор останавливается на модели пассивного управления, необходимо изучить компании, предоставляющие услуги по управлению объектами недвижимости, их рекомендации, выяснить, насколько честно они работают с собственниками объектов и арендаторами.
Определение «конвертируемости» объекта
Вкладывая средства в недвижимость, всегда следует думать и о том, насколько объект вложений будет «конвертируемым», можно ли будет его оперативно и выгодно продать в случае необходимости? Чтобы определить это, необходим мини-анализ перспектив рынка аналогичных объектов недвижимости. Он потребует, во-первых, выяснить, насколько быстро и дорого продаются аналогичные объекты в настоящее время, а во-вторых – как они могут продаваться в будущем, в том числе в случае различных изменений в городской инфраструктуре (например, при строительстве дополнительных транспортных магистралей, появлении рядом новых жилых комплексов и т.д.).
Конечно, все ситуации индивидуальны и зависят от конкретики каждого города и даже района, но если следовать перечисленным правилам, то можно вкладывать средства с максимальной выгодой и безопасностью.
Харитонов Максим, генеральный директор Haritonov.Capital
Образование: юридическое – Международное право, степень МВА, учился в Лондоне, Нью-Йорке
КАРЬЕРА:
В 2007 г. – работа в «Метробанке».
В 2009 г. – работа в QBFinance.
В 2010 г. – стал инвестором.
В 2016 г. – основал Haritonov.Capital.
