Как «Унистрой» и бизнесмен Меджидов, заплатив Сбербанку полмиллиарда за достояние семьи Минкиных, огребли проблемы
Одна из крупнейших сделок на рынке недвижимости Казани этого года — продажа с торгов торгового комплекса «Олимп», одноименной гостиницы и торговых площадей бывшего Приволжского рынка — оказалась замороженной. Как выяснил «БИЗНЕС Online», cемья Минкиных и ее решительные партнеры с 25-летним стажем возмущены продажей ТК по 15 тыс. рублей за «квадрат» и добиваются аннулирования сделки. Покупатели же считают, что это попытка ухватить денег напоследок.
Новый виток в истории разорившегося бизнеса семьи Минкиных начался в конце сентября, когда имущество ООО «ТК «Олимп» было продано с торгов управляющим Александром Волчковым. 14-этажный отель с ТК и парковкой за 387 млн рублей достался ООО «АИ Менеджмент» (аффилированная с «Унистроем» компания). И теперь этой недвижимостью управляет партнерская «Унистрою» UD Group. А покупателем 11,8 тыс кв. м земли Приволжского рынка за 151 млн рублей стал Гафур Меджидов — год назад он приобрел соседний торговый дом «Олимп».
Но, заплатив 540 млн рублей, новые собственники до сих пор не могут начать полноценную деятельность. Палки в колеса покупателям вставили давние партнеры обанкротившейся семьи Минкиных в лице ООО «Омега» (бывшие учредители — Дмитрий и Алмаз Минкины, а такжеНаиль Абзалов, ныне компанией владеет Сергей Забегаев). Оспаривая торги на проданный пул недвижимости, они добились временного запрета на распоряжение спорным имуществом: обеспечительные меры наложил Арбитражный суд РТ определением судьи Ляйсан Ахмедзяновой. Точно так же «заморозки» добился и другой бывший партнер Минкиных — ИП Максим Романов, арендовавший рынок.
Конфликты по поводу торгового центра с гостиницей и рынка идут параллельно. Каждый со своими нюансами. Если на улице все кипит открыто — с вызовом нарядов полиции и обвинениями в порче имущества (об этом ниже), то в самом построенном на кредитные деньги торговом комплексе «Олимп» пока все тише. Большинство магазинов и кафе в ТК работают — правда, посетителей не так много. Есть несколько опечатанных точек, но их можно пересчитать по пальцам одной руки. Печальные продавцы признались, что не могут понять, почему закрыты именно их площади, так как договоры с новыми собственниками не заключены у многих. Они не против подписать новый договор аренды. Но за октябрь уже заплатили — и с какой стати платить второй раз?
Напомним, отправной точкой банкротства ООО «ТК „Олимп“» стал кредит Сбербанка в 820 млн рублей, выданный на строительство комплекса (также на него было построено два жилых дома). До начала банкротства компания выплатила около 495 млн рублей из долга, включая проценты и пени, но осталась должна порядка 520 млн рублей. Они-то и были погашены после реализации залогов на торгах.
Но кредиторы-миноритарии остались ни с чем. По словам Алмаза Минкина, представлявшего в Арбитражном суде РТ компанию «Омега», ТК и гостиница продавались единым лотом. В результате круг потенциальных покупателей, по его мнению, был ограничен, выручить с торгов удалось меньше. Так, первоначальная оценка имущества, сделанная самим конкурсным управляющим, составляла 1,89 млрд рублей. Но фактически действующий бизнес — отель, три этажа ТЦ площадью 26 тыс. «квадратов» плюс два земельных участка «ушли» с торгов меньше чем по 15 тыс. рублей за квадратный метр, возмущаются в «Омеге». В итоге покрыты лишь требования Сбербанка и налоговой, а интересы ООО «Омега» оказались за бортом, хотя компания также вошла в реестр кредиторов с требованиями более 200 млн рублей.
Позднее ООО «Омега» в своем письменном ответе заявило «БИЗНЕС Online», что за сутки до сделки конкурсному управляющему был выдан прямой запрет на подписание договоров купли-продажи от антимонопольщиков (УФАС по РТ). В соответствии с законом о защите конкуренции уже этого достаточно, чтобы признать договоры ничтожными, а торги — недействительными, считают в компании.
Виноват во всей этой неразберихе конкурсный управляющий, уверены в «Омеге». В компании подозревают, что организатор торгов — ООО «Межрегионконсалт» — и конкурсный кредитор являются заинтересованными лицами, чего по закону быть не должно. Например, в информации о торгах у них совпадают адреса. А все вместе они якобы подыгрывали основному кредитору.
В UD Group, которая управляет теперь этими объектами, не согласны, что лоты разделены искусственно. Гостиница и торговые площади строились и вводились в эксплуатацию как единый пусковой комплекс, подчеркивает девелопер. Они не могли продаваться разными лотами, т. к. расположены на едином земельном участке (плюс один маленький под торговым комплексом), а земельный участок следует судьбе здания, напомнили один из основополагающих принципов земельного права в компании.
Не согласны в UD Group и с доводом о нелегитимности договора купли-продажи. По версии компании, он был подписан 11 октября — уже после того, как в УФАС рассмотрели жалобу «Омеги» и в требованиях отказали.
«Поэтому данные аргументы также вводят в заблуждение суд и всех тех, кто следит за данной ситуацией», — контратакует девелопер. В УФАС по РТ нам дали ответ, что выслали конкурсному управляющему уведомление, но оно не является обязательным для исполнения документом. После рассмотрения жалобы она признана необоснованной, нарушений в действиях конкурсного управляющего не обнаружено.
Из-за обеспечительных мер UD Group не может заключать договоры не только с арендаторами, но и с «Татэнергосбытым», с охранными фирмами. На паузе — запланированный масштабный проект реновации торгового комплекса. При этом убытки капают каждый день — платить по кредиту, взятому для покупки в Энергобанке, приходится сполна. Сейчас в «АИ-Менеджмент» добиваются «освобождения» имущества, оспаривая наложение обеспечительных мер в апелляции.
Еще один фронт борьбы между старыми и новыми хозяевами комплекса — арендные договоры. Как оказалось, прежние собственники за копейки сдали 2-й и 3-й этажи в аренду двум компаниям («Айтек» и «Альфа»), а те — третьей — ООО «Торговый Комплекс» (учредитель — Лилия Замалиева, руководитель — Айрат Фаттахов). Уточним, что Фаттахов, согласно данным базы «Контур.Фокус», ранее был руководителем ООО «Омега», то есть также может иметь доверительные связи с семьей Минкиных.
По словам представителя компании, договор аренды до 2025 года, зарегистрированный в Регпалате, они считают действующим. Покупатели, которые на торгах претендовали на имущество, знали, что оно несет на себе обременение — долгосрочного арендатора. Однако к соглашению с «АИ Менеджмент» прийти не удалось. «По отелю нет спора. Ну и на первый этаж не претендуем — на него у нас нет прав. Но в торговом центре у нас права есть, а они нас выживают и не дают работать. Смысл их действий в том, чтобы нас выгнать и работать с субарендаторами напрямую. А это уже рейдерский захват», — возмутился в разговоре с корреспондентом не пожелавший себя назвать собеседник.
В «АИ-Менеджмент» парируют: ООО «ТК „Олимп“», согласно договору об ипотеке со Сбербанком, должен был каждый раз получать разрешение у банка на передачу имущества в аренду. Этого разрешения получено не было. Таким образом, имущество было передано в аренду без согласия залогодержателя, что априори влечет за собой прекращение права аренды в случае обращения взыскания на заложенное имущество (ч. 2 ст. 40 закона об ипотеке). Так что возникает вопрос, как Регпалата зарегистрировала такой договор компаниям, подконтрольным Минкиным. На аргумент противоположной стороны, требующей расторгнуть договоры в судебном порядке, в компании «АИ-Менеджмент» отвечают, что такой необходимости нет, т. к. они и так прекратили действовать с 19 февраля 2016 года. Проще говоря, от договора аренды имущество стало свободно еще 19 февраля прошлого года, теперь получение дохода бывшим арендатором можно считать неосновательным обогащением, отмечают в «АИ-Менеджмент».
«Все попытки оспаривания торгов, инициирования обеспечительных мер, апелляции к якобы действующим договорам вытекают только из нежелания прежних собственников объектов признавать свершившийся факт перехода права собственности на торговый комплекс и гостиницу. Кроме того, они хотят также продолжать получать деньги аренду за уже чужие площади, ради чего создают видимость наличия подобных прав», — говорится в ответе компании на запрос «БИЗНЕС Online».
Заложниками сложившейся ситуации стали все. Арендаторы не могут перезаключить договоры на новых условиях с новыми владельцами, «АИ-Менеджмент» несет значительные финансовые потери. И только прежние собственники «продолжают мутить воду» и собирать деньги за аренду, делают вывод победители торгов.
Как говорилось ранее, «замороженной» оказался и второй лот, купленный торгах – это остатки того самого известного на всю Казань Приволжского рынка, с которого и начался взлёт главы семьи – Ильгиза Минкина.
Первоначально на рынок претендовали только ООО «Олимп Пластик» (учредитель Руслан Минкин) и тот же ИП Романов. То есть как минимум осколок империи в виде рынка должен был остаться в руках, приближенных к Минкиным. Но, по данным нашего источника, неожиданно, «буквально минут за десять до последнего срока», заявку подал возникший ниоткуда Меджидов. Он выиграл, предложив больше на 11 миллионов рублей. Старые собственники, помимо прочих претензий по торгам, по словам нашего источника, такое поведение Меджидова считают «неспортивным».
Рассказ подтверждается и в опубликованных результатах торгов. «Олимп Пластик» заявился на торги 6 сентября, предложив за рынок 138,4 млн рублей. ИП Романов 7 сентября предложил за лот 139 млн рублей. В день подведения итогов, 11 сентября в 9 ч. 43 минуты утра на последнем вираже их перебил Меджидов, дав сразу 151 млн рублей.
Распутывая этот клубок, ООО «Омега» также потребовало заморозить результаты торгов. Претензии те же: запрет УФАС, аффилированность и низкая цена. «Мы сомневаемся, что на момент подачи заявки в торгах г-ном Меджидовым был оплачен необходимый для этого задаток в размере 20% от стоимости имущества. Изучая выписку со специального счета конкурсного управляющего, мы видим, что сумма, соответствующая задатку, была перечислена на данный счет через две недели после подведения итогов торгов», — указывает компания Дмитрия Минкина.
Тут, кстати, возникает и другой вопрос: откуда у Минкиных деньги на участие в торгах? Официально многие компании группы в банкротстве, а Ильгиз, Алмаз и Эльфия Минкины признаны личными банкротами, вопрос не кажется праздным…
Заместитель арендатора — ИП Максима Романова – арендовавшего («25 лет как уже, за это время никаких проблем не было») рынок у Минкиных – мужчина весьма крепкого телосложения в кожаной куртке, кивком показывает на удаляющихся двух людей в одежде цвета «хаки». «Люди Меджидова», — описывает он их. По его словам, они появились в день, когда надеялись получить свидетельство о праве собственности. Но помешали обеспечительные меры. По словам собеседника, не имея никаких прав («не собственники же еще»), они начали уговаривать подписывать новые договоры аренды.
Женщина, продающая печенье, рассказывает, что люди Меджидова спилили замки на некоторых ларьках и повесили новые. «Но у них своих документов нет, они показывали, что у них на три месяца есть разрешение какое-то, требовали от нас денег. Показывали разрешение. Но мы же маленькие люди и не можем что чего-то там понять, надо-не надо. Говорили, что они в банке должны заплатить деньги. Но пока эта передряга идет, за ноябрь не платим».
Как рассказал Дмитрий Воронин, представляющий интересы Романова, 16 ноября после очередного отказа торговцев заключать договоры представители Меджидова выключили свет на территории. Торговцы скоропортящейся продукцией, которым нужны холодильники, «подали более 20 заявок в дежурную часть МВД». Приехал в том числе и.о. начальника ОП «Сафиуллина», долго очень разбирались, спорили. Было принято решение все поставить «на паузу» — ни та, ни другая сторона не должна препятствовать торговле, и собирать подписи. Собственно, этого и добивается сторона Романова, отмечает адвокат.
Адвокат Воронин считает, что договор подписанный с Романовым, сохраняет свою силу. Собственник – ООО «Торговый комплекс „Олимп“ сдал в аренду рынок ЦБТО „Олимп“. Он передал площади в субаренду „Милану“, тот передал их Романову, который сдает их в аренду уже собственно арендаторам. Да, договор между собственником и ЦБТО „Олимп“ расторгнут. „Но что и наш договор должен быть расторгнут автоматически, мы с этой позицией не согласны“, — подчеркивает Воронин. Договор должен пройти через суд, „есть установленный процессуальный порядок, который они не соблюдают“. На этом претензии стороны Романова не заканчиваются: „Мы считаем, что имеем преимущественное право аренды и хотим им воспользоваться“, — добавляют его юристы. Более того, „когда будет принято решение о продаже рынка, мы также хотим поучаствовать в торгах и свои права на здание мы намерены отстаивать“, — говорит адвокат. Он полагает, что им удастся сохранить рынок за собой.
Кто же покусился на „святое святых“ семьи Минкиных? Меджидов не новичок на территории рынка. Год назад он уже купил соседний торговый дом „Олимп“. По данным СМИ, Меджидов также является владельцем ТЦ „Чулман“ в Набережных Челнах, также есть арендуемый у КЗИО пул недвижимости. Также по данным интернет-источников, часть помещений Меджидова работает под брендом „Смешные цены“. Хотя его нельзя назвать полновластным хозяином всей сети — судя по СМИ, сеть работает и под другими ИП. На Приволжском рынке высказывались мнения, что он является выходцем из Азербайджана, по нашим данным, сейчас он проживает в Москве.
Помощник Меджидова Лилия Гибадуллина излагает позицию покупателя, заплатившего на торгах 151 млн рублей за рынок, часть из которых кредитные средства. По словам представителя Меджидова, им в рамках приличий, без угроз, но очень твердо рекомендовали не участвовать в аукционе. „Возмущению нет предела, попали в 90-е годы. Наверное, поэтому из Казани никто и не участвовал в аукционе“, — предполагает она.
После выигрыша торгов со стороны старых собственников им было объявлено, что рынок они в собственность не получат: для этого, мол, есть „отработанный механизм“.
Действительно, после этого предупреждения и были приняты обеспечительные меры, которые не дали им войти в права собственника. Наложением запретов на регистрацию недвижимости и долгое рассмотрение иска о снятии обеспечительных мер Меджидов очень удивлен. Так как ему нужно платить уже за кредит, а тут он по сути лишен права получать деньги за аренду.
Относительно заявлений ИП Романова, что он имеет право собирать аренду с рынка, Гибадуллина указывает, что этого права оппоненты лишились давным-давно. Так, еще в декабре 2016 года конкурсные управляющие ООО „Торговый комплекс „Олимп“ и также обанкротившегося ЦБТО „Олимп“ расторгли между собой договор. А если договор между собственником и арендатором расторгнут – то субаренда прекращается сама собой. „Романов это, естественно прекрасно знал, но продолжал собирать деньги. Хотя по сути, они должны были освободить это помещение и уйти“. Данный вопрос „БИЗНЕС Online“ также уточнил у эксперта, который отметил, что субарендаторы действительно вправе требовать заключения с ними новых договоров аренды в пределах оставшегося срока по прежнему договору.
Меджидов удивлен рассказами Романова, что торги будут отменены и рынок вернется снова в прежние руки. „Даже если так, то будут новые торги, и мы снова заявимся“, — отмечает Гибадуллина. Однако ситуацию, когда, заплатив деньги „Сбербанку“, они не могут стать хозяевами, представители Меджидова считают вопиющей. Есть в планах и обращения с письмами к руководству – как республики, так и страны. Основной оплот торговцев, поддерживающих Романова – крытый павильон „Изумруд“ Меджидов считает самовольной постройкой и хочет его снести.
Торговцы на контакт не идут, на них сильное влияние имеет сторона Романова и прошлых собственников, соглашается Гибадуллина. Но при этом часть крупных арендаторов внутри рынка успели подписать с ними соглашения об аренде до наложения обеспечительных мер.
По поводу срезанных замков, электричества и прочего сторона Меджидова обвинения опровергает. „Мы столкнулись с ситуацией, когда эти ребята заставляют людей вызывать полицию и писать на нас заявления. Сами почему-то этого не делают. Свет мы отключали на время, чтобы проверить провода, а когда стали у людей просить деньги оплатить счета за электричество, Романов нашу линию отключил, срезал наши провода и от жилого дома подвел свет к „Изумруду“. Этот „Изумруд“ сейчас питается от жилого дома незаконно».
В целом история не уникальна, с подобными конфликтами сталкивались покупатели и других проблемных объектов. Можно вспомнить «арендные войны», как связанные с ТК XL, так и громкий «вынос» арендатора из отеля «Марриотт». Как правило, не мытьем, так катаньем собственники и конкурсные управляющие освобождают помещения от неугодных «прокладок», но за это время те успевают вдоволь поживиться и попортить кровь новым собственникам.
Чтобы попытаться разобраться в этом запутанном деле, «БИЗНЕС Online» предоставил слово юристам.
Артем Гаврилов — адвокат, партнер коллегии адвокатов Sergis:
— Что касается договора аренды торгового комплекса, то действительно, собственник заложенного имущества обязан получить согласие банка на сдачу его в аренду. Как правило, Росреестр без данного согласия не осуществляет регистрационных действий. Однако если регистрация договора аренды уже произошла, то это уже не влечет недействительность договора аренды. Но дает право банку расторгнуть кредитный договор и потребовать досрочного исполнения обязательств по нему.
Порядок расторжения договора аренды зависит в том числе от условий договора, а также конкретной ситуации. Как правило, расторжение договора происходит в судебном порядке, но иное может быть предусмотрено договором аренды. Но имеются и исключения — например, арбитражный управляющий может отказаться в случае убыточности данного договора для банкрота. Но и этот отказ может быть оспорен арендатором в суде. И арбитражный управляющий будет обязан доказать, что данный договор аренды действительно невыгоден и влечет дополнительные убытки для организации, в отношении которой ведется процедура банкротства.
Относительно спора по территории рынка — прекращение договора аренды действительно влечет и прекращение заключенных на его основании договоров субаренды, если иное не установлено договором аренды. Однако субарендаторы в таком случае вправе требовать от собственника объекта заключения с ними новых договоров аренды в пределах оставшегося срока договора субаренды. Новые договоры аренды должны быть заключены на условиях, которые существовали между арендатором и собственником. При этом данное право субарендатора не зависит от желания собственника, и может быть реализовано даже если собственник не ищет новых арендаторов.
Дарья Старостина — старший юрист юридической компании Gain&Partners:
— При оспаривании результатов торгов могут быть заявлены обеспечительные меры, в том числе в виде запрета на заключение договоров в отношении спорного имущества, такая судебная практика имеется. Впоследствии, лица, которые посчитают, что принятие обеспечительных мер ограничило (нарушило) их имущественную сферу и при доказанности негативных последствий, наступивших от обеспечительных мер, могут заявлять в суд о взыскании соответствующей компенсации.
Основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил проведения торгов, установленных законом (ст. 449 Гражданского кодекса РФ).
Однако важно отметить, что исходя из судебной практики, само по себе формальное нарушение требований законодательства, регулирующего проведение торгов, не влечет безусловного признания их недействительными. По результатам рассмотрения дела торги могут быть признаны недействительными только если нарушения, на которые ссылается истец, будут оценены судом как существенные, повлиявшие на результат торгов. Признание судом торгов недействительными влечет передачу спорного имущества обратно в конкурсную массу.
Рустам Ахметгареев
По материалам: “Бизнес Газета”
