Новые правила для застройщиков жилья могут привести к массовому банкротству компаний, после чего они могут оказаться в руках госбанков.
По всей стране уже с 1 июня этого года начнут действовать новые требования к застройщикам. По новым правилам компании уже не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь все финансы будут находиться на спецсчетах в банках, до тех пор, пока здание не будет сдано. Застройщики могут только распоряжаться собственными деньгами или целевыми кредитами, для конкретного проекта. Все финансовые операции должны проходить через единый расчетный счет, который можно открыть только в утвержденном властями банке.
Участники рынка больше не смогут брать деньги сразу на несколько проектов. Если застройщик намерен строить новый микрорайон, он не сможет поэтапно утверждать документы, нужно сразу делать всю проектную документацию. Такая процедура очень затратная.
Эксперты рассказали на пресс-конференции в «Росбалте» последствия для покупателей и рынка недвижимости. Конечно, такая схема финансирования при строительстве жилых зданий повлечет за собой поднятие стоимости на квартиры. Но скорее всего поднятие цен на рынке для покупателей у застройщиков не получится. Поскольку на данный момент не только в Москве, но и по всей стране цены часто меняются, то поднимаясь, то вновь снижаются. За период 2013-2014 года снижение цен составило порядка 20 % и по сей день, они падают вниз.
На рынке произошло перенасыщение недвижимости, поскольку застройщики, пытаясь максимально больше вывести объектов на продажу, усугубили ситуацию. Сейчас количество уже построенных жилых зданий превышает количество по продажам. В объявлениях все больше предоставляется возможным приобрести квартиру со скидкой. При этом сама скидка далеко не символическая составляет 2-3 %, более существенные колеблются в пределах 10-15 и даже 20%. Можно найти предложения от застройщиков больше 30% скидки. Такие акции были предоставлены на московский бизнес-класс в конце прошлого года.
По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, многие компании сейчас работают по умеренной рентабельности. И уже с 1 июля этого года себестоимость на жилье вырастет, при этом цены на квартиры будут падать. Под инфляцию попадут стройматериалы, которые и дальше будут дорожать. Разница между вложениями и прибылью сократится до критической отметки.
По мнению эксперта, часть застройщиков может уйти в минус, при этом остановиться строительство, тем самым снизиться количество жилых зданий. Эти все неблагоприятные моменты могут довести застройщиков до банкротства, поэтому властям нужно позаботиться, чтобы этого не случилось.
Некоторые компании разрешали вкладывать прибыль от одного объекта в другой, при этом выходило, что якобы «один застройщик – один объект», тем самым застройщики перестанут работать самостоятельно и превратятся в подрядчиков, которые будут получать ежемесячную зарплату и деньги на текущие расходы.
Запуск нового механизма очень пугает своей неопределенностью застройщиков, которые в некоторой степени понимают, что теперь будет дороже привлекать средства дольщиков. На отлаживание этой схемы понадобится время, даже банки еще не полностью разобрались, как работать. Все переживают, что рынок может, на какое то время вообще встать, поэтому застройщики пытаются как можно больше продать жилья до 1 июля 208 года.
По подсчетам ИРН после 1-го июня новые объекты вообще перестанут выходить, поскольку объем предложений, который сложится на московском рынке, хватит минимум на три года.
Такая ситуация очень выгодна для покупателей, которая позволяет купить квартиру со значительной скидкой. Но также существует риск, того что компания может обанкротиться. По закону во время строительства жилого дома деньги дольщиков будут находиться на счете в банке, который будет выступать гарантом. Но по факту банк не может и не должен контролировать процесс застройки. Но в случае если застройщики начнут банкротиться, то банки смогут забрать строительные компании себе.
По словам юристов на сегодняшний день никто не задумывается, что будет, если застройщик не сможет сдать объект.
Те здания, которые застройщики вывели до 1 июля, будут строить, и продавать по старым правилам еще 2-3 года минимум. Продажа зданий по новым постановлениям начнется через несколько лет.
Возможно, что схема с банковскими счетами вообще не заработает. Могут только заработать гибридные схемы как предварительный договор купли-продажи.
Олег Фролов юрист Общества защиты прав потребителей напомнил, что закон об участии в долевом строительстве принят еще в 2004 году. Этот закон уточнялся и изменялся 16 раз. Чтобы его обойти застройщики могут использовать старую схему для заключения договоров или создавать ЖКС. По новому закону покупатели подписывают трехсторонний договор между застройщиком и банком. После чего деньги покупатель отдает непосредственно банку. Подписав договор в 2019 году нет гарантии, что договор будет подписан по новой схеме. Предварительный договор купли-продажи не подразумевает передачу денег, в нем прописано только то, что покупатель намерен приобрести квартиру у застройщика только тогда когда полностью будет достроен дом. Подписав такой документ, покупатель не сможет пользоваться правилами, которые предоставляет ДДУ.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олег Репченко утверждает, что и для покупателя и для государства выгоднее, когда застройщик выступает как бизнесмен, способный исправить возникшие сложности на всех этапах.
Важно во время контролирования застройщиков не перестараться, чтобы избежать полного исчезновения их как предпринимателей. Если такое случится, тогда государству придется взять на себя весь процесс строительства жилых зданий и выкупить все строительные компании сделав их государственными. Может быть, это новшество в дальнейшем станет малоэффективным, пока никто не знает.
Кирилл Сергеев
