Как власти толкают рынок жилья к серым схемам
Серые схемы продажи жилья могут вернуться на рынок недвижимости после принятия поправок в закон о долевом строительстве. Почему российские сенаторы предлагают отложить принятие законопроекта на полгода и как это скажется на отрасли.
У застройщиков появилась надежда, что вступление в силу второй части поправок в закон №214 могут отложить на полгода. Соответствующий законопроект в Госдуму предложили внести сенаторы Андрей Кутепов, Сергей Рябухин и Олег Мельниченко. Но новое руководство строительной отрасли не считает нужным растягивать работу и собирается устранить все шероховатости в законодательстве до 1 июля 2018 года.
Как отреагировали девелоперы
Какие положения закона вызывают критику участников рынка? Прежде всего это требование «один застройщик — одно разрешение на строительство». Оно может существенно осложнить реализацию масштабных проектов комплексного освоения территорий, привести к децентрализации отрасли, дроблению компаний на множество юридических лиц и увеличению бухгалтерской отчетности. К слову, это положение сами власти считают ошибочным и противоречим, однако окончательное решение по нему пока не принято.
Второе требование звучит так: перед подачей проектной декларации необходимо резервировать на счете в уполномоченном банке 10% от общей стоимости затрат на строительство. Как известно, основные сложности с финансированием застройщик испытывает как раз на старте реализации проекта. Нулевой цикл является самой капиталоемкой частью строительства: объект недвижимости еще малоизвестен на рынке, продажи идут слабо, и требуются дополнительные расходы на рекламу и продвижение. Деньги, зарезервированные на счете, не принесут пользы и только ухудшат финансовое положение девелоперов.
По новым правилам такие статьи расходов как реклама и продвижение, аренда офиса, налоговые выплаты, фонд заработной платы и прочие административные издержки признаются нецелевыми и потратить на них можно не более 10% от проектной стоимости строительства. Уложиться в такую сумму вряд ли получится. Привлечь дополнительные кредитные средства на эти нужды также будет проблематично, поскольку после 1 июля у застройщика не может быть иных долгов, кроме целевых кредитов на строительство.
Эти требования серьезно изменят финансовую модель девелоперских проектов. Маленькие компании с небольшой выручкой и региональные застройщики, маржа которых в денежном эквиваленте значительно меньше доходов московских девелоперов, вряд ли смогут адаптироваться к новым правилам игры. Сегодня в России насчитывается примерно 4 000 застройщиков, по прогнозам аналитиков закон в новом виде может привести к уменьшению их числа на 25%.
Банки тоже не готовы
Помимо мелких и даже средних застройщиков к нововведениям также не готов банковский сектор. Обновленный закон призван плавно подготовить почву для перехода на проектное финансирование. Но до сих пор неизвестно, на каких условиях будут выдаваться кредиты на строительство и как будет контролироваться расходование денежных средств. Минстрой не в силах оказать влияние на банковский сектор в этом вопросе. Скорее всего, кредитные организации будут проявлять индивидуальный подход к застройщикам, принимать во внимание ликвидность проектов, опыт и узнаваемость бренда компаний, и исходя из этого определять размер кредита и процентной ставки. Это значит, что средним и мелким девелоперам вряд ли одобрят кредит.
К этим проблемам добавляется еще одна — нехватка квалифицированных кадров в банках. По сути, в новой системе банковские сотрудники должны дублировать функции технадзора. А сегодня дефицит таких кадров на рынке труда ощущается достаточно остро.
Кроме пробелов в организационных вопросах существуют сложности с наличием необходимого объема денежных средств. Сегодня инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют более 3,5 трлн рублей. При условии, что к проектному финансированию допустят ограниченное число банков, могу предположить, что суммарный кредитный портфель, которым они располагают, вряд ли сможет обеспечить финансирование строительной отрасли в нужном объеме.
Последствия для покупателей
Что ждет покупателей недвижимости после вступления в силу поправок в закон? По словам властей, все изменения инициировались с целью предоставить им больше гарантий и ограничить доступ на рынок недобросовестных застройщиков. Однако последствия реформы могут привести к обратному эффекту.
В правовом поле участники долевого строительства действительно будут максимально защищены, и у девелоперов не останется возможностей для маневров и нецелевого использования денежных средств. Но повышенные требования к застройщикам не исключают возможности их банкротства и, как следствие, появления новых недостроев, а в отношении мелких компаний даже усиливают эти риски. Может быть и другой вариант развития событий: участники рынка ответят на недоработанный закон возобновлением серых схем реализации жилья, распространенных в девяностых годах прошлого века. Ради низкой цены люди будут охотно совершать сделки по покупке недвижимости в обход действующего законодательства.
Новые требования и переход на проектное финансирование в перспективе приведут к замедлению строительной активности и уменьшению объема предложения на первичном рынке жилья. А это серьезный фактор для роста цен на квартиры. Безусловно, этот рост будут сдерживать ограниченная платежеспособность населения и пока еще высокая конкуренция текущих девелоперских проектов, но увеличение себестоимости строительства рано или поздно заставит девелоперов пересмотреть цены. Поэтому ожидания роста стоимости квадратного метра в далекой перспективе вполне обоснованы.
Андрей Колочинский
По материалам: “Forbes”
