Жилье в Москве опять подорожает. Виновато новое метро
2018 год оказался урожайным по открытию новых станций метро. К началу сентября заработал участок Калининско-Солнцевской линии с семью новыми станциями — такого не было с 1980-х, когда открывали Серпуховско-Тимирязевскую ветку от «Серпуховской» до «Южной». Всего в 2018-м открыли 15 станций, и еще несколько ожидаются до конца года.
Улучшение транспортной ситуации с неизбежностью сказывается на привлекательности соседних районов. «Лента.ру» поговорила с экспертами рынка недвижимости о том, как сильно подорожало жилье рядом с новыми станциями, и в каких ЖК по соседству есть в продаже квартиры.
Активный съем
В первую очередь, как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, открытие новых станций метро сказывается на стоимости аренды. Этот рынок действительно очень гибкий и быстро реагирует на любые изменения конъюнктуры — от валютных скачков до градостроительных решений.
«В сегменте аренды местонахождение объекта — один из наиболее важных факторов ценообразования, — рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. — При необходимости добираться до станции метро наземным транспортом ставка найма может быть снижена: на 5-10 процентов, если ехать 10-15 минут; на 15-20 процентов — если около 20 минут. Открытие новых станций значительно повышает ликвидность объектов, спрос на них растет. Соответственно, и арендные ставки поднимаются, но только на размер дисконта, который ранее предоставлялся за удаленность».
«Особенно заметно в 2018-м выросли ставки в районе новых станций “Мичуринский проспект”, “Раменки”, “Озерная”, “Ломоносовский проспект”, где аренда подорожала примерно на 15-20 процентов, — рассказывает Мария Литинецкая. — Привлекательность местного жилья очень выросла, потому что еще до открытия метро эти районы на Западе столицы вполне могли бы считаться престижными, и отсутствие метро было, пожалуй, их единственным минусом».
Хорошо забытое старое
Вторичный рынок тоже ощущает на себе влияние транспортных нововведений. По мнению Литинецкой, на волне открытия новых станций «вторичка» в прилегающих районах подрастет в цене на 5-10 процентов.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», отмечает, что открытие семи станций «желтой» ветки серьезно подстегнуло спрос. «Это значительно улучшило транспортную доступность района Очаково-Матвеево и районов за МКАД, таких как Солнцево, Ново-Переделкино — и далее вдоль Боровского шоссе, — рассказывает эксперт. — В Солнцево основной рост стоимости квартир наблюдается с начала 2018 года». До этого цены, напротив, снижались, говорит Каширцев: в 2017-м местный «квадрат» подешевел на процент, до 128,3 тысячи рублей. А за восемь месяцев 2018-го — вырос в цене до 138,1 тысячи (на 8 процентов).
Еще одна локация, где цены растут в ожидании скорого появления новой станции подземки — Левобережный район, где с открытием «Беломорской» значительно улучшится транспортная доступность участка, ограниченного улицами Беломорская, Смольная, Прибрежным проездом и Ленинградским шоссе. «Раньше сюда можно было добраться только на общественном транспорте от метро “Речной вокзал”, — поясняет Каширцев. — За последние полгода в локации наблюдается рост стоимости жилья в среднем на 3-4 процента. В оставшиеся до открытия месяцы можно ожидать дальнейшего роста в пределах 4-5 процентов».
Общая закономерность по росту цен на вторичном рынке (как и на рынке аренды) прямо связана с глубиной транспортной проблемы, которую решает открытие новых станций. Например, «Нижегородская» откроется вблизи уже действующей одноименной станции МЦК. «Поэтому событие повлияет на жилой рынок не так существенно — рост цен составит около 2-3 процентов в зоне пешеходной доступности от станции», — говорит Владимир Каширцев. Эксперт напоминает также, что основной рост из-за открытий 2018-го года в соседних районах уже произошел — хотя возможна еще небольшая инерция в течение одного-двух месяцев.
Прелесть новизны
В новостройках никаких заметных изменений цен сейчас тоже не произойдет, говорит Мария Литинецкая: застройщики учитывают в цене перспективное улучшение транспортной доступности комплекса задолго до открытия метро. А вот спрос — действительно растет. «Например, в ЖК “Лучи”, рядом с которым открылась станция “Солнцево”, за восемь месяцев 2018 года было зарегистрировано в два раза больше ДДУ, чем за аналогичный период 2017-го», — рассказывает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
В целом же ценовая ситуация в районах, которые находятся в шаговой доступности от новых станций метро, развивается в соответствии с исторически сложившимися зонами престижности.
«Самое дорогостоящее жилье расположено вблизи станций Третьего пересадочного контура — “Хорошевская”, “Шелепиха”, “Петровский парк”. Они находятся недалеко от центра на престижном северо-западном направлении, — рассказывает Мария Литинецкая. — В строящихся ЖК в этих локациях можно купить квартиру или апартаменты по 220-240 тысяч рублей за метр. Готовое вторичное жилье здесь стоит 230-280 тысяч за “квадрат”. Дешевле всего жилье обойдется в районе “Некрасовки” — первичное жилье здесь можно приобрести в среднем по 110 тысяч, вторичное — по 115-120 тысяч рублей за метр».
«Проекты, расположенные возле уже открывшихся станций и тех, что планируются к запуску до конца года, очень разные: какие-то из них уже введены в эксплуатацию, какие-то еще строятся, кроме того, ценообразование в них зависит от района расположения и наличия/отсутствия конкурентов в округе, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой”.
Самые доступные квартиры у метро предлагаются в ЖК “Мещерский лес” (от 3,7 миллиона — метро “Говорово”), а также в ЖК “Селигер Сити” (от 4,6 миллиона — “Селигерская”). В ЖК “Лучи” квартиры предлагаются от 4,9 миллиона».
У перспективных станций, открытие которых ожидается до конца года, добавляет эксперт, самые доступные квартиры предлагаются в ЖК «Гоголь Парк» (от 1,8 миллиона рублей, метро «Улица Лухмановская»), в «Некрасовке» (от 3,9 миллиона) и у метро «Беломорская» в ЖК Discovery (от 4,3 миллиона рублей).
По материалам: “Лента.Ру”
