Застройщики «перестарались» с ценниками?
Осенний пульс рынка жилья: почему дорожают готовые квартиры, потяжелеет ли ипотека и какие новые ЖК начинают продавать.
«Провальным» выдалось начало осени для недвижимости: практически все хоть по чуть-чуть, да упало по сравнению с концом лета. За исключением цен: они-то как раз и выросли. За год «вторичная Казань» подорожала на 6,6% — средняя двушка прибавила 225 тыс. рублей. Этот рост подхлестнул пробудившийся спрос: в сентябре казанцы купили на 27% готовых квартир больше, чем год назад. Что думают по этому поводу эксперты — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Сентябрь скатился в «ямку»: ДДУ, вторичка и даже ипотека устремились вниз
Отрицательными индикаторами отличается динамика рынка недвижимости в сентябре по сравнению с августом. По Татарстану на 7% меньше стало договоров долевого строительства, на 6,4% просело число зарегистрированных сделок по вторичному жилью. И даже ипотека пошла вниз на 2,2%. В Казани число сделок по ипотеке еще ниже – минус 3,5%, а вот на по «бэушным» квартирам шевеление активнее, чем в республике: проседание всего на 0,9%. Вот такая получилась «ямка» для рынка: вряд ли это можно назвать падением, но таковы факты. Участники рынка связывают эти параметры с высокой базой августа – лето не было мертвым сезоном, как обычно, продажи как по ДДУ, так и на «вторичке» шли активно.
«В Казани спрос не снижался с конца 2017 года, – отмечает вице-президент гильдии риэлторов РТ, директора агентства «Премьер» Руслан Садреев. – Думаю, все равно передышка какая-то должна быть. Возможно, сказалось начало учебного года – многие заняты семейными делами. Но по общему количеству сделок в октябре я не думаю, что будет сильное понижение. По крайней мере по вторичному жилью: мы наблюдаем, что сейчас количество сделок достаточно большое».
«Вторичка» и в самом деле на ходу рвет подметки. Этот сегмент при сравнении год к году показывает плюс 17,9% по РТ, а по Казани и вовсе почти плюс 28%! При этом казанцы явно богаче среднестатистического татарстанца: статистика Росреестра фиксирует проседание ипотеки в Казани на 25%. И это при том, что в РТ число сделок в кредит выросло на четверть. Правда, в целом число ипотек по всем видам недвижимости (не только жилье), по данным Росреестра, за 9 месяцев вырос в РТ на 31%. Ну, а долевое чуть упало: за год – минус 1,8%.
Снижение числа сделок по ипотеке эксперты связывают с возросшим количеством отказов в банках. По словам директора АН «Авангард-Риэлт» Вячеслава Егорова, активность людей не снижается, но отказов стало больше. «Это связано с тем, что поднялась ключевая ставка ЦБ, и ужесточились требования банков. Людям стало сложнее брать ипотеку. А экономических причин я не вижу – наоборот, активность продолжается все лето», – отметил он в разговоре с «БИЗНЕС Online». И все равно – по его наблюдениям, подавляющее число сделок проходит с ипотекой: если люди меняют квартиры, расширяются, то чаще берут кредит. «Думаю, что у нас в агентстве процентов 90-95 сделок – ипотечные. На 10 сделок одна, наверное, на наличные», – говорит эксперт. И вряд ли ставки по ипотеке будут снижаться дальше: скорее возможен рост.
Спасти деньги от «адских санкций»?
Складывается ощущение, что татарстанцы вслед за всей страной начали спасать деньги в недвижимости.
Первыми эту тенденцию начали, как водится, в Москве – Росреестр фиксировал всплеск в столице еще месяц назад. В августе россияне забрали из банков 100 млрд рублей, а в сентябре отток вкладов – уже 500 миллиардов. Таков эффект ожидаемых санкций, полагают эксперты.
Динамика: Сентябрь, 2017 – 2018
Напомним, что Америка обещала России «адские санкции» в ноябре, и этот срок все ближе. Эти санкции могут вылиться в запрет для крупнейших банков вроде «Сбера», ВТБ, ВЭБа и других на расчеты в долларах США. Впрочем, резкого рывка на рынке недвижимости ждать все равно не приходится: у населения нет столько денег, как в 2014-м году, говорили эксперты «БИЗНЕС Online».
Динамика: август – сентябрь 2018 года
Нестабильность и относительная убыточность других видов инвестирования толкает людей на рынок недвижимости, считает Садреев. Паевые фонды, финансовые пирамиды отпугивают людей от игр, банки дают невысокие ставки. «Недвижимость более статична, не бывает резкого провала или подъема за короткое время, – говорит Садриев. – Если ею правильно управлять и распоряжаться, то можно иметь небольшой доход». В качестве примера эксперт отмечает падение жилья в 2014 году и его быстрое восстановление с новыми силами.
Цены: старые квартиры за год подорожали на 225 тысяч, а новые – на 325. лидер – авиастрой: новые квартиры выросли на 15%
Теперь взглянем на цены. Аналитики Domofond.ru констатируют, что средняя цена «квадрата» за год выросла на 6,6%. С 67,9 тыс рублей жилье подорожало до 72,4 тысячи. Это означает, что квартира площадью в 50 «квадратов» стоит на 225 тыс рублей дороже, чем год назад. Метр в новостройке дешевле, но там рост за год – 10,5%. Средняя цена нового жилья выросла с 65,4 до 72,2 тысячи – то есть новая 50-метровая квартира за год стала дороже на 335 тысяч рублей.
Сильнее всего за год вторичное жилье подорожало в Ново-Савиновском районе – на 8,8%, до 80 тысяч, а меньше всего в Авиастрое: на 2,8%, до 63,5 тысяч рублей. При этом в Авиастроительном районе галопирующим темпом подросла «первичка»: рост 15%, до 65,2 тысячи рублей – здесь она обогнала сегмент «бэу». А скромнее всего рост цен на новое жилье в и без того дорогом Вахитовском районе: всего плюс 1,4% (103 тыс рублей за метр). И тут уж лучше брать старые квартиры – они стоят 86,5 тыс рублей, за год рост составил 4%.
Портал Tatre.ru дает картину с августа по сентябрь. За месяц «вторичка» выросла на 0,93% – средняя цена метра 75,8 тыс рублей. А вот новые квартиры подешевели на 3% – метр новостройки стоит теперь 69,4 тысячи. Интересно, что еще в апреле-мае цена «бэу» и нового жилья была почти одинакова – 72 тысячи рублей.
В агентствах недвижимости отмечают, что цены на вторичном рынке поднялись с начала года. Оценки разнятся от 7 до 15-18%. «Есть подъем цен на ликвидные варианты, – говорит Вячеслав Егоров. – Не было бы спроса, цены бы тоже стояли».
Некоторое объяснение росту цен находит Руслан Садреев. Сегмент вторичного жилья напрямую зависит от цен на новостройки. А в долевом застройщики теперь изначально ставят более высокий ценник на проекты «с котлована», чем год назад. «Если на начальном этапе строительства в прошлом году цена на квартиры в черте города была порядка 60-65 тысяч рублей за квадратный метр, то в текущем году начальный ценник уже около 70 тысяч за квадрат и более. То есть рост цен «первички на старте» составил, в среднем, 10 процентов», – считает он.
Это и повлекло за собой рост на вторичном рынке. Спрос на новостройки был в последние 2-3 года хорошим, цена все время росла, застройщики назначали низкие цены на старте. И на «вторичке» рост был не выше 5-7% в год. Теперь же вступили в силу новые факторы: трансформация на рынке долевого, появление более затратного проектного финансирования, плюс общий рост цен на ГСМ, ожидание роста НДС. И застройщики не демпингуют. «Поэтому достаточно большая часть покупателей переметнулась на вторичный рынок. Конечно, зачем ждать пока дом сдастся, если можно за эти же деньги купить готовое? Соответственно, спрос на готовое жилье возрос, и цена тоже потихоньку возрастает», – заключил Руслан Садреев.
Сколько стоят самые недорогие квартиры? Порог вхождения тут – от 1,5 млн рублей. Если почитать обзор на «БИЗНЕС Online» от Анастасии Гизатовой, можно увидеть, что спросом пользуются и «хрущевки». Средняя «однушка» стоит в Казани 2,15 млн рублей, «двушка» в «хрущевке» – 2,5 млн рублей. Новая студия на 17 кв. м в доме на Тэцевской (квартал «Яркий») тянет на 1,47 млн рублей. Доступными можно считать предложения ближе к окраинам – Залесный, Куюки или «Салават Купере» (впрочем, соципотечное жилье по понятным причинам всегда бьет рекорды).
Сбербанк поднял ставки по ипотеке, хотя греф обещал путину к концу года снизить средние ставки
Тем временем, после роста ключевой ставки ЦБ, ожидаемо поползли вверх и ставки по ипотеке. В частности, «Сбербанк», один из лидеров ипотечного кредитования, 22 октября объявил о росте ставок на 0,4-0,6% годовых. Минимальная ставка кредита на готовые квартиры подросла с 8,6 до 9,2%. Ставки на новое жилье выросли с 7,1 до 7,5%. В самом банке это объяснили, естественно, «следствием адаптации к текущим рыночным условиям».
И это – после того, как глава «Сбера» Герман Греф публично обещал президенту РФ Владимиру Путину снизить ставки по ипотеке… Что это, “маленький обман”? Нет. Слова Грефа можно понимать так: ставки снизятся в среднем по банку, ведь у него достаточно много «старых» кредитных договоров по 12-13%. И за счет рефинансирования по новым правилам средняя ставка к концу года будет снижена. В общем – никакого обмана, просто ловкость цифр. Благотворительности тут нет – заемщики, которым отказывают в рефинансировании, просто утекают в другие банки.
Тем не менее, в сентябре, сразу же после повышения ключевой ставки ЦБ, глава регулятора Эльвира Набиуллина прогнозировала, что в среднесрочной перспективе ставки по ипотеке снизятся до 7-8%, а Греф допускал их снижение до 7% за два года. Пессимисты (а может, реалисты) работают в минстрое России. Средние ставки по ипотеке могут подняться с 9,65% до 10% к концу года, заявил накануне замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в Совете Федерации.
Ну, и кому верить?
Восемь застройщиков в татарстане так и не открыли спецсчета, минстрой снова поправит закон о долевке, а рост взносов в компфонд слегка попридержали
Тем временем застройщики продолжают болезненный переход на новые правила игры. По данным источников нашей газеты, в Татарстане восемь застройщиков получили предписания из-за неоткрытых спецсчетов. Напомним, согласно новому законодательству, с 1 июля 2019 года вступают в силу новые требования законодательства, в соответствии с которыми расчеты по сделкам с недвижимостью по договорам долевого участия будут осуществляться с использованием счета эскроу. Плавный переход к этой системе осуществляется посредством спецсчетов, которые должны быть заведены застройщиками на каждый строящийся объект. Если объект новый, то счет должен быть открыт до начала продаж. Если строящийся – до 1 сентября 2018 года. «Эта информация (о неоткрытых счетах – прим. ред.) аккумулируется в Росреестре. И Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ», – пояснили наши источники, советуя компаниям поторопиться с этим делом.
А на федеральном поле продолжаются игры вокруг закона о долевом. До конца года Госдума собирается принять новые поправки – они несколько смягчат требования к застройщику. Пропишут сроки открытия счетов эскроу – пока что застройщики обязаны сделать это с 1 июля будущего года. Банки обяжут выдавать застройщику проектное финансирование, если он уже начал собирать деньги дольщиков на эскроу-счета. Появится бонус в виде снижения процентной ставки по проектному финансированию, если застройщик быстро распродал жилье по долевому на данном доме. Наконец, планируется распространить защиту закона на людей, покупающих машиноместа и кладовки – сейчас страховка работает только для квартир, а остальные объекты уходят в конкурсную массу.
В Татарстане, кстати, открыт первый эскроу-счет – это сделал «Унистрой» для одного из домов в «Арт Сити». Один из плюсов эскроу (помимо защиты дольщика) еще и в том, что застройщику не надо отчислять проценты в Компенсационный фонд. Сейчас это 1,2% от стоимости квадратного метра – планы поднять ставку с октября до 3%, а затем и до 6% пока, похоже, попридержали. Но они все равно обсуждаются: пока фонд собрал всего 4,5 млрд рублей, а цена достройки проблемных домов в стране – в 100 раз больше.
Новая «элитка» на юнусовской площади, россыпь проектов «СМУ-88» и планы «Унистроя»
Разрешения на строительство новых объектов больше никому не нужны: с июля, по данным управления градостроительных разрешений казанского исполкома, такого документа не получил ни один застройщик! Все заняты реализацией уже заявленных объектов и разработками на перспективу.
Например, началось строительство новой «элитки» на Юнусовской площади. ООО «Каздомстрой» собирается облагодетельствовать жильцов трехэтажной «Юнусовской усадьбы» с мансардой не только квартирами, но и бесшумными лифтами. Открылись также продажи в Savin House на берегу Казанки от «Садового кольца» – напомним, высотки строит экс-полпред Илья Клебанов. «ЖИК Казани» четвертым домом продолжает комплекс «Островов» – он теперь называется «Яркий» (судя по сайту, доступны 355 квартир). Отметим также новый 11-этажный ЖК «Славный» от «Спецкаучукремстроя» на улице Амирхана Еники – компания Юрия Касьяна строила, к примеру, жилье в Усадах, она известна и коттеджными поселками. Из новых ЖК отметим еще комплекс «Архитектор» от «ТатЭкоРесурса», его строят на улице Калинина.
Можно выбирать жилье в трех новых объектах «СМУ-88» – это башня ЖК «Норвежский», «Скайлайн» на Новаторов и среднеэтажный «Ричмонд» на берегу Волги. Напомним, что по первому комплексу местные жители даже били тревогу: дом строится неподалеку от озера Марьино. Но в результате планируется экореабилитация с углублением дна и благоустройством берегов при научной поддержке под руководством известного в Казани эколога Нафисы Мингазовой.
Кроме того, компании ведут и подготовку к новому строительству. Например, СК «Аркада» (владелец – Розалия Гильфанова), строившая дома на улице Шуртыгина, собирается строить 20-этажку на улице Четаева. По участку площадью почти в 1 га идут электронные публичные слушания.
А «Унистрой» за 225 млн рублей купил с торгов у обанкротившегося ООО «Лидер плюс» 25 га земли в Казани под новую застройку. Так что впридачу к будущему «Весна-2» анонсирован ЖК «Лето» неподалеку от Константиновки – в границах улиц Ноксинская, Зирекле и Нижметдинова.
Дмитрий Катаргин, Лилиана Набиуллина
По материалам: “Бизнес Online”
