Квартиры на вторичном рынке продолжают дорожать
2020 год принес много сюрпризов вторичному рынку недвижимости. Ажиотажный спрос на жилье привел к росту цен на квартиры по России на 10-15%, и до 30-40% в Москве. Эксперты предупреждают, что в 2021 году рост цен хоть и замедлится, но продолжится. Однако в случае новых беспрецедентных ситуаций, которые приведут к панике населения и притоку инвестиций в недвижимость, цены снова прибавят до 35%.
Рост цен по итогам года на рынке вторичного жилья оказался беспрецедентным: в среднем по 70 крупным городам России квадратный метр подорожал на 8,9%, средняя цена предложения – на 10,3%. Такой вывод сделали аналитики федерального портала «Мир Квартир».
По их данным, самый большой годовой прирост показали Омск, где цена квадратного метра на регулярном рынке выросла на 20,3%, Чита (на 19,7%), Череповец (на 17,7%), Иркутск (на 16,7%) и Белгород (на 15,2%). Отрицательные значения зафиксированы только в трех регионах — Ленинградской области (снижение на 2,7%), Владикавказе (на 2,4%) и Архангельске (на 2%). Средняя цена не изменилась только в Нижнем Тагиле.
По данным ЦИАН (на основе анализа 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020 года рост цен оказался на уровне 16,1%. Впервые в истории цена квадратного метра на вторичном рынке превысила отметку в 90 тыс. рублей (90,2 тыс. рублей) Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году (по итогам 2019 года прирост составил 7,5%), рассказали «Газете.Ru» в аналитическом центре ЦИАН.
По оценкам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Москве цены на вторичную недвижимость с февраля текущего года по настоящее время повысились и вовсе на 30-40% в зависимости от локации. В прошлом году этот показатель за аналогичный период не превышал 15-20%. Спрос в 2020 году также был на 30% выше чем в прошлом, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
«Стоимость недвижимости на вторичном рынке следует за ценами на «первичке», а поскольку последняя сильно подорожала в этом году, то и здесь произошел существенный рост – можно сказать, самый большой за всю историю наших наблюдений. Те потребители, кто не смог угнаться за ростом цен на новостройки, обратились к регулярному предложению», — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.
Он также считает, что немалую роль сыграло снижение ипотечных ставок на квартиры вторичного рынка и тот факт, что сильно сократилось предложение новостроек — не все покупатели могут найти в них жилье под свои требования, что тоже увеличивает спрос и цены на «вторичке».
Рост цен на вторичном рынке во многом связан со льготной ипотекой в сегменте новостроек, которая привела к росту цен на первичном рынке. Поскольку вторичный рынок традиционно в понимании продавцов и покупателей должен быть дороже в сравнении с новостройками (хотя бы за счет стадии строительной готовности), собственники, выставляющие жилье на продажу, завышают цены, ориентируясь на строящиеся объекты, объяснила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
По данным компании, основной рост стоимости пришелся на конец года – именно тогда спрос на первичном рынке достиг своего годового пика, поскольку изначально программа льготного кредитования должна была завершиться 1 ноября – многие покупатели ориентировались на заключение сделки до этой даты.
Главной причиной ажиотажного спроса стало ослабление рубля, считают в «Яндекс.Недвижимости». Во времена экономических спадов потребители стараются приобретать дорогостоящие товары, в том числе недвижимость, так как опасаются, что на фоне валютных колебаний цены значительно вырастут и они больше не смогут позволить себе такую покупку, рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе.
По этим причинам спрос на покупку объектов этого сегмента в ноябре 2020 года превысил прошлогодние аналогичные показатели на 37,5%, по данным «Авито Недвижимости». Однако что касается уровня предложения на рынке, положительной динамики не наблюдается: за год количество объявлений по стране в целом уменьшилось на 19,3%.
Декабрь 2020 года повторяет прошлогодний сценарий — традиционно сделки в этом месяце происходят на эмоциях, говорит Елена Мищенко.
«Многие торопятся решить жилищный вопрос до наступления Нового года. Все ждут новогоднего чуда, верят, что все изменится в лучшую сторону. И покупка квартиры – первый шаг к таким изменениям. Как говорится, в Новый год с новой жизнью. Поэтому кто-то идет на расширение, другие меняют старый фонд на новостройку, некоторые инвестируют накопления, чтобы не потерять их. Поэтому продавать сейчас самое время, когда и цены на уровне, и спрос высокий», — отмечает эксперт.
«Учитывая сложившийся ажиотаж и конъюнктуру цен, мы полагаем, что сегодня – самое время для продажи квартиры на более выгодных условиях», соглашается руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. Он отмечает, что в выигрышном положении сейчас оказались не только продавцы, но и покупатели, которые могут воспользоваться более низкими ипотечными ставками.
Что касается цен, которых стоит ждать в 2021 году, эксперты единогласно говорят, что рост стоимости квартир хоть и замедлится, но продолжится. Есть основания полагать, что высокий уровень спроса на покупку вторичной недвижимости постепенно начнет спадать уже в первом полугодии 2021 года, что повлечет за собой и замедление роста цен на недвижимость, добавляет Закирьянов.
«Рассчитывать, что цены откатятся назад, не стоит», — говорят в пресс-службе «Яндекс.Недвижимости». В 2021 году рост цен замедлится как на первичном, так и на вторичном рынке на фоне сокращения спроса, а повлиять на это может и окончание государственной программы по льготному кредитованию.
Об этом же говорит и Виктория Кирюхина. В ЦИАН ожидают, что средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке продолжит расти и в 2021 году, однако прирост составит до 10% по итогам всего года.
«На увеличение цен будет оказывать влияние и выход на рынок инвестиционных квартир, купленных в новостройках. Поскольку такое жилье изначально было приобретено по относительно высокому прайсу, а инвесторы заложили свою маржинальность, то такие «недавние новостройки» в продаже на вторичном рынке будут вести к повышению средних цен в сегмент готового жилья. Однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос и вместе с тем прирост цен за год», — объясняет эксперт.
Елена Мищенко напоминает, что перед снижением цен всегда следует стагнация. Если сентябрь и октябрь 2021 года после отмены льготной ипотеки, которая толкает сейчас весь рынок жилой недвижимости, не покажут всплеска спроса, тогда вполне возможно небольшое снижение, считает эксперт. Желающих купить квартиры без субсидированной ставки, возможно, станет меньше, в связи с чем рынок войдет в легкую стагнацию, и не будет такого активного роста цены, как мы наблюдаем в последнее время.
При этом Мищенко предупреждает, что возможен и обратный сценарий, если льготную ипотеку продлят. Тогда повышение цен по итогам года составит около 15%. Но если на политической и экономической арене произойдет что-то существенное, что сможет взбудоражить людей, вполне возможно, что они продолжат скупать недвижимость и тогда рост цен может достигнуть и 35%, предостерегает эксперт.
Ирина Власова
По материалам: “Газета.ру”
