ЦБ обратил внимание на схему top up при рефинансировании ипотеки — рост суммы кредита на фоне снижения ставки по нему. В 2007 году эта практика стала одной из причин ипотечного кризиса в США. В России рисков для рынка пока нет
В третьем квартале 2020 года средний размер кредита после рефинансирования ипотеки на 5,6% превышал первоначальную задолженность, оценил Банк России. В первом квартале разница между величиной нового и старого кредита (top up) была меньше — 3,8%.
Избыточное распространение практики top up стало одной из причин ипотечного кризиса в США в 2007 году, напомнил регулятор. Но в России, по его мнению, прирост размера ипотеки пока не создает дополнительных рисков — он ниже, чем в 2019 году, когда спрос на рефинансирование был меньше.
Как кризисный 2020 год стал самым удачным для ипотечного рынка
В 2020 году, несмотря на пандемию, ипотечный портфель банков вырос на 25%. Банки выдали 1,7 млн кредитов на жилье на рекордные 4,3 трлн руб., оценивали аналитики «Дом.РФ». Поддержку сегменту оказала льготная программа кредитования под 6,5% для новостроек, а также общее снижение ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ (за год была понижена с 6,25 до 4,25%). Падение ставок подогрело спрос на рефинансирование, отмечает Банк России. По его данным, за девять месяцев 2020 года банки выдали на эти цели ссуды на 299 млрд руб., и это уже тогда почти вдвое превысило результат за весь 2019 год.
С чем связан рост долгов при рефинансировании ипотеки
Как правило, клиенты соглашаются на дополнительные заемные средства при рефинансировании, чтобы потратить их на ремонт или крупные покупки, говорит старший аналитик группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Он называет «надбавку» альтернативой потребительскому кредиту, но не считает, что она всегда выгодна заемщикам.
«Необходимо учитывать, что у заемщика вырастает (пусть и не очень существенно) долговая нагрузка. Из-за этого может отсрочиться погашение ипотечного кредита и снятие обременения с недвижимости. Кроме того, во время обслуживания ипотечного кредита заемщик несет сопутствующие расходы (в том числе страхование залога и жизни), что в итоге может нивелировать выгоду в разнице процентных ставок», — поясняет аналитик.
Осенью 2020 года клиенты российских банков жаловались на портале banki.ru, что некоторые кредиторы обязывают их при рефинансировании ипотеки занимать дополнительные средства. В Банк России поступали единичные жалобы на эту тему, сообщил тогда РБК представитель ЦБ. Он отметил, что по закону кредитные организации не обязаны рефинансировать кредиты, а условия проведения таких сделок относятся к «операционной деятельности банков». «Этот подход, безусловно, не в полной мере отвечает интересам заемщиков, которые, например, не нуждаются в дополнительных заемных средствах», — сказал представитель регулятора, но добавил, что заемщики вправе не соглашаться на условия, которые их не устраивают.
«Основная цель в рефинансировании со стороны банка — удержать заемщика в банке и не допустить образования необслуживаемого кредита, а заемщика — снизить ежемесячный платеж», — отмечает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева. По ее словам, средняя величина top up в 2020 году могла расти из-за падения реальных доходов граждан — в этих условиях заемщики вынуждены были соглашаться на надбавки по новым кредитам, чтобы уменьшить текущий платеж по ипотеке.
В теории заемщик может перейти в другой банк, но у него есть риск столкнуться с теми же надбавками, а также со сложностями с переоформлением страховки и другими проблемами, добавляет Караваева. Поэтому многие выбирают остаться в старом банке.
Сохранится ли спрос на рефинансирование ипотеки
Снижение ставок — основная мотивация для рефинансирования кредитов, говорит аналитик Fitch Антон Лопатин: «Если ставки стабилизируются на текущих уровнях, то процесс замедлится. Для клиентов банков, взявших кредиты в 2016–2017 годах, велик [был] соблазн пойти на рефинансирование в 2019 и тем более в 2020 году даже и без участия в программе льготной ипотеки. Новые кредиты, которые выдавались под 8–9%, уже вряд ли будут рефинансированы, если ставки сохранятся на текущем уровне».
Банк России приостановил смягчение денежно-кредитной политики, и ипотечные ставки стабильны — в этих условиях спрос на рефинансирование в 2021 году будет ниже, чем в прошлом, считает Караваева. По ее оценкам, доля рефинансирования от объема выданных кредитов составит 5–6%. В первые три квартала 2020 года доля рефинансирования в общем объеме выданной ипотеки колебалась от 12,7 до 10%.
«Можно сказать, что спрос на рефинансирование в большей степени исчерпан, все заемщики, которые могли и хотели рефинансировать ипотеку, сделали это в 2020 году», — заключает она.
Юлия Кошкина, Павел Казарновский
По материалам: “РБК”
