Московские власти сейчас подводят итоги кризисного 2020 года по отраслям
Цифры показывают, что локомотивные отрасли не только не провалились, но и ощутимо выросли. Но даже на фоне хороших цифр в инвестициях и промышленности девелопмент показывает большой отрыв.
В прошлом году Москва ввела в эксплуатацию 4,9 млн кв. м жилья и тем самым достигла рекордных показателей не только относительно прошлого, допандемийного года, но и вплотную приблизилась к историческому рекорду 1965 года — году начала ударной хрущевской стройки, когда было построено 5 млн кв. м жилья.
Антикризисный экономический локомотив
В том, что именно строительство было определено московскими властями как антикризисный локомотив, единодушны как игроки рынка, так и эксперты. Директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков объясняет это тем, что девелопмент вовлекает в экономику большое количество смежных отраслей — от производства стройматериалов и мебели до транспорта и логистики.
«С точки зрения финансовой политики соотношение составляет 1 к 5 или даже к 7. Проще говоря, каждый рубль, вложенный в строительство, дает прибыль в 5–7 рублей в смежных отраслях, — подчеркивает Петр Барсуков. — Рост или падение в строительстве неизбежно приводят к росту или падению в других сегментах. Именно поэтому в период пандемии правительство направило девелопменту такой серьезный пакет мер поддержки».
В ряду быстрых антикризисных мер первое место занимает льготная ипотека. По словам гендиректора ГК «Атлант» Ивана Мотохова, еще в апреле было упрощено онлайн-оформление ипотечных сделок, затем запущена госпрограмма под 6,5% годовых.
«Это серьезно поддержало спрос — на рынок вышли многие потенциальные покупатели, которые в отсутствие дешевой ипотеки, скорее всего, отложили бы покупку еще на два-три года. Низкие ставки по депозитам привлекли в недвижимость инвесторов, доля таких сделок в проектах составляла 30–35%, а на старте продаж — и более», — говорит Иван Мотохов.
С начала действия программы льготного ипотечного кредитования в Москве было выдано свыше 57 тыс. кредитов на покупку жилья в новостройках. По словам вице-мэра Москвы Владимира Ефимова, столица занимает первое место по сумме выданных льготных кредитов — 27% от общего объема по России. «Общий объем таких кредитов на 25 февраля 2021 года составил более 320 миллиардов рублей», — отмечает он.
В 2020 году продажи квартир в новостройках в старых границах Москвы увеличились относительно 2019 года на 18%. Спрос на квартиры массового сегмента вырос на 12%, а бизнес-класса — на 33%. Такие цифры приводит «Метриум».
Если оставить за скобками федеральную программу по льготной ипотеке под 6,5%, которая раскачала рынок жилого строительства по всей стране, то специально для московских застройщиков был принят ряд мер поддержки. Коммерческий директор «Соудал» Николай Климкин перечисляет: отсрочка по предоставлению отчетности за 4-й квартал 2019 года; отмена штрафов за срыв сроков по договорам до конца года; льготные условия по аренде; автоматическая пролонгация срока действия ряда документов в сфере строительства.
Кроме того, строительство было одной из первых отраслей, для которых смягчили условия локдауна и которая всегда была в приоритете у антикризисного штаба по экономике Владимира Ефимова.
«Власти, по сути, признали строительство стратегически важной отраслью, — подчеркивает совладелец “Группы Родина” Владимир Щекин. — Фактически работы на площадках были приостановлены только на месяц (с середины апреля до 12 мая), оперативно были разработаны санитарные рекомендации по работе строителей. Также были приняты специальные меры помощи девелопмента: продлены сроки действия различных разрешительных документов, снижены ставки по кредитам, открыта возможность получить займы от СРО».
Дополнительным плюсом стала высокая степень цифровизации бизнеса в Москве. «Современная стройка сегодня во многом ведется в цифре. Речь не о физической работе, которая, как и прежде, зависит от профессионалов, а о проектной. В столице вся коммуникация власти и застройщиков задолго до пандемии была переведена в онлайн, что имело ряд преимуществ для московских строителей», — говорит директор по маркетингу COLDY Елена Далингер.
При этом главной задачей столичных властей было не столько простимулировать заинтересованность и стремление девелоперов выходить на новые стройки, сколько помочь в реализации уже начатых проектов.
Всплеск покупательской активности начался в конце августа — начале сентября.
«В первую очередь популярностью пользовались наиболее ликвидные варианты студий и однокомнатных квартир — спрос в этом сегменте подогрели те, кто из-за снижения доходности банковских вкладов решил инвестировать в недвижимость. Доля таких покупателей за прошлый год выросла с традиционных 5–6% до 17–18%», — приводит данные руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
По словам гендиректора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, критерий достаточности мер поддержки мне представляется субъективным: любой бизнес устроен таким образом, что всегда хочется большего. Но, судя по итогам года, строительная отрасль достойно пережила этот непростой период, и помощь правительства явно этому способствовала», — говорит он.
Рост роли государства
После пандемии московский рынок проходит процесс укрупнения.
«Доля рынка первичного жилья в старых границах, контролируемая тремя большими игроками, достигла 37%, увеличившись за год на 6,6%. Эта тенденция, судя по всему, продолжится, — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литенецкая. — Скорее всего, в ближайшие годы вырастет роль государства в застройке Москвы жильем. Например, казенное предприятие “Управление гражданского строительства”, которое по итогам 2020 года заняло в рейтинге девелоперов шестую строчку, в течение следующих пяти лет, вероятно, войдет в пятерку лидеров».
Петр Барсуков подтверждает: рынок постепенно покидают мелкие застройщики с некачественным продуктом — этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.
По мнению экспертов, больших игроков требуют большие проекты — реновация ветхого жилья и редевелопмент промышленных зон.
Ни от одного инфраструктурного проекта, кардинально влияющего на жизнь города и горожан, Москва не отказалась. Как напоминает Николай Климкин, в начале ноября 2020 года была подписана новая Адресная инвестиционная программа Москвы, в которой бюджетом подкреплены направления работы на 2021–2023 годы. А это более 2 трлн руб. Останется приоритетным строительство объектов жилого назначения, реализация программы строительства учреждений здравоохранения, крупных поликлиник и объектов спортивно-культурного назначения. То есть город продолжит развиваться с акцентом на доступную социальную инфраструктуру в ближайшие пять лет.
Основные направления останутся прежними — застройка промзон, рост числа высотных проектов. Активно будут развиваться локации Новой Москвы рядом с ожидаемыми станциями метро и Подмосковья — вблизи МЦД.
Такое активное развитие территорий — один из способов для девелоперов нивелировать риски отмены программы льготной ипотеки.
Сергей Романов, основатель юридического центра, специализирующегося на защите прав участников долевого строительства, «Романов и Соколова» высказывает опасение, что труднее всего будет тем девелоперским компаниям, которые воспользовались благоприятным моментом в прошлом году и на ровном месте существенно увеличили стоимость квартир на фоне введенной программы льготной ипотеки. «Дело в том, что сейчас не исключен такого рода сценарий, когда граждан, готовых приобрести квартиру в ипотеку под 15% первоначального взноса, осталось совсем ничего, а те, кто был бы и готов взять объекты под 15% взноса, не спешат этого делать, поскольку слышали, что говорили в правительстве о том, что меры льготной ипотеки будут продлевать вплоть до 2024 года. Следовательно, ажиотаж, вызванный ограниченным временем предоставления льготной ипотеки в прошлом году, может последовательно сходить на нет», — полагает Сергей Романов.
Впрочем, возражает Петр Барсуков, в столичном регионе завершение программы не станет серьезным потрясением, потому что на сегодняшний день нельготные ставки уже приблизились к льготным. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами активно запускают собственные ипотечные программы.
Новое качество жизни
Наращивание объемов жилищного строительства будет идти не только в ширину, но и высоту. Место пятиэтажек, снесенных по программе реновации, займут дома в среднем в 24 этажа.
Как отмечают эксперты, это разумный путь развития, по которому пошли многие мировые мегаполисы. Впрочем, в чрезмерной плотности московской жилой застройки, вопреки стереотипам, не заинтересован никто — ни город, ни жители, ни застройщики.
«С точки зрения властей, чем больше людей живет в локации, тем сложнее ей управлять. Жители этих гетто, как правило, испытывают нехватку инфраструктуры. По мере повышения этажности растет себестоимость строительства, из-за увеличения числа жителей нужно строить больше социальной инфраструктуры. Целые районы высокоплотной застройки сложно назвать комфортным пространством для жизни, покупатели голосуют рублем за проекты, которые считают приемлемыми для своего проживания», — отмечает Мария Литинецкая.
«Один из трендов, который прочно закрепился в пандемию, — это интерес покупателей не только к квартирам в определенном доме, но и к хорошо продуманной территории ЖК, где предусмотрено все для комфортного отдыха, — подчеркивает Алексей Перлин. — Если раньше застройщик мог ограничиться устройством парковки и детской площадки, то теперь подход становится более комплексным. Нужно создавать такую среду, которую не захочется надолго покидать и куда будет приятно возвращаться».
Другая тенденция, которую отмечают многие застройщики, — на рынке будет расти доля помещений с отделкой. Причем не только жилых, но и коммерческих. Сейчас доля лотов с отделкой составляет 60% в общем объеме продаж в Подмосковье и более 70% в Москве. Кроме того, набирают популярность встраивание систем «умный дом» и санитарные новшества типа бесконтактного входа и обеззараживания общих помещений.
Почему растут цены на квартиры?
Ажиотажный спрос на квартиры обернулся дефицитом и ростом цен. В массовом сегменте в 2020 году был зафиксирован беспрецедентное годовое увеличение цены среднего квадрата — на 18% (со 175 до 203 тыс. рублей). Средневзвешенная цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 24% и превысила 300 тыс. рублей.
Такую динамику объясняет несколькими факторами.
Во-первых, выросли цены на все строительные материалы без исключения. Древесностружечные плиты подорожали на 2,4%, стекло оконное листовое — на 1,3%, доски обрезные — на 1,1%. На древесину в целом взлетели цены на 12–25%. Метизы, саморезы, скобяные изделия подорожали от 25 до 50%. Стальные трубы также выросли на 35% за год. Возросла стоимость стеновых материалов: кирпича — на 15%, газосиликатных плит для внутренних стен — на 7%. Что касается продуктов строительной химии (полиуретановые пены, герметики, клея и т. д.), то повышение цен за 2020 год составило 15–18%.
Себестоимость строительства росла из-за увеличения издержек на соблюдение санитарных норм на стройплощадках. Так, затраты на содержание одного рабочего в среднем выросли на 20 тыс. рублей в месяц. Сами рабочие увеличили расценки на свои услуги из-за дефицита специалистов, вызванного закрытием границ, а зарплаты строителей поднялись на 30%.
Произошло увеличение затрат на строительство инженерных коммуникаций.
Гиперурбанизация как тренд
Из Москвы на время самоизоляции уехали 2 млн горожан. Пандемия послужила триггером дезурбанизации — весной прошлого года был отмечен всплеск покупательского интереса к загородной недвижимости. Москвичи захотели, во-первых, дистанцироваться друг от друга, а во-вторых, провести вынужденную удаленку на свежем воздухе.
Однако желание это, по мнению опрошенных «Компанией», временное.
Алексей Перлин считает, что, вопреки пандемии, будет набирать обороты гиперурбанизация, потому что именно в больших городах сосредоточены лучшие рабочие места, качественные образование и медицина, культура и логистика. Устойчивый курс Москвы на создание новых стандартов инфраструктуры в девелоперских проектах естественным образом станет ролевой моделью для других прогрессивных миллионников в конкуренции за людей и трудовые ресурсы.
Анна Орешкина
По материалам: “Компания”
