Цены выросли почти на 20%
Сокращающийся объем предложения и сжатие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок спровоцировали очередной взлет цен на московском рынке новостроек массового сегмента. В течение первого полугодия 1 «квадрат» подорожал в среднем на 18,3%. Жилье уверенно дорожает, несмотря на ожидаемый рост ипотечных ставок, летний сезон отпусков и падение доходов большинства рядовых граждан.
Столичный рынок новостроек массового сегмента переживает трудный период. По итогам первого полугодия 2021 года на нем продавалось всего 11,4 тыс. квартир, суммарная площадь лотов составила 593 тыс. кв. м, сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. С ее слов, количество экспонируемых лотов относительно конца прошлого года снизилось на 19%, а продаваемая площадь уменьшилась на 23,5%.
Больше всего недорогих (разумеется, по московским меркам) новостроек продается на юго-востоке столицы (28,5% общего объема предложения). Второе и третье места у СВАО и САО, где выставлено на продажу 14,9% и 13,8% всех квартир соответственно. Меньше всего жилья по «демократическим» ценам строится и реализуется на престижном северо-западе (4,6%).
За последние 6 месяцев из-за выхода новых проектов структура предложения по стадиям строительной готовности изменилась. В конце июня больше всего нового жилья продавалось на этапе монтажа этажей (36,5%). Чуть меньше столичных квартир предлагалось потенциальным покупателям на начальном этапе строительства (35,9%). В корпусах на этапе отделочных работ продавалось 23,2% от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего жилья реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (4,5%).
По старой московской традиции более половины предложения в январе–июне пришлось на студии и однокомнатные квартиры — их общая доля составила 52,5%. Двухкомнатные лоты заняли вторую позицию (29,9% предложения). «Трешки» заняли 16,4% предложения, а многокомнатные лоты — 1,2%.
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако в январе–июне доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 65,4% до 60,8%. На квартиры без отделки пришлось 24,7% рынка, а доля квартир с отделкой white box составила 14,4%.
Объявленный властями в начале июня план по сворачиванию госпрограммы субсидирования ипотечных ставок с 1 июля предсказуемо вызвал мощную волну роста цен на новостройки. Многие граждане спешили взять кредиты по старым выгодным условиям. Как сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономполитики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, в июне на покупку жилья в столице выдано 7 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 46,9 млрд руб. Это наивысший месячный показатель с апреля 2020 года.
Но повышенная активность ипотечников не вызвала ажиотажа — продажи новостроек в июне остались примерно на майском уровне. «Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и растущие ставки по ипотеке (предположительно до 8,5%) играют против платежеспособного спроса и привлекательности вложений в недвижимость. Поэтому текущий уровень цен сейчас будет тестироваться на предмет возможной корректировки», — говорит Литинецкая.
Столичные новостройки дорожали, несмотря на начавшийся сезон отпусков, в который обычно цены «засыпают» на летнюю спячку. По оценке Марии Литинецкой, в июне средняя цена за 1 квадратный метр массового сегмента выросла до 245,5 тыс. руб./кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев), а средний бюджет составил 12,7 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев).
Отметим, что другие классы жилой недвижимости подорожали в течение первого месяца лета еще больше. В «старой» Москве стоимость новостроек комфорт-класса выросла до 246, 4 тыс. руб. (+4% к маю 2021-го), в бизнес-классе метр подорожал в среднем до 378,8 тыс. руб. (+3%), а в элитном — до 1,22 млн руб. (+4%), сообщили в компании «Бест-Новострой».
По мнению экспертов, существует перспектива перетекания спроса из «старой» Москвы в Новую и соревнование между ними по удерживанию цен. Средняя цена в Новой Москве достигла 191 тыс./руб. за кв. м, что скоро будет сопоставимо с уровнем цен на некоторые проекты в «старой» Москве, где квадратный метр превысил 245 тыс. руб. Тем не менее разница почти в 50 тыс. руб. за кв. м при падающем платежеспособном спросе может оказать существенное влияние на рынок массового сегмента в пределах МКАД. С развитием территорий ТиНАО выбор между Новой и «старой» Москвой становится менее очевидным.
Из-за отсутствия четкого и понятного тренда действия многих потенциальных покупателей до конца 2021 года, скорее всего, будут эмоциональными и хаотичными. Куда пойдет столичный первичный рынок жилой недвижимости станет понятно только в октябре, когда будут подведены итоги третьего квартала. Поэтому есть смысл сделать паузу, провести спокойно отпуск и дождаться момента, когда ажиотаж, вызванный льготной ипотекой, уляжется, а цены на столичные «квадраты» начнут постепенно «остывать».
Ольга Квасова, Сергей Артемов
По материалам: “Московский комсомолец”
