Отразится ли это на стоимости жилья
Крупные банки в июле зафиксировали снижение спроса россиян на льготную ипотеку после изменения условий государственной программы, а в целом темпы роста числа новых заявок на ипотеку с господдержкой сократились в 2,5 раза, следует из комментариев банков и данных оператора программы, института развития «Дом.РФ», которые изучил РБК.
По данным «Дом.РФ», на 15 июля банки приняли 1,74 млн заявок на льготную ипотеку с момента старта программы в апреле 2020 года. За первую неделю действия обновленной программы было подано около 10 тыс. заявок, за вторую — 11 тыс. Для сравнения: за последнюю неделю действия старой льготной программы таких заявок было 28 тыс., а, например, прошлой осенью подавалось по 30–35 тыс. заявок в неделю. В крупнейших городах падение было более сильным: в Москве за первую неделю июля было подано 852 заявки, за вторую — 469 против 4,7 тыс. в конце июня; а в Санкт-Петербурге — 464 и 1087 соответственно против 3,2 тыс.
Всего, по данным на 15 июля, банки выдали 578,1 тыс. льготных кредитов на покупку жилья, их общий объем составил 1,8 трлн руб.
Программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера. Выдачи кредитов по ставке до 6,5% должны были завершиться 1 июля 2021 года, но президент Владимир Путин предложил продлить программу — уже во второй раз, но с новыми условиями. Максимальная ставка по кредиту выросла до 7%, а предельный размер кредита радикально снизился — до 3 млн руб. для всех регионов России. Раньше в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., а во всех остальных субъектах — до 6 млн руб. Изменение условий льготной ипотеки «снизит ажиотажный спрос на жилье», она не будет так сильно влиять на стоимость недвижимости, говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Как ситуацию видят в банках
- В Газпромбанке снижение спроса в первые недели июля составило примерно 55% по сравнению с первыми двумя неделями июня.
- Промсвязьбанк (ПСБ) в первую неделю июля зафиксировал падение спроса на льготную ипотеку в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Снижение интереса характерно почти для всех регионов, рассказала руководитель управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.
- ВТБ отмечает, что ранее основной спрос формировали Москва и Санкт-Петербург с областями (их совокупная доля превышала 40% от всех заявок). Сейчас спрос на субсидирование в этих регионах сократился примерно на 80%.
- Росбанк за первые две недели действия обновленной программы получил почти в три раза меньше заявок, чем за аналогичный период 2020 года. Если сравнивать со стартом прежней программы, то активность клиентов в прошлом году была выше в два раза, говорит директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
- Банк «Зенит» фиксирует двукратное увеличение спроса по льготной ипотеке на сумму кредита до 3 млн руб., но общий объем заявок по данной программе сокращается.
- МКБ видит более чем четырехкратное снижение числа ипотечных заявок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совкомбанк и банк «Санкт-Петербург» также наблюдают сокращение. Падение спроса отмечают не только банки, но также застройщики и агентства недвижимости, добавляет старший вице-руководитель розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.
- В банке «Дом.РФ» отметили, что обновленная программа продолжает пользоваться спросом у клиентов. К настоящему моменту банк получил более 600 обращений почти на 1,5 млрд руб. по новым условиям — за аналогичный период прошлого года в банк поступило более 2,4 тыс. заявок на 8,3 млрд руб. Однако на старте запуска программы, в апреле 2020 года, банк получил 64 заявки на 196 млн руб.
- В РНКБ количество заявок незначительно уменьшилось, однако до конца месяца этот показатель может измениться, отмечает представитель банка: «За 15 дней июля было принято в работу всего на 5% меньше заявок, чем в предыдущие месяцы действия программы».
- На платформе «Цифровая ипотека» (агрегатор заявок на ипотеку) спрос на льготную ипотеку в первые две недели июля снизился на 50% по сравнению с показателями первого полугодия 2021 года.
Сокращение спроса было ожидаемым, так как целью введения обновленных условий являлось влияние на рост стоимости жилья в тех регионах, где выгода заемщиков от участия в программе нивелировалась ростом цен на недвижимость, объясняет управляющий директор Совкомбанка Артем Языков. Довольно много потенциальных заемщиков старались успеть взять ипотеку по старым условиям, а новые условия отрезали крупные регионы, которые обеспечивали значительную часть спроса, рассуждает старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Руслан Коршунов. По его мнению, в дальнейшем темпы роста могут ускориться, но ажиотажа уже не будет.
Основная причина уменьшения спроса — снижение максимального размера кредита, говорит начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. В большинстве городов за время действия госпрограммы платежеспособный спрос на недвижимость уже в значительной мере реализовался, добавляет Татьяна Чернышева.
Из-за новых условий льготной ипотеки меняется и первоначальный взнос — некоторые банки говорят о его росте. «Если раньше большинство покупателей имели в наличии 10–20% суммы, требуемой для покупки квартиры в новостройке, то сейчас льготной ипотекой в мегаполисах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге (где стоимость нового жилья в основном намного превышает 3 млн руб. — РБК), будут пользоваться заемщики, располагающие значительным первоначальным взносом (50% и выше). В частности, спрос на льготную ипотеку может быть со стороны заемщиков, желающих улучшить жилищные условия за счет продажи старого жилья и приобретения нового с привлечением ипотеки», — рассуждает Чернышева.
В Москве спрос на льготную ипотеку снизился с момента корректировки ее параметров, поскольку под новые требования подходит минимальное количество вариантов на столичном рынке новостроек, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, это прежде всего квартиры небольшого метража в Новой Москве. Директор по маркетингу московского застройщика MR Group Евгения Старкова подтверждает: несмотря на то что общий объем ипотечных сделок в компании в июле составляет около 60%, доля льготной ипотеки сейчас почти равна нулю. В регионах влияние изменения программы на спрос не так велико, говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
По оценкам «Цифровой ипотеки», доля заемщиков с первоначальным взносом до 15% снизилась с 32 до 23%, с первоначальным взносом 20–50% — выросла с 48 до 54%, с первоначальным взносом выше 50% — увеличилась с 16 до 19%.
Кроме низкого кредитного лимита негативное влияние на спрос оказывают летний сезон и непростая экономическая ситуация, добавляет Литинецкая. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что на спросе помимо всех перечисленных факторов сказалась также аномальная жара.
Как изменение господдержки повлияет на рынок
Большинство ответивших на запрос РБК банков зафиксировали перемещение спроса на льготную ипотеку из крупных городов в регионы с более доступным жильем.
Директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко указывает, что спрос сместился в сторону более дешевого жилья. «Увеличить первоначальный взнос, чтобы попасть в льготный кредитный лимит, не на что, поэтому остается только покупать более дешевое жилье в ущерб либо качеству, либо локации», — объясняет он. Несколько банков зафиксировали перемещение спроса в льготную семейную ипотеку, которую теперь начали выдавать семьям с одним ребенком. По оценкам ВТБ, за счет низкой ставки и выгодных условий ее доля на рынке может вырасти в три раза и составить около 12%.
Снижение максимальной суммы кредита до 3 млн руб. сократит выдачи ипотеки, но при этом позволит предоставить поддержку нуждающимся слоям населения, полагает Языков: «Программа станет более антикризисной и не обернется дальнейшим агрессивным ростом цен на жилье, который ранее был спровоцирован в том числе ажиотажным спросом инвесторов именно на ипотеку, а не на покупку жилья».
Гендиректор сервиса «Синица» Наталья Шаталина прогнозирует, что спрос на ипотеку по итогам второй половины года будет на 25–30% ниже, чем в том же периоде прошлого года. «Но провала мы не увидим, поскольку застройщики и банки подготовились к изменениям и разработали совместные программы субсидирования ставок, а часть покупателей переключатся на программу семейной ипотеки», — говорит она.
Застройщики и брокеры не ждут снижения цен вслед за замедлением спроса. Шаталина ожидает замедления темпов роста цен — с возвратом к динамике на уровне инфляции. Литинецкая также ждет замедления роста цен, но полагает, что этот факт может быть нивелирован растущей себестоимостью строительства. Застройщики отмечают также, что с переходом на эскроу-счета цены во многом зависят не столько от спроса, сколько от финансовой модели проекта, утвержденной банком.
За прошлый год банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов — на 4,4 трлн руб. В прогнозах на этот год аналитики расходятся: эксперты НКР, в частности, ожидают, что в этом году рекорд может быть побит — за счет успешной первой половины года и стремления граждан успеть взять ипотеку по более низким ставкам на фоне ужесточения политики ЦБ. В других рейтинговых агентствах — «Эксперт РА» и НРА — полагают, что прошлогодний максимум преодолен не будет: как за счет изменения условий льготной ипотеки, так и за счет действий ЦБ, опасающегося перегрева рынка.
Юлия Кошкина, Евгения Чернышова, Надежда Федорова
По материалам: “РБК”
