Обмануть ФНС и прогореть

О том, что рынок недвижимости в России начал замедляться, специалисты заявляли практически с начала лета текущего года. Кто-то утверждает, что всё дело в чрезмерно “взлетевших” ценах, а кто-то видит проблему в обновлённых условиях льготной ипотеки, которые де-факто оставили за рамками доступной программы большинство объектов в крупных городах РФ. При этом многие считают, что решение Банка России о повышении ключевой ставки до 6,5% также отразится на количестве сделок с недвижимостью не в лучшую сторону, так как банки, скорее всего, поднимут ставки и по нельготным программам кредитования, а застройщики, вероятно, будут перераспределять свою возросшую кредитную нагрузку на дольщиков.

И многие из тех, кто вложил свои деньги в покупку квартир в 2018 или 2020 году, тоже решили, что настало время выводить деньги из метров в прибыль. И не ждать осени, когда количество покупателей, имеющих возможность купить недвижимость, может критически сократиться. Однако помимо желания заработать на росте стоимости жилья часть таких инвесторов озаботилась вопросами минимизации налогов. Согласно законодательству, собственник жилья, владеющий им менее трёх или пяти лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых недвижимость перешла в собственность), при продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц — 13%, а это немалые суммы, учитывая ценник, по которому её продают.

Поэтому у некоторых из тех, кто сейчас продаёт квартиры, возникает идея указать в договоре купли-продажи стоимость меньше той, которую покупатель реально передаёт по сделке, уменьшив её до уровня 70% от кадастровой стоимости квартиры (якобы такое занижение не фиксируется налоговыми органами), а потом ещё и имущественный вычет получить. Тогда налог будет или минимальным, или вообще нулевым. Интерес продавца понятен, но почему на “занижение” должен соглашаться покупатель? Дело в том, что некоторые продавцы объявляют: “или занижаем, или плюс 13% к цене”, а покупатель доплачивать из своего кармана не желает, поэтому даёт согласие на “занижайку”. Сейчас продавцы-занижайщики используют несколько видов оформления таких сделок, три из них якобы выгодны ещё и покупателю, а две — только продавцу.

Интерес продавца понятен, но почему на “занижение” должен соглашаться покупатель? Дело в том, что некоторые продавцы объявляют: “или занижаем, или плюс 13% к цене”, а покупатель доплачивать из своего кармана не желает, поэтому даёт согласие на “занижайку”. Сейчас продавцы используют несколько видов оформления таких сделок, некоторые из них якобы выгодны ещё и покупателю, а две — только продавцу.

Расписка — обязательство

Данный документ составляется вместе с договором купли-продажи квартиры (ДКП), и текст его предполагает, что продавец обязуется выплатить покупателю разницу между фактически переданной суммой и той, что указана в ДКП, если сделка будет признана недействительной. Есть другой вариант этой схемы: расписка подразумевает просто указание всей суммы, которая была передана от покупателя продавцу. Само собой, при оформления сделки эти расписки никому не предъявляются, а для подтверждения расчётов используют другие — с суммой, аналогичной указанной в договоре.

— Если рассматривать такие документы с точки зрения “усыпления бдительности” продавца, то, возможно, это и работает. Однако с правовой точки зрения вряд ли такая расписка может иметь решающее значение в суде, — считает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Предъявителю такого рода документов придётся доказывать взаимные условия сделки. А суд, в свою очередь, может признать такое оформление взаиморасчётов злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение уплаты от налогов, а значит — в защите этих прав может быть отказано на основании положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ.

Расписка на неотделимые улучшения

При оформлении расчётов распиской о передаче денег свыше цены, указанной в ДКП, в счёт неотделимых улучшений квартиры, сделка преподносится как двойная: одна подразумевает расчёт за квартиру, вторая как оплата — за улучшение этого помещения. В теории всё чисто, продавец прикрыт законом, а покупатель получает реальное подтверждение, что он передал именно ту сумму, которую уплатил.

— На практике с этой схемой всё непросто, — поясняет адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — В случае реституции (принудительного возврата денег и квартиры по суду. — Прим. Лайфа) бывший продавец, как правило, заявляет о соразмерном уменьшении уплаченной цены (например, в связи с износом, который произошёл по вине приобретателя). Либо может быть вариант, когда продавец будет утверждать, что квартиру ему вернули с отсутствием дорогостоящих неотделимых улучшений. Ведь обычно покупатель делает в квартире ремонт, вот после него улучшения якобы и исчезли, а значит, возвращать деньги не за что.

Дополнительное соглашение

Закон позволяет прямо в договоре купли-продажи указать о наличии дополнительного соглашения об изменении цены. При этом, согласно действующим правилам, такой “доп” подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента этой регистрации, однако никаких сроков для этого законом не установлено. То есть по факту договор составляется, но вместе с остальными документами не подаётся, хотя расчёты осуществляются. А регистрацию, если такая необходимость возникнет, можно осуществить в любое время и даже в судебном порядке по требованию одной из сторон. Обычно такая схема преподносится как “благо для покупателя”, ведь деньги, переданные сверх цены квартиры, согласованной в договоре, покупатель может потребовать вернуть назад как неосновательное обогащение.

— По факту дополнительное соглашение к ДКП никаких рисков не исключает, — указывает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — В случае возникновения спора продавец может (и обязательно будет) оспаривать сам факт подписания такого соглашения. При этом назначение судом экспертизы подписи лица, как правило, не даёт однозначного ответа. И, конечно, у суда возникнет вопрос о злоупотреблении правом, а в этом случае, скорее всего, вернуть деньги в полном объёме не удастся.

Договор займа с особыми условиями

Смысл конструкции в том, что продавец, получая ДКП с “занижайкой”, подписывает договор, по которому в случае наступления неблагоприятных последствий он обязуется погасить заём на сумму, которая была реально передана покупателем. Эта “схема” в текущих реалиях адаптирована из практики оформления сделок с элитными квартирами, там и раньше применялись расчёты в форме займов, которые, кстати, вообще не подлежат налогообложению.

— Да, практика ДКП плюс договор займа существует, — подтверждает риелтор Галина Смирнова. — Однако не все продавцы на неё готовы. Многие опасаются, что экономия на налогах может “выйти боком”, если вдруг покупатель захочет истребовать деньги. Кроме того, договор займа никак не защищает покупателя, если в течение трёх лет продавец будет признан банкротом, ведь тогда конкурсный управляющий будет вправе оспорить сделку и забрать у покупателя квартиру для того, чтобы включить её в конкурсную массу.

Дважды минус

Конечно, о всех перечисленных “схемах” прекрасно знают в Федеральной налоговой службе, и инспекторы из этого ведомства воспринимают их как однозначно противозаконные. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как правило, при возникновении претензий (а проверка может быть назначена не по поводу купли-продажи, а совсем по другому основанию) продавец рискует быть привлечённым к реальной ответственности с доначислением налога и наложением штрафа, тогда вместо экономии он получит “хороший минус”. А покупатель по сделкам со “схемами” обычно признаётся соучастником, а значит, он лишается права на налоговый вычет, так как закон предоставляет эту льготу только добросовестным приобретателям.

Максим Греков

По материалам: “Life”