Как в Москве продают апартаменты в обход закона о дольщиках
На московский рынок вышел большой объем апартаментов, часть которых продается не по договорам долевого участия. Они очень дешевые, очень маленькие, нередко в них не очень удобно жить, и строят их малоизвестные компании без привлечения банковских кредитов. Что происходит — разбирался Forbes.
Общая картина на московском рынке апартаментов похожа на ту, что сложилась в сегменте традиционных жилых новостроек: в продажу вышло больше проектов, чем годом ранее, а спрос на них значительно ниже. Но есть и важные отличия, говорят опрошенные Forbes эксперты: часть сделок проходит не по договорам долевого участия (ДДУ), а изрядную долю прироста самых дешевых лотов составили проекты редевелопмента.
Невостребованный объем
Объем предложения апартаментов в первом полугодии 2022 года превысил прошлогодний показатель, говорят опрошенные участники рынка. По данным исследования Циан (есть у Forbes), объем предложения в апартаментных корпусах за первое полугодие 2022-го вырос на треть до 8300 лотов.
«Всего за первое полугодие 2022-го в продажу вышло 19 проектов общим объемом 6200 апартаментов. При этом 10 проектов вышли в массовом сегменте, четыре проекта — в сегменте бизнес и еще пять — в элитном сегменте. Для сравнения, за аналогичный период 2021 года в продажу поступило всего пять новых проектов общим объемом 3300 лотов», — подсчитала региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова. «Количество стартовавших комплексов с апартаментами превышает количество ЖК (28 против 26)», — добавляет коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева.
В то же время по объему предложения в продажу вышло существенно меньше квадратных метров. «Если в первой половине 2021 года в реализацию вышло 86 700 квадратных метров нового предложения апартаментов, то в первом полугодии 2022-го показатель сократился на 29%», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
В Москве стали продавать больше апартаментов, но не покупать: спрос, по словам экспертов, заметно падает. По оценке Циан, за первое полугодие 2022-го на первичном рынке Москвы было заключено 3200 сделок с апартаментами — на 11% меньше, чем в первом полугодии 2021-го.
«Спрос просел главным образом за счет ухода с рынка покупателей-ипотечников — ипотека на апартаменты выдается по рыночным ставкам, которые по-прежнему остаются высокими. Обычно 40-50% сделок на первичном рынке апартаментов проходят с ипотекой. В марте доля ипотечных сделок снизилась до 36%, в апреле — уже до 16%, а в мае — до 12%», — уточняет руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.
«Эффект бесстрашия»
Падающий спрос и другие негативные факторы не останавливают девелоперов от вывода новых проектов на рынок — одним, объясняют собеседники Forbes, уже поздно «сдавать назад», другие сохраняют искреннюю веру в восстановление спроса.
«В чем смысл, что выведено много апартаментов? Просто был эффект бесстрашия — когда у тебя много месяцев все продается и растет, ты просто физически не веришь, что что-то может перестать продаваться», — полагает основатель компании Devision Илья Пискулин. «Девелоперский проект похож на огромный дорогой корабль, — образно рассуждает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Его долго строили и уже очень давно хотят с помпой спустить на воду, но начался шторм. Многие «капитаны» оказались готовы рискнуть и выпустить корабль в штормовое море, в надежде на улучшение погоды».
«Выход больших объемов сейчас связан с лагом между принятием решения и получением полного пакета разрешительной документации до вывода объекта в продажу. В зависимости от стадии готовности документации этот период может составлять от девяти месяцев до двух-трех лет. Соответственно, решение о начале этих проектов принималось в более благоприятные времена», — поясняет директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
«Выводить новые комплексы даже в период временного спада спроса в некоторых случаях выгоднее, чем откладывать старт проекта. На первое полугодие текущего года изначально был запланирован старт достаточного большого числа комплексов», — добавляет председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Блеск и нищета редевелопмента
Первая половина 2022 года на рынке апартаментов отметилась заметным трендом: значительную часть вышедших на рынок проектов составляют объекты редевелопмента, говорят опрошенные эксперты. Причем речь идет не о люксовых проектах, а о самом низком ценовом сегменте. «Из 18 апарт-комплексов, продажи которых начались в феврале-мае 2022 года, 13 относятся к массовому сегменту. Более того, только два из этих проектов — новое строительство, остальные — редевелопмент существующих зданий», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Самый распространенный тип апартов — это те, что переделаны под очень маленькие лоты из помещений бывшего административного здания. Большие коммерческие помещения, где нет достаточного количества окон, — вот его нарезают под апарты. Это недорогие лоты», — поясняет президент AREA Николай Винидиктов. «Девелоперами таких проектов могут быть как небольшие компании, для которых это первый или один из первых проектов, так и более крупные застройщики, специализирующиеся на данном формате недвижимости», — уточняет Доброхотова из «Бест-Новострой».
Специалисты «Метриум» и «Бест-Новострой» перечислили застройщиков, которые занимаются такими проектами. В список вошли My Space Development, «Хлебозавод №9», ООО «Империал», Pioneer Finance (не является структурой ГК «Пионер») и даже ИП Кравченко А. В. «Но в целом редевелопмент осуществляют компании, предпочитающие «не светиться», — комментирует Цогоев из SimpleEstate.
Продажи в таких проектах ведутся не по ДДУ, но это абсолютно законно, хоть и в некоторых случая рискованно, говорят опрошенные участники рынка.
«Апартаменты, которые появляются в процессе редевелопмента, продаются по договору купли-продажи, в некоторых случаях с обязательством застройщика, что будет осуществлена регистрация объекта недвижимости. Это рискованно, но вполне законно», — объясняет Винидиктов из AREA. «В целом такая схема более рискованна, чем покупка через ДДУ, за исключением случаев, когда реализуемое помещение уже готово к использованию: оформлено и все работы завершены», — предупреждает Сагирян из «РКС Девелопмент». «Все равно есть множество покупателей, которые готовы рисковать», — констатирует Цогоев.
Дешево и очень сердито
Готовность пойти на риск вызвана очень низкой ценой лота в подобных проектах. «Цена начинается от 3,5 млн рублей для студий площадью 12-15 кв. м», — говорит Винидиктов. «В экстремальных вариантах цены начинаются от удивительных 1–1,5 млн рублей за странные цокольные помещения без окон, до 3 млн рублей за сомнительные апартаменты в пришедших в упадок зданиях. Есть варианты полуподвалов в центре [города] за 3,5 млн рублей. В целом это новый тренд — предлагать цокольные помещения, в которых жить крайне тяжело», — добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По данным Фонаревой из KR Properties, средняя цена квадратного метра варьируется от 217 000 до 399 000 рублей в массовом сегменте, от 322 000 до 534 000 рублей в бизнес-классе, от 466 000 до 916 000 рублей в премиальном классе. И объекты «эконом-редевелопмента» относятся к нижней ценовой границе.
«Им [девелоперам таких проектов] не нужно получать кучу согласований, возводить «коробку», платить проценты банкам и ждать раскрытия эскроу-счетов. Они просто слегка ремонтируют и продают», — сетует представитель девелоперской компании, объясняя, почему получается продавать апартаменты по столь низкой цене.
«Сейчас еще неплохая ситуация с рабочими руками: многие стройки заморожены, ремонт люди делают, но своими силами. Возле строительных рынков и магазинов снова можно увидеть толпящихся приезжих рабочих, ждущих заказы, а этого не было уже давно. Так что некоторым девелоперам, вероятно, удается неплохо сэкономить на рабочей силе», — полагает независимый эксперт рынка недвижимости Александр Коваленко.
К тому же такие проекты обходятся без банковского финансирования, а значит, не должны согласовывать финансовую модель, платить проценты и могут себе позволить рискованные схемы, добавляет представитель девелоперской компании. «Проекты редевелопмента финансируются, как правило, без использования банковского кредита, на средства инвесторов. В последнее время получила распространение практика краудинвестинга, некоторые девелоперы идут к широкому кругу инвесторов и предлагают им принять участие в проектах редевелопмента с порогом входа 10-15 млн рублей», — добавляет Цогоев.
Фото: pixabay
Мария Неретина
По материалам: “Forbes”
