Риск вложений в жилье лучше учитывать, зная о подводных камнях
Считается, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья. Ставки аренды на коммерческую недвижимость выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Но многие инвесторы берут немалые кредиты, чтобы скупать квартиры в новостройках и приобретать их в старом жилом фонде, делая залогом, оформляя в ипотеку.
Есть риск, что новостройки могут превратиться в долгострои, а старый жилой фонд разрушаться, что сделает невозможным возврат банковского кредита в необходимом размере.
Возможно, и сам заемщик, в силу разных обстоятельств,со временем окажется в сложном финансовом положении и не сможет погашать обязательные платежи банку.
Возникает необходимость банкротства. Тут-то и всплывают подводные камни оценки недвижимости. Всегда ли эти квартиры, попавшие в конкурсную массу, спасут положение?
В правовом агентстве «Марков, Злобин и партнеры» поясняют, что, обязательным нормативом кредитования, установленным Банком России для коммерческих банков, признается экономически нецелесообразной и не разрешена выдача кредита в размере более 100% рыночной цены квартиры (жилого помещения), приобретаемой за счет такого кредита и закладываемого в обеспечение его возврата.
Для этого Банк России обязывает коммерческий банк при выдаче ипотеки всегда заказывать оценку рыночной стоимости недвижимости у независимой экспертизы.
Известно, что определяют рыночную стоимость жилья саморегулируемые организации, сотрудники которых имеют право проводить оценку и подписывать специальный отчет.
«Оценщики должны иметь диплом о соответствующем образовании и страхование на случай профессиональной ошибки», – говорит Андрей Злобин, управляющий партнер правового агентства.
Профессиональные оценщики проводят оценку, подписывая специальный отчет. Каждый обязательно должен выехать на объект.
Экономическая ценность недвижимости включает множество факторов: год постройки, себестоимость жилья, то есть расходы застройщика, цены на аналогичные предложения, вероятность подорожания или удешевления, состояние и расположение квартиры: размеры, количество комнат, ремонт, этажность, состояние дома и подъезда, локацию, в которой расположен дом, престижность района, развитость инфраструктуры, экологию и так далее.
Непосредственно на объекте, осмотрев помещение, специалист делает фото, а затем, на основании тщательно собранной актуальной информации формируется отчет. Такой документ должен быть предоставлен в банк на этапе согласования объекта
Бывает, что банки подходят к этому формально. Заемщик приобретает у физлиц жилые помещения по цене, завышенной в два и более раза, предоставляя договор купли-продажи жилых помещений в банк в качестве формального обоснования стоимости залогового обеспечения. Всегда ли при этом предоставляется в банк отчет о реальной рыночной стоимости?
В случае, если вдруг фактический заемщик перестанет вносить платежи по кредиту и объявит себя банкротом (несостоятельным должником), то банк, как залоговый кредитор не получит полную стоимость жилых помещений, какую бы завышенную сумму ни указали участники сделки в договорах купли-продажи или в договорах ипотеки.
Это вытекает из следующего, уточняет Андрей Злобин:
– жилые помещения будут подлежать реализации на открытых торгах для определения их рыночной стоимости, за вычетом расходов на проведение торгов;
– когда в преддверии банкротства один из кредиторов получает удовлетворение в пределах причитающегося ему по обязательству, связывающему должника и кредитора, но сверх того, что кредитор получил бы при распределении конкурсной массы в соответствии с положениями федерального закона о банкротстве, тогда такое удовлетворение будет признано недействительным как сделка (операция) с предпочтением (статья 613 Закона о банкротстве) для выравнивания шансов всех кредиторов на соразмерное удовлетворение их требований, в целях соблюдения правил об очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов при недостаточности имущества несостоятельного лица для расчетов со всеми кредиторами.
Следовательно, как видно, из всего выше сказанного, при фиктивном многократном завышении стоимости имущества заемщиком, приобретенного на кредиты и заложенного в пользу банка, вырученных средств заведомо не хватит для погашения кредита.
В юридической компании «Правовые технологии 770» специалисты тоже нередко сталкивались с подобными случаями. Юрист Анна Сидорова для примера привела факт, когда хозяин, вложив все средства в будущие апартаменты, не учел, что плотность застройки не регулируется, так как нормативы строительства жилья не применяются к апартаментам. Возникли большие проблемы с парковкой, придомовой территорией. Впоследствии их пришлось реализовать дешевле квартир — в среднем на 10–30%.
Газета «Наша Версия» в своем расследовании «Кто дает деньги для ямы», подробно осветила случай проблемных инвестиций в жилье, связанный с печально известным долгостроем на 5-ом Донском проезде столицы, где пострадали многие дольщики и инвесторы, желающие заработать на покупке недвижимости.
Безусловно, рисковать – дело благородное. Только, вот, те, кто рискуют разумно, и будут «пить шампанское».
Фото: Новые Ведомости
Карен Агабабян, РОСМИПРЕСС
специально для «Новых Ведомостей»
