Что делать, если после покупки квартиры обнаружились долги за услуги ЖКХ
В последнее время к юристам стало поступать больше запросов с просьбой помочь решить проблему с долгами за услуги ЖКХ. После покупки недвижимости многие новые владельцы обнаружили неоплаченные счета. Когда нужно платить по счетам бывшего собственника, а когда нет?
Какие долги нужно оплачивать, а какие нет
Далеко не все до сих пор знают о том, что новый собственник обязан оплачивать не все задолженности предыдущего, даже если приобрёл объект, за которым есть долг. В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ к новому собственнику могут перейти только долги за капитальный ремонт, поскольку они привязаны к объекту недвижимости, всё остальное является проблемой конкретного человека, на чьё имя было зарегистрировано жильё. Даже если он, например, продал квартиру с внушительной задолженностью по ЖКХ (кроме капитального ремонта), управляющая компания будет требовать деньги с него, а не с нового собственника. Об этом рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
— Большинство коммунальных платежей обязано оплатить то лицо, которое пользовалось соответствующими коммунальными услугами. Иными словами, по таким долгам новый собственник отвечать не будет и взыскать их с него нельзя. Исключение составляют взносы на капитальный ремонт, и их придётся оплатить, однако только в пределах трёх лет, поскольку действует срок исковой давности, — пояснил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества. Переходит и неисполненная обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Правда, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Эти нюансы отметила ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.
— При этом, если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчёте и возврате уплаченных денег или зачёте их в счёт будущих платежей к региональному оператору (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06), — добавила Србуи Иващенко.
Что нужно сделать, чтобы не купить недвижимость с долгами
Не купить квартиру с долгами совсем не сложно, перед сделкой достаточно попросить предыдущего собственника предоставить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ. Её можно получить в управляющей компании. Такую рекомендацию дал Петр Гусятников.
— Взносы на капитальный ремонт везде оплачиваются по-разному: где-то они входят в общую квитанцию за коммуналку, где-то идут отдельной платёжкой. Это тоже необходимо учитывать, чтобы не оказаться в ситуации, когда придётся гасить чужие долги. Обязательно попросите у предыдущего собственника показать вам стандартную платёжку. Если в ней нет строчки «взнос на капитальный ремонт», то он также будет должен предоставить справку об отсутствии задолженности из той организации, куда поступают платежи за капитальный ремонт, — добавил Петр Гусятников.
Если долги за услуги ЖКХ обнаружились уже после покупки недвижимости, то новому собственнику стоит обратиться к продавцам с просьбой их оплатить. Однако в случае отказа покупатель может потребовать открытия нового лицевого счёта у управляющей компании, а взысканием старых долгов с предыдущего собственника она будет обязана заниматься самостоятельно. На эти моменты обратил внимание Владимир Кузнецов.
— Во избежание возможных споров и рисков, перед заключением договора купли-продажи настоятельно рекомендуется запросить у продавца документы, подтверждающие отсутствие у него задолженности по оплате коммунальных услуг. Кроме того, в акте приёма-передачи следует указать, что такая задолженность покупателю не передаётся, — отметила Србуи Иващенко.
Юристы обратили внимание, что оплачивать долги за капитальный ремонт придётся собственникам как жилых, так и нежилых помещений. Во втором случае немногие владельцы сразу узнают о долгах. Дело в том, что собственник нежилого помещения должен заключить прямые договора с каждым поставщиком коммунальных услуг. В конечном итоге образуется порядка 4–5 отдельных квитанций. О капремонте многие просто забывают, особенно если речь идёт о новых домах. На самом деле оплачивать капремонт обязаны все собственники и жилых, и нежилых помещений даже во вчерашних новостройках. Соответствующие квитанции формируются уже через несколько лет после ввода дома в эксплуатацию. Платить за капремонт нужно даже в том случае, если в ближайшие годы именно вашему дому он не потребуется.
Нина Важдаева
Фото: Новые Ведомости
По материалам: “Life”
