Как Старая Москва не справляется с Новой
Пять лет назад правительство России решило увеличить площадь столицы почти в три раза. Специальный корреспондент ИД “Коммерсантъ” Олеся Герасименко попыталась разобраться, что теперь происходит на землях Новой Москвы.
Территорию размером чуть меньше острова Маврикий к столице присоединили летом 2012 года — и Москва сразу стала шестым городом мира по площади, обогнав Стамбул и Тегеран. С тех пор столица тратит 2 млрд руб. в год на благоустройство и ЖКХ новых территорий: в деревнях косят газоны тысячи дворников, сюда тянут две ветки метро, реконструируют Калужское шоссе и строят 600 км новых дорог. Получив “столичную прописку”, земли на юго-западе за МКАД, по оценкам конструкторского бюро “Стрелка”, в 2013 году подорожали на 417 млрд руб. Чуть меньше, например, Минздрав ежегодно тратит на покупку лекарств.
По задумке бывшего тогда президентом Дмитрия Медведева, на новые территории должны были переехать все госведомства. Но не прошло и полугода, как стало известно, что Госдума и министерства не планируют выдвигаться за МКАД. Отказались от инициативы и в мэрии Москвы. Когда политические интересы исчезли, в новых районах остались лишь интересы девелоперов. Малолюдные заросшие лесом территории превратились в ТиНАО — Троицкий и Новомосковский округа Москвы. И в них развернулась стройка века.
“А вокруг до горизонта будут все те же самые студии”
Идею Новой Москвы много критиковали: в частности, за усиление централизации вместо обещанной децентрализации. “Идея выхода из Кремля не раз появлялась у правительств в моменты оттепели. Политическая составляющая придавала новым территория смысл,— говорит ректор архитектурной школы МАРШ Никита Токарев.— Но в итоге присоединение оказалось случайным, чисто политическим решением. Почему именно эта территория, такого размера и каково ее предназначение, никто до сих пор и не знает. Есть ли от нее выгода городу, я не уверен”.
В департаменте новых территорий Москвы с такой оценкой не согласны. “На самом деле все совершенно по-другому: 90% инвестиций в новую территорию Москвы — это внебюджетные источники. Никто не мешает ПИКу застраивать регионы. Пожалуйста, пусть Пензенская губерния создает необходимый климат, чтобы туда вошел инвестор”,— говорит руководитель департамента, бывший зампред правительства Московской области Владимир Жидкин.
Только за 2016 год в Новой Москве построили жилья на 180 млрд руб. Всего, по словам Жидкина, за четыре года на 10 млн кв. м девелоперы потратили около 650 млрд руб. внебюджетных средств. Для сравнения: в проведение Олимпиады в Сочи инвесторы вложили 737 млрд руб.
“Если целью присоединения станет лишь извлечение прибыли из местного ресурса, то Москва колонизирует Новую Москву для производства и продажи квадратного метра”,— опасаются авторы исследования КБ “Стрелка” “Как построить Новую Москву”.
75% строящихся в новых округах объектов — это многоэтажные дома. С 2012 года в них купили около 92 тыс. квартир. Впрочем, от планов мэрии заселить к 2035 году в Новую Москву 1,5 млн человек это еще далеко. А треть жилья в Новой Москве, по данным управляющего партнера “Метриум Групп” Марии Литинецкой, и вовсе приобрели, чтобы перепродать или сдать в аренду. В среднем квадратный метр в Новой Москве стоит 105 тыс. руб., что почти на 25 тыс. дороже, чем в Подмосковье.
Четверть покупателей — это жители области, которые решили получить московскую регистрацию. Около трети — москвичи, купившие квартиру побольше на деньги от продажи старой. Еще треть — клиенты из других регионов страны, которым не хватило средств на столичную недвижимость внутри МКАД.
Покупателей, по мысли девелоперов, должны были привлечь московская прописка, низкие по сравнению со Старой Москвой цены и чистый воздух бывшего Подмосковья. Но планы застройщиков нарушил кризис. За год продажи квартир во многих комплексах упали в два раза, говорит Владимир Жидкин. По словам чиновника, в этом году в крупном комплексе объемом 500-600 тыс. кв. м продается не больше 80 тыс. У мелких застройщиков те же проблемы. “Продажи встали у всех. Мы все проекты заморозили, старое не можем закончить, не то что новое строить. Крупные компании, по моим оценкам, просели почти на 40%,— рассказал “Власти” один из новомосковских бизнесменов.— У людей после кризиса денег на покупку жилья нет. Ни московская прописка, ни московская пенсия здесь не помогут. Продолжают строить те, кто делает это на кредиты и деньги дольщиков. У нас другой сегмент жилья — таунхаусы по 25-30 млн руб., так что наши покупатели вообще исчезли”. И даже обеспеченные клиенты, у которых деньги остались, интересуются теперь только самыми дешевыми квартирами в Новой Москве, подтвердили “Власти” в компании-застройщике КОРТРОС.
На вопрос, что спасет Новую Москву от превращения в очередное Бутово или Тушино, и чиновники, и застройщики твердят: “Комплексное развитие”. “Вместе с жильем строятся объекты инфраструктуры, транспортные, инженерные объекты. В области застройщики хитрили, применяли нормативы для сельской местности, а строили, по сути, город. Мы эту практику прекратили. Нельзя в лесу построить микрорайон: потом как люди оттуда будут ездить?” — говорит префект.
Никита Токарев считает, что идея комплексного развития не исчерпывается строительством детского сада и школы рядом с кварталом высоток: “В отличие от Старой Москвы большая часть земли Новой Москвы находится в частных руках. Поэтому все прекрасные планы, нарисованные мэрией,— это пока лишь их предположение. И почему девелоперы должны строить что-то другое, а не жилье, которое пока продается,— непонятно”. Крупнейший землевладелец Новой Москвы — компания БИН семьи Гуцериевых-Шишхановых. Второе место занимает семья бывшего губернатора Тульской области Владимира Груздева с земельным банком в 1 тыс. га. Другие крупные собственники земли — девелоперские компании “Абсолют” и группа ПИК.
Управляющий партнер “Метриум Групп” Мария Литинецкая тоже говорит о вопросе соблюдения инвестконтрактов самими девелоперами: “Чтобы не построить очередной спальный район, необходимо создавать центры притяжения с рабочими местами, торговой и развлекательной инфраструктурой. К ним и должны “подтягиваться” новые жилые проекты. Пока же происходит наоборот. Дома заселены, зато до ближайшего торгового центра приходится добираться на автобусе”.
“Как жители и управа будут через десять лет справляться с ворохом проблем после ухода застройщика — вопрос. Проблема этих районов не только в отсутствии достаточной инфраструктуры, но и в самом качестве жилья,— говорит Никита Токарев.— Да, обновленные серии панельных домов выглядят лучше: есть нежилые первые этажи, прозрачная дверь в подъезд, новые фасады, но начинка та же”. По его словам, сейчас активно продают однокомнатные квартиры по 25 кв. м. “Мы все смеялись над хрущевками, а теперь 35-метровая хрущевка становится просто шикарным вариантом и пределом мечтаний. Что произойдет с квартирами-студиями через десять лет, когда в них появятся дети? А вокруг до горизонта будут все те же самые студии, и в пределах того же микрорайона купить будет нечего. Смогут ли ее продать? Мы можем получить массу народа с неликвидным жильем. Так что, боюсь, Новая Москва — это огромный спальный микрорайон со всеми его “прелестями””,— предполагает ректор МАРШ.
Все эксперты сходятся в одном: для превращения новых территорий в настоящий город нужны рабочие места. 40% из них сейчас сконцентрированы в центре Москвы, а живет в пределах Третьего транспортного кольца всего 9% населения. По словам Жидкина, за четыре года в Новой Москве удалось создать около 100 тыс. рабочих мест. Это и стройка, и сфера услуг, и бюджетники. А еще в департаменте считают рабочие места по мощностям недавно построенных бизнес-центров, хотя не все из них заполнены арендаторами на 100%. Правда, по данным Мосгорстата, предоставленным “Власти”, в 2015 году в ТиНАО на крупных и средних предприятиях работали всего около 35 тыс. человек.
“Здесь люди не доживут до той пенсии”
Те, кто квартиры в ТиНАО уже купил, теперь заняты борьбой за воздух, реки и лес вокруг них. Перед деревней Ново-Никольское — два жилых квартала новостроек мегапроекта А101 на 15 млн кв. м жилья. Слева от деревни — самая большая свалка в Европе, законсервированный склад твердых бытовых отходов в Саларьево. Перед ней — самый большой некрополь Москвы Хованское кладбище. Рядом — вековая дубрава, но вместо нее скоро могут быть могилы. С лета местные жители напуганы перспективой появления еще двух кладбищ впритык к Хованскому — “Коммунарка Центральное” и “Коммунарка Южное” общей площадью 70 га. По этому поводу и деревенские, и новоселы из многоэтажек выходили на митинг. “По закону у каждого кладбища должна быть санитарно-защитная зона 500 м до жилых домов. А даже если эти три куска оформят разными кладбищами, то они будут впритык к ТСЖ”,— говорит местная жительница Татьяна Утва. Префект ТиНАО Дмитрий Набокин утверждает, что спорные участки всегда были территорией кладбища, “просто не развивались”, а на кадастр их поставили в “лохматом году”. По его словам, вопрос с расширением кладбища еще не решен.
Справа от деревни — бетонный забор, закрытая территория на 65 га и сотни свай, уходящих в туман. Этот строительный полигон планировался как индустриальный парк “Индиго” того же проекта А101. Но участки распродали, и сейчас у территории 46 разных собственников, которые сами строят, что им нужно, объяснил “Власти” гендиректор компании “А101 Девелопмент” Сергей Качура.
“”Индиго” позиционировал себя как предприятие для организации экологически чистых производств с рабочими местами для инженеров,— говорит Утва.— Вместо этого сплошные производства и гастарбайтеры”. 20 октября Утва была на публичных слушаниях, где подняли вопрос о запуске производства компании “РУС-Инжиниринг” в “Индиго”. “Вы представляете себе, что такое производство акриловых ванн и комплектующих для пластмассовой системы вентиляции? Это одно из самых вредных производств. И это здание практически уже построено в водоохраной зоне, мало того — на береговой линии реки Сосенки. Народу на слушаниях было человек 300. Там зал просто был невменяем! У всех дети. И еще непонятно, каков будет результат этих самых слушаний”.
“А это наш мусорный заводик”,— машет Утва в сторону очередной огороженной территории. В Хованский комплекс по переработке отходов производства и потребления привозят мусор из трех округов Москвы. Местные утверждают, что для сортировки его вываливают “на землю без поддонов прямо под открытым небом”, а “талые воды и дождь смывают все это в исток реки Сосенка”.
С другой стороны деревню подпирает самый большой в Европе продуктовый рынок — “Фуд Сити”. Корпуса и выходящие из них трубы маячат за деревенским прудом. “Это канализация “Фуд Сити”. Вся она шла прямо в нашу воду”,— утверждает Утва. Сброс стоков, по ее словам, прекратился совсем недавно, а владельцы вынуждены были поставить новые фильтры в коллектор, после того как жители добились внимания прокуратуры.
Питьевой воды в деревне не стало, как только начались стройки Новой Москвы, утверждают местные. По заключениям Роспотребнадзора, колодцы, река и пруд деревни заражены кишечными инфекциями и СанПиНам не соответствуют. “Мы бьемся за то, чтобы они возили нам воду, потому что все колодцы заражены, но все наши письма остаются без ответа. В итоге люди покупают в “Ашане” канистры. У меня, например, водоочистка стоит убойная. Но я потратил на нее 150 тыс. руб. А раньше все пили воду из колодцев”,— говорит староста деревни.
“Мы сначала возмущались многоэтажками. Мол, обещали, что Новая Москва будет малоэтажной, а начали застраивать как обычно. Теперь уже думаем: ну ради бога, пусть уже эти дома строят. Но так расширять промзону? — сердится Утва.— Мы готовы отсюда уехать, но пусть мне компенсируют. Вот мой участок земли даже без дома сейчас стоит 18 млн руб. Откуда у них деньги на компенсации всем людям? В общем с приходом Новой Москвы начался какой-то ад. И хотя они говорят: вот урбанизация, что вы хотели, у вас пенсия будет повышена. Здесь люди не доживут до той пенсии”.
Новая Москва — один из немногих районов столицы, где митинговая активность в последние годы не исчезла, а даже возросла
Вообще Новая Москва — один из немногих районов столицы, где митинговая активность в последние годы не исчезла, а даже возросла. Митингует Коммунарка — там под очередной жилой комплекс вырубают лес. Митингуют жители Троицка — не хотят, чтобы трассу Троицк–Ботаково прокладывали ни вдоль леса, ни через центр города. Но префект Набокин уверен, что “жизнь все равно заставит это сделать”, а приостановка стройки — “реверанс в адрес тех людей консервативных, которые говорят: нам ничего нового не надо в Троицке”. “Ну, слушайте, короед съел в сто раз больше, чем мы вырубили. Никакого уничтожения зеленого пояса нет, он останется в том же объеме, мало того, его наконец расчистят”,— говорит глава департамента Жидкин.
Митингуют дольщики ЖК “Спортивный квартал”, где готовы два дома из 15, дольщики заброшенного квартала “Марьино-град”, где выкуплено 90% квартир эконом-класса, а покупатели квартир в комплексе “Ново-Никольское”, который уже год не могут достроить, даже написали послу КНР в России. Он недавно открыл Музей VI съезда Компартии Китая в бывшей усадьбе “Старо-Никольское”. Дольщики предлагают китайцам вложиться: выкупить свободные таунхаусы, построить в ЖК “Ново-Никольское” гостиницу, ресторан китайской кухни или детский сад с изучением китайского языка.
Ругаются между собой жители деревень и возведенных рядом таунхаусов: например, жители села Быково пишут жалобы на новых соседей из-за перебоев с горячей и холодной водой, которая после присоединения к водонапорной башне нового поселка то ржавая, то вообще не идет. Ругаются жители таунхаусов с застройщиками. С кого-то требуют 700 тыс. за подключение домов к канализации. Где-то один таунхаус делят перегородками из гипсокартона и продают трем разным покупателям, чем недовольны соседи. Ругаются сельчане со строителями: строительный мусор свозят в лес.
Недовольство вызывают и тарифы ЖКХ. По данным департамента экономической политики и развития, в Новой Москве они выше порой в три раза. На территории сохранилась подмосковная схема — стопроцентная оплата услуг ЖКХ. Так что, покупая недорогое жилье, новоселы вынуждены платить немалые деньги за коммуналку. По словам префекта, тарифы менять не будут: “Разница с Москвой есть, но не существенная, и рано или поздно мы все окажемся в ситуации стопроцентной оплаты. Поэтому травмировать людей лишний раз этой историей неправильно”. Город, по словам Набокина, и так серьезно вложился в расчистку дворов, ремонт подъездов и прочее благоустройство.
“Жители Новой Москвы сохранили очень много духовности”
Представлять интересы новых москвичей в Госдуме будет бывший сенатор от Московской области, заместитель главы ветеранской организации “Боевое братство”, основатель движения “Антимайдан” Дмитрий Саблин. Земли Новой Москвы бывший советник губернатора Громова знает не понаслышке. После того как в 2003 году приняли федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, в Подмосковье началась массовая скупка предприятий и колхозных земельных угодий. Как позже рассказывали в СМИ очевидцы событий, “крепкие парни из ветеранского союза “Боевое братство”, одетые в форму сотрудников частного охранного предприятия”, обеспечивали скупку недорогих паев у колхозников. Компания Саблина RDI Group c земельным банком 29 тыс. га появилась в 2005 году из коммерческого подразделения “Боевого братства”. Саблин успешно торговал землей, занимался строительством бизнес-центров и около 350 тыс. кв. м жилья на Киевском шоссе. В 2016 году Саблин пошел в депутаты уже в четвертый раз.
По его словам, филиалы “Боевого братства” в Новой Москве “есть в каждом поселении”, что облегчало работу во время предвыборной кампании. Были и исключения: например, на встречу с представителем Саблина в Щербинке пришел бывший глава местной ячейки “Боевого братства” полковник Евгений Каштанов и заявил, что “ветераны Саблина не поддержат, что он своим не помогает” и что “вообще офицеру без опыта боевых действий никто не верит”. Саблин говорит, что он “этого Каштанова” не знает и что членских взносов от него в “Боевом братстве” никто не видел. “Я ушел из братства в 2008 году, когда нас пытались обязать поддержать на выборах нового главу города, а он ведь жулик страшный был,— сказал “Власти” Каштанов.— Мы пытались тогда до Саблина докричаться, рассказать, что на нас давят, но никакой помощи не было. С тех пор в Щербинке действующей ячейки и не было. Это я на встрече перед выборами, когда попросили о поддержке от ветеранов, все и сказал”.
Перед выборами Саблин, по его словам, встретился с избирателями 365 раз. Так он узнал, что в поликлиниках очереди, на дорогах пробки, в школах не хватает мест, в Троицке уже нет морга, а в деревнях — еще и газа. Но все эти трудности он считает временными: “У меня такое ощущение, что процентов 80 довольны вопросом присоединения к Москве, хотя иногда и спрашивают: мол, что же мы москвичи, а живем как в деревне?”
Людей Новой Москвы, по мнению Саблина, от москвичей отличает духовность. “Они менее требовательные, они более терпеливые. Более душевные. Они уже не жители области, но еще не стали жителями Москвы, они сохранили очень много духовности. Ну в Новой Москве только 63 действующих храма”. А программа московского правительства “200 храмов”, как пояснил “Власти” ее куратор, бывший вице-мэр Москвы Владимир Ресин, серьезно разрослась, в том числе за счет Новой Москвы: в одном только ТиНАО на новые церкви уже выделено 128 участков земли, и место для храма теперь подбирают еще на стадии планирования микрорайона.
Немало в Новой Москве и патриотических проектов. Так, Российское военно-историческое общество, возглавляемое Владимиром Мединским, открывает на месте заброшенной усадьбы в Филимонках лагерь для детей и подростков “Партизанский край”. В деревне Каменка этим летом провели впервые и постановили повторять ежегодно Казачий форум для воспитанников военных и казачьих клубов Москвы и Московской области. На границе с Калужской областью затевается самый масштабный проект — парк Героев. Это совпадающая с контурами СССР зона площадью 283 га с парком Романовых и парком Рюриковичей, на входе в которую будет стоять алая пятиконечная звезда высотой семь этажей. Слоган — “Народный парк на народные деньги”. Располагаться он будет на высоте Длинная, где в 1812 году произошло Тарутинское сражение, после которого Наполеон принял окончательное решение оставить Москву, а в 1941-м проходила передняя линия обороны города.
Появится развлекательная зона с православным лагерем, пейнтболом, гостиницей, Вечный огонь будет поддерживать “Мострансгаз”
Землю под парк по тендеру получил специально для этого созданный фонд “Перекличка поколений”. Рядом с исторической частью парка появится развлекательная зона с православным лагерем, пейнтболом, городом мастеров и гостиницей. Вечный огонь будет поддерживать “Мострансгаз”. РПЦ хочет построить большой храм. “Мы собираемся занять площадь 1,5 тыс. га и привлечь больше миллиарда рублей инвестиций”,— рассказал “Власти” председатель координационного совета фонда Владимир Шумов. Деньги собирать будут по-всякому: получать субсидии от правительства Москвы, брать деньги от бывших советских республик за развитие “своих” частей парка с национальными героями, получать частные пожертвования. По словам Шумова, обещался вложиться и депутат Саблин: “Мы уступили Саблину депутатство. У меня член фонда Сергей Васильевич Храмов выдвигался, мы бы шли на выборы с проектом парка Героев, сам Сергей Васильевич десантник, а там десантные бригады и вообще много военных — мы бы выиграли. Но мы сняли его кандидатуру с агитацией в пользу Саблина при условиях, что он Аллею Первых Героев сделает, но он до сих пор никаких денег нам не дал. На это надо 8 млн, хотели в сентябре открыть ее, но потом все это тормознулось”. Саблин рассказал “Власти”, что, пока концепция Аллеи Героев не согласована, о финансировании говорить рано.
Кроме того, фонд планирует выпускать банковские пластиковые карты с символикой парка, продавать акции под девизом “Стань участником парка Героев” и создать кредитно-потребительский кооператив “Парк героев”, чтобы давать бизнесу в долг под проценты.
Префект ТиНАО о проекте говорит осторожно: “Честно говоря, я опасаюсь сейчас что-либо начинать, до тех пор пока мы не поймем концептуально, что там может быть и что будет. Надо разобраться. Сделают что-то, а потом будут смеяться над этим всем. Будет некрасиво”.
“Это инверсия советской логики”
Чтобы обратить внимание москвичей на новые территории, с моноцентричностью столицы решили бороться развитием кластеров. Модная в последние 20 лет в градостроительстве идея пришла из американской школы урбанистики. Правда, один из немногих успешных примеров кластерного развития, не потребовавший многомиллионных правительственных вложений,— это Кремниевая долина. Подразумевается, что в Новой Москве будет научный кластер, медицинский, логистический, сельскохозяйственный и другие, где и будут работать жители новых территорий. “Сама идея, что мы строим кварталы, а для этого нужно создать рабочие места, удивительная,— говорил куратор исследования “Как построить новую Москву”, журналист Григорий Ревзин на одной из открытых лекций.— Это инверсия советской логики. Там как было? Мы строим завод, и для того, чтобы в нем были рабочие, строим им жилье. А чтобы они продолжали работать, нужна поликлиника, если они заболеют, детсад, если у них кто-то родится, и кладбище, если не получится ничего. А здесь мы сначала строим жилье, а чтобы люди из него не уезжали — придумываем рабочие места”.
Даже логичный научный кластер на базе Троицка сталкивается с трудностями в развитии. Например, чтобы сохранить статус наукограда, этот город не должен раствориться в Москве, оставшись муниципалитетом в муниципалитете. Школы Троицка не переподчинили столичному департаменту науки, из-за чего учителям не поднимают зарплату до столичного уровня. Зато больницы департаменту здравоохранения переподчинили и в рамках московских реформ закрыли стационар. В Троицке уже работают два технопарка, но, например, Высшая школа экономики передумала открывать в городе свой кампус. “Когда мы получили этот участок, планы были грандиозные, причем не только у университета: в Новую Москву собирались переезжать органы власти, должны были появиться метро, скоростная магистраль. Мы серьезно рассматривали эти площади как возможный полноценный университетский кампус в будущем. Потом планы, как водится, поменялись, причем не только у нас”,— рассказал “Власти” ректор Ярослав Кузьминов. По его словам, строить там хотя бы общежития — значит “создавать очень серьезные транспортные трудности для студентов, так как от идеи строить там уже в ближайшее время метро город отказался”.
Крупный бизнес в Новую Москву тоже пока не спешит. Литинецкая считает, что проблемы здесь те же, что и в Подмосковье, развитие ограничивается встроенными помещениями на первых этажах: “Мало кто из девелоперов планирует строить многофункциональные комплексы с офисными и торговыми площадями. И дело даже не в высоких затратах (себестоимость строительства коммерческих площадей сопоставима с себестоимостью жилой недвижимости), сколько в отсутствии спроса. Сегодня бизнесмены предпочитают арендовать, а не покупать офис. Для застройщика сдача в аренду — абсолютно непрофильное направление, требующее создания отдельной структуры в компании”.
Впрочем, есть первопроходцы. Так, в новую штаб-квартиру в бизнес-парке Comcity на Киевском шоссе переехал “Ростелеком”. Сюда же перевезли своих сотрудников компании “Систематика”, “Астерос” и Oracle. Чтобы потянулись другие, “необходимо как минимум отказаться от моноцентричного размещения ведомств в центре города”, считают эксперты.
“Нет никаких — вообще никаких — предпосылок, чтобы Новая Москва хоть в чем-нибудь принципиально отличалась бы от Бутово и Солнцево,— категоричен урбанист, архитектор, член правления НП “Объединение планировщиков” Александр Антонов.— Чтобы превратить эту территорию в настоящий город, нужна идея. Идеи нет. Нужен якорный федеральный и очень затратный проект. Такой проект на словах (новый парламентский центр) был, но весь вышел”.
Олеся Герасименко
Источник: “Коммерсантъ”
