Без квартир виноватые

По делу Роберта Мусина арестовано жилье простых челнинцев

Верховный суд РТ захлестнули апелляции: новоселы ЖК «Крылатый», построенного «Суваром», не могут зарегистрировать право собственности.

58 квартир в автограде арестовал Приволжский суд Казани как якобы нажитое преступным путем имущество ООО «Сувар Девелопмент». Простые покупатели, влезшие в ипотеку, шокированы, «Сувар» же заявляет, что жильем давно владеет сторонний перекуп «СК Стройснаб». Как выяснил «БИЗНЕС Online», проигнорированный судом собственник действительно не имеет видимых связей с холдингом — он просто возник ниоткуда накануне краха ТФБ и выкупил все непроданные квартиры в комплексе.

«Встает вопрос о том, будет ли эта квартира вообще нашей»

Уголовное расследование о хищениях в Татфондбанке (ТФБ) привело к совершенно неожиданным последствиям — под арест попали квартиры совершенно посторонних людей, чья вина заключается лишь в том, что они купили жилье в домах компании «Сувар Девелопмент». Гендиректор этой компании Андрей Мочалов, напомним, в марте задерживался по делу ТФБ и полторы недели провел под домашним арестом, затем был освобожден, но во вторник следком РТ сообщил о предъявлении четырех обвинений: вместе с главой ТФБ Робертом Мусиным и его замом Рамилем Насыровым обвинения предъявлены и Мочалову, и финансовому директору «Сувар Девелопмент» Денису Семенову.

В «БИЗНЕС Online» обратился собственник одной из квартир в новом жилом комплексе Набережных Челнов «Крылатый», построенном структурами «Сувара». Трехкомнатная квартира обошлась Павлу Гончарову в 2,95 млн. рублей, из которых около 2 млн. он взял в кредит, причем к тому же вложил в ремонт еще 200–300 тыс. рублей. Сделку он закрыл в мае, однако после сдачи документов на регистрацию ему из Росреестра пришел отказ. Основание: квартира еще в апреле арестована по решению судьи Приволжского районного суда Казани Ильнура Гарифуллина в связи с делом ТФБ. Имущество пока не конфисковано, однако на него наложен запрет регистрационных действий.

«Теперь встает вопрос о том, будет ли эта квартира вообще нашей в дальнейшем, — сокрушается Гончаров. — Мы пока приостановили ремонт, живем в другом месте. Я 30 мая отправил апелляционную жалобу в Верховный суд РТ, юрист „Сувар Девелопмент“ Ленинза Сиразетдинова помогла мне ее заполнить. Она сказала, что я не один попал в такую ситуацию, будет много обращений в прокуратуру и суд. Мне непонятно, как могут арестовать мою квартиру, я же за нее полностью расплатился!»

Заметим, что договор купли-продажи заключен вовсе не с «Сувар Девеломент», а с неким ООО «Строительная компания Стройснаб». Сам Гончаров значения этому не придал. «Я пришел в офис продаж, менеджер не сказала мне, какую компанию представляет, а на вывеске указано только название жилого комплекса. Но все буклеты у них от „Сувар Девелопмент“. Я не обратил внимания на то, что договор с другим юрлицом заключается, это же обычное дело. Одна компания, например, известна как бренд, а другая ведет хозяйственную деятельность. „Магнит“ же, например, тоже не называется „Магнитом“ как юрлицо — это АО „Тандер“. Меня такие моменты не смущают. Насколько я теперь понимаю, „Сувар“ подстраховался и в последний момент быстро переоформил квартиры на „Стройснаб“».

Как выяснил «БИЗНЕС Online», суд арестовал квартиры, руководствуясь ч. 3 ст. 115 УПК РФ, то есть имея основания полагать, что имущество было получено в результате неких преступных действий. Между тем никаких юридических связей между «СК Стройснаб» и структурами «Сувара» не имеется. Казанская компания стопроцентно принадлежит Владимиру Яшину, который кроме «СК Стройснаб» владеет еще лишь одной фирмой — ООО «СК «Цитадель», причем тоже единолично. Но отсутствие связи не помешало сделать «СК Стройснаб» и его покупателей козлами отпущения за реальные или мнимые грехи «Сувара».

Как пояснил «БИЗНЕС Online» адвокат Вениамин Чубаренко, суд, вынося решение об аресте, вообще не обязан проверять, кому фактически принадлежат квартиры. «Суд выносит решение по ходатайству одной из сторон — в данном случае, видимо, следствие и исходит в своем определении из представленных доказательств. Условно говоря, следователи, имея некие основания, предположили, что квартиры либо получены преступным путем, либо, быть может, были использованы для отмывания денег, полученных преступным путем. Для следствия подобное ходатайство является превентивной обеспечительной мерой, а суд априори доверяет доказательствам предварительного следствия».

По словам юриста, суд мог бы привлечь вторую сторону, но не обязан был этого делать. «Теперь собственникам надо доказывать, что квартиры не связаны с обвиняемыми. Им придется пройти всю цепочку — показать, кто был инвестором строительства, как квартиры передавались новым собственникам, и доказать свои данные в суде», — резюмирует Чубаренко.

«Квартиры, которые сейчас арестовали, давно не наши…»

Между тем по бумагам ситуация с собственниками ЖК «Крылатый» довольно запутанная. Согласно проектной декларации, это три высотных дома в 32-м комплексе Набережных Челнов, последний из которых был сдан в эксплуатацию в апреле 2016 года. Исторически первую и самую высокую — 25-этажную — башню начинал строить «Оримекс-Сувар» еще при мэре Ильдаре Халикове, проект превратился в долгострой и был заморожен на несколько лет. В 2012 году компания с турецкими корнями (основным собственником являлась турецкая фирма «Оримекс Дыш Тиджарет Ве Иншаат Тааххют Лимитед Ширкети») обанкротилась. «Сувар Девелопмент» взял дом на достройку, добавил к нему два своих проекта по 19 этажей каждый и назвал складывающийся жилой массив «Крылатый». Застройщиком незавершенного блока А выступило ООО «Компания „Сувар-Казань“», дом был сдан в апреле 2014 года. Блок Б, в котором поселился Гончаров, и блок В строило уже другое юрлицо — «Сувар Холдинг», владельцем компании выступает некая Наиля Чабаненко, для которой это был первый опыт в такой роли. Исторически в учредителях «Сувар Холдинга» с долей 42,5% числилась также Флюра Каримова — владелица ООО «Отель-К» (бывший «Сувар-Отель»), которому на 49,32% принадлежит «Сувар Девелопмент». Но сейчас никаких юридических связей между ООО «Сувар Девелопмент» и застройщиком нет.

Между тем, по словам директора юридического департамента ООО «Сувар Девелопмент» Айгуль Хабибуллиной, пример Гончарова отнюдь не единичный. Всего, по ее данным, суд запретил регистрационные действия с 35 квартирами в ЖК «Крылатый», которые суд по каким-то причинам связал с «Сувар Девелопмент».

Более того, «БИЗНЕС Online» выяснил, что в общей сложности арестовано 58 квартир, но остальные принадлежат ОАО «Центральный рынок Казани». Исторически совладельцем рынка, по данным «Контур.Фокус», было ООО «Компания «Сувар-Казань» — застройщик первого из трех блоков «Крылатого». В списке афиллированных лиц Центрального рынка на март 2016 года — только пятеро совладельцев-физлиц, которые в совокупности владеют 60% акций. В том числе 20% принадлежит Гузели Сафиной, в прошлом соучредителю ООО «Залесный Сити» — так называется, напомним, микрорайон в пригороде Казани, еще один девелоперский проект «Сувара». Также под санкции попали пять земельных участков на острове Коровушкин под Казанью, где «Сувар» строит VIP-дачи.

Разумеется, в компании аресты квартир считают неправомерными. По объяснениям представителя «Сувар Девелопмент» — руководителя отдела продаж ЖК «Крылатый» Раушании Валитовой, «СК Стройснаб» — это банальный перекуп: взял за рубль, продает за два. А «Сувар» выступает здесь лишь в роли агента.

«Те квартиры, которые сейчас арестовали, уже давно не наши, — утверждает Валитова. — Последнюю свою квартиру мы продали еще в декабре прошлого года. После сдачи домов нам неоднократно поступали предложения о выкупе всех квартир, еще когда их оставалось около 100. В Челнах это нормально — прийти к застройщику и купить полдома. „Стройснаб“ — это такой же инвестор. Мы как агент по продажам помогаем людям составлять апелляционные жалобы и не понимаем, как можно было арестовать чужую собственность, словно она наша. Неясно и то, почему суд остановился именно на этих квартирах, по какому признаку. Мы уверены на 100 процентов, что защитим права собственников, — в середине июня мы ожидаем первой победы в суде, и по этому прецеденту снимутся остальные аресты».

В настоящее время в Верховном суде РТ таких жалоб уже 15. Есть заявления не только от конечных покупателей-новоселов, но и от «СК Стройснаб». Требуя снять аресты, собственники указывают на простой факт: суд действует на основе дела о хищении средств ТФБ (ч. 4 ст. 159 УК РФ), которое было возбуждено 16 февраля, а на тот момент «СК Стройснаб» уже владел арестованным имуществом, к делу Мусина эта компания никакого отношения не имеет. Связать «БИЗНЕС Online» с владельцем «СК Стройснаб» Яшиным в офисе продаж «Сувара» не смогли.

Между тем продажи квартир продолжаются. Корреспондент «БИЗНЕС Online», который пришел в офис продаж под видом клиента, не стали предупреждать о каких-либо рисках. И лишь в ответ на расспросы менеджер по продажам разговорилась: «Ситуация с арестами квартир для нас абсолютно непонятная, — призналась девушка. — Часть квартир действительно находится под арестом по каким-то необоснованным причинам. К примеру, один „физик“ приобрел жилье еще два года назад, и оно оказалось под арестом. Причем наложили арест задним числом — 4 мая. И он не один такой. Мне уже около 15 человек звонили по этому поводу, но „Стройснаб“, который я представляю, не является фигурантом дела. Если вас заинтересовала квартира, мы можем проверить ее статус — заказать выписку из ЕГРП и убедиться, находится ли она под арестом и обременена ли договором».

«Ск Cтройснаб» — с миллионами из ниоткуда

Логика «Сувара» понятна, но и следствию есть за что зацепиться. Дело в том, что ООО «СК Стройснаб» возникло лишь полгода назад, в ноябре 2016-го. До этого момента ее владельца Владимира Яшина вообще не существовало в реестре юридических лиц, не было даже ИП. Его вторая компания, ООО «СК Цитадель», была зарегистрирована еще месяцем позже — в декабре, уже после краха ТФБ.

Согласитесь, нечасто встретишь предпринимателя, который, едва выйдя не рынок, причем строительный, а не девелоперский, ничего еще не заработав, вкладывается в десятки чужих квартир с целью перепродажи.

В этой связи вспоминаются обстоятельства, в которых оказались дольщики казанского жилого комплекса «Симфония». Этот ЖК, напомним, строила печально известная группа «Фон» Анатолия Ливады, но квартиры в нем «Фон» продавал через отдельное юрлицо — «Персона +», в которой к настоящему времени, по подозрению следователей, зависло около 500 млн. рублей 252 дольщиков.

Эксперты рынка объясняют существование фирм-«прокладок», владеющих недвижимостью в чьих-то интересах, потребностью застройщиков в защите активов. «Не исключен вариант, что застройщик имеет определенную корысть в том, что в договоре купли-продажи указан не он, а другая компания, — допускает гендиректор агентства недвижимости „Инвест-Перспектива“ Сергей Кудряшов. — Такое возможно в случае, когда речь идет о вероятном банкротстве застройщика».

Топ-менеджер крупного строительного холдинга, не пожелавший открыто высказываться о бизнесе конкурентов, называет создание «прокладок» обычной практикой строительного рынка. «Скорее всего, был заключен договор долевого участия между застройщиком и компанией, которая выступает в роли продавца, а затем предоставлена уступка на право требования, — говорит наш эксперт. — Многие строительные компании так делают, чтобы перенести ответственность за реализацию на какую-то другую структуру. В таком случае за всю „долевку“ отвечает только одно юрлицо, подконтрольное застройщику. Кроме того, данная схема может преследовать целью и снижение налогового бремени».

С другой стороны, спикер уточняет, что ситуация может и не иметь двойного дна: участие сторонних перекупщиков тоже не редкость, поскольку застройщики в период оптовых продаж склонны объявлять большие скидки на квартиры.

Исполнительный директор ООО «Профит» Анатолий Кондюков считает, что схема с «прокладкой» обычно используется для ухода от налогов: «Такое возможно, если застройщик продает квартиры фирме-„прокладке“ по заниженным ценам, а потом они продаются по полной стоимости. В таком случае застройщик занижает свою налогооблагаемую базу». В целом же топ-менеджер строительной компании не видит ничего предосудительного в замене продавца — законом не возбраняется.

«Если квартиры продает не застройщик, а другая организация, но все сделки проведены законно, я тут ничего особенного не вижу, — говорит Кондюков. — Если строительство велось в рамках долевого, если все дольщики получили свои квартиры, то оставшееся жилье застройщик может продать кому угодно, но только не передать — сделка должна пройти через договор купли-продажи. А фирма-прокладка реализует квартиры уже на свое усмотрение».

Метастазы дела ТФБ

Напомним, интерес следствия к имуществу «Сувар Девелопмент» возник в рамках первого уголовного дела в отношении Роберта Мусина, фабулу которого подробно описывал «БИЗНЕС Online». Строительная компания оказалась замешана в схеме с «бумажной» помощью, которую ТАИФ пытался оказать ТФБ. В июле «Казаньоргсинтез» положил в банк субординированный депозит на 4 млрд. рублей, в тот же день эти деньги были выданы в виде кредита «Нижнекамскнефтехиму» (НКНХ). Казалось бы, деньги по кругу, а капитал и качественный кредитный портфель у банка выросли, нормативы улучшились. В сентябре 2016 года ТФБ привлек под залог кредита НКНХ кредит ЦБ на 3,1 млрд. рублей. Но в декабре включилась «схема судного дня» и все долги и права требования перешли к структуре самого Мусина — ООО «Новая нефтехимия». «Сувар Девелопмент» же выступил промежуточным звеном в движении этих виртуальных денег, из-за чего теперь и вынужден отбиваться как от претензий ЦБ, так и от подозрений следователей.

Финансовый директор «Сувар Девелопмент» Денис Семенов в интервью «БИЗНЕС Online» рассказывал, что компания брала в банках группы ТФБ кредиты лишь под два проекта — первую очередь казанского ЖК «Столичный» и жилой комплекс в Краснодаре, причем в последнем случае кредитовалась «дочка» «Сувара» — компания «Краснодар Девелопмент» (о непростой судьбе этого проекта «БИЗНЕС Online» подробно писал ранее). Конкретно в Татфондбанке структуры «Сувара» брали 2,4 млрд. рублей, еще около 600 млн. рублей пришло из «Тимер Банка» и ИнтехБанка. Эти кредиты обеспечивались залоговыми квартирами и землей, но, кроме краснодарской стройки и «Столичного», никакие другие проекты в качестве залога не использовались.

По словам Семенова, желание обезопасить от риска своих дольщиков и побудило компанию распределить свои полномочия между двумя юрлицами, причем с одинаковыми названиями. Инвестиционный «Сувар Девелопмент», на котором остались кредиты, возглавил Артур Гимаев, а его строительного тезку — Мочалов. Подразделение Гиматова сегодня полностью заложено ТФБ, обременение на доли его учредителей — ООО «Автомакияж» и ООО «Сувар-Отель» — будет действовать как минимум до 10 апреля 2018 года. Зато строительная компания полагалась руководством чистой и защищенной от всяких финансовых рисков — она ведь больше не выступала застройщиком, только генподрядчиком на объектах группы, техническим заказчиком и продавцом недвижимости.

«Никаких других проектов это не коснется и коснуться не может», — утверждал Семенов, говоря о залоговом бремени как раз в те самые дни, когда судья выносил постановление об аресте квартир в челнинском ЖК. Как видим, размножение «Сувар Девелопмент» методом деления не спасло некоторых покупателей квартир от проблем.

Впрочем, по данным источника «БИЗНЕС Online» на рынке недвижимости, квартиры в ЖК «Крылатый» — это лишь вершина айсберга недвижимости, попавшей под арест по делу ТФБ. Однако конкретных данных об объемах арестованного пока нет.

Влас Мысько, Александр Андреев, Сергей Кудрявцев, Ленар Батыршин

Источник: “Бизнес Online”