Речь идет о квартирах в новых домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад. Причиной всплеска их продаж может служить целый комплекс обстоятельств
На московский рынок вторичного жилья «выплеснулись» так называемые инвестиционные квартиры. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящий момент доля квартир, выставленных на продажу в новостройках, составляет 5,7% от общего объема экспонируемой на вторичном рынке недвижимости. В 2014 году, который эксперты компании считают отправной точкой развития новой волны кризиса, она составляла 2,3%.
Предельный срок
Специалисты отметили, что речь идет о квартирах в новых домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад. По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в компании заметили, что первая волна квартир в новостройках, приобретаемых с инвестиционными целями, «выплескивается» на вторичный рынок еще до того, как их владельцы оформляют свидетельство о собственности. В этом случае продажа квартиры происходит по переуступке прав.
Вторая волна наступает через три года, когда на рынок выходят продавцы, которые по разным причинам не смогли или не захотели реализовать недвижимость до оформления свидетельства о собственности. Это может произойти, например, из-за того, что объект не удалось продать по требуемой цене. Некоторые сначала сдают квартиру в аренду ради дополнительного дохода, а потом перепродают.
Трехлетний период — это предельный срок владения недвижимостью, после которого продавец освобождается от уплаты налога на доход, полученный от реализации жилья. «И если квартира выходит на вторичный рынок ровно через три года после оформления права собственности, можно почти с уверенностью говорить о том, что она была приобретена в инвестиционных целях», — пояснил эксперт.
Цена и место
В данный момент наибольшая доля квартир, выставленных на продажу в новостройках, наблюдается в Юго-Западном административном округе — 16% от общего объема предложения подобных объектов на столичном рынке недвижимости. Второе и третье места по этому показателю между собой делят Западный и Северо-Восточный административные округа — по 14% в каждом.
Лоты в новых домах стоят дороже аналогов, расположенных в старом жилищном фонде, благодаря более удобной планировке, большей площади квартир, наличию в здании новых коммуникаций и т. д. Разница между средней стоимостью предложения объектов в домах старого и нового жилищного фонда варьируется, в зависимости от престижности административного округа столицы, от 10% до 20%.
Однако прямое сравнение возможно только в том случае, когда объекты старого и нового жилищного фонда расположены не слишком далеко друг от друга. Если же новостройки находятся на значительном расстоянии от ранее возведенных строений, то проводить сравнение некорректно. Скажем, у новых объектов массовой застройки удаленность от метро может быть больше, что отрицательно повлияет на стоимость квартир в этих домах.
Выйти в кеш
Опрошенные «Ридусом» эксперты готовы поддержать выводы этого исследования. «Инвестиционные квартиры приобретаются с целью получения прибыли. Прибыль идет с двух направлений — от сдачи в аренду этих квартир и роста их стоимости. Поэтому если на сегодняшний день стоимость квартиры не растет, а тем паче падает, их предлагают рынку», — рассуждает член Национального совета Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.
По его словам, владельцы таких объектов понимают, что в ближайшие годы заработать на них не удастся, поскольку значительного роста цен на жилье не будет, и поэтому выбрасывают квартиры на рынок, чтобы выйти в кеш и вложить деньги в какие-то другие активы.
По расчетам аналитиков Российской гильдии риэлторов, рост цен на недвижимость начнется не ранее 2020 года. До этого периода по некоторым сегментам возможно небольшое падение до 10%. По ряду сегментов цены будут находиться на текущем уровне и никуда не будут двигаться, несмотря на инфляцию. И лишь в отдельных случаях, особенно если это касается строящейся недвижимости, возможен небольшой рост, но не выше уровня инфляции.
«Если люди занимаются инвестициями, то они все считают. Три года стабилизации стоимости — это практически процентов сорок убытка. Это очень долгий срок. Переждать можно полгода-год», — констатирует Виноградов.
Он отмечает, что собственники инвестиционных квартир уже достаточно долго ждали. И сегодня решение о продаже они принимают, оглядываясь не вперед, а назад, ориентируясь на то, что происходило в последние годы. «Я думаю, ждали до последнего, а сейчас продают», — заключает эксперт.
Комплекс причин
Эксперт по недвижимости Надежда Минаева, в свою очередь, полагает, что говорить надо, скорее всего, о целом комплексе причин, которые сошлись в одной точке, сформировав такой всплеск продажи инвестиционных квартир. Помимо уже названных мотивов, могут быть и другие.
Для какой-то части собственников свою роль могло сыграть двухлетнее падение доходов. Исчерпав все прочие ресурсы, люди вынуждены выставлять на продажу недвижимость. «Если квартиры были инвестиционные изначально, то, естественно, никто не собирался там жить. Это была так называемая заначка», — напоминает эксперт. И сейчас просто настало время ее «распечатать».
Не исключено, что некоторые владельцы выставили свои лоты на рынок просто ради спортивного интереса, чтобы прощупать спрос: а давайте попробуем, при какой цене наша квартира будет интересна покупателям. По словам эксперта, многим гражданам сейчас нечего делать на досуге: погода не располагает к отдыху на природе, в жаркие страны ездить некогда или не на что, в огороде тоже нечем заниматься. Вот они и «развлекаются». Ведь ничто не мешает в любой момент снять квартиры с продажи.
Екатерина Трофимова
Источник: “Ридус”
