В знаменитой «ленинградке» на Адоратского создается прецедент: управдом придумала, как пустить под снос входные группы предпринимателей
Казанский малый бизнес может остаться без своего излюбленного прибежища — квартир, переведенных в нежилые помещения, на первых этажах. По крайней мере, управдом Наиля Камалетдинова может научить своих коллег, как прикрыть лавочку: в доме на улице Адоратского, 19 она снесла уже 4 крыльца из 11. На очереди — бизнес хоккеиста «Ак Барса» Дмитрия Обухова. Упорной женщине потребовалось 300 судебных заседаний, зато выработанный ею рецепт универсален.
«Хоккеиста тоже снесем»
Первые линии основных казанских улиц, таких как Татарстан, проспекты Ямашева, Ибрагимова и многих других, невозможно представить без бизнеса на первых этажах. Стрит-ретейл предлагает постричься, утолить жажду, воспользоваться услугами нотариуса, купить булочку или турпутевку. Часто такая «развитая инфраструктура» на руку жильцам — можно под боком получить все желаемое. Более того, сейчас власти даже требуют, чтобы первые этажи новостроек сразу отводились под нежилые функции. Есть, конечно, на местах и перегибы: некоторые магазинчики злоупотребляют музыкальной рекламой, а продавцы алкоголя манят к себе специфических потребителей…
Однако все это более или менее сложившееся равновесие может рухнуть от маленькой локальной войны, фактически ставящей под вопрос законность оккупации малым бизнесом плацдармов в многоэтажках. «Местом битвы» стала 9-этажная «ленинградка» по улице Адоратского, 19 (и соседний дом №21), где в принципиальную войну с бизнесменами первого этажа вступила управдом Наиля Камалетдинова, представляющая ЖСК «Спартак-29».
С жалобой в редакцию обратились предприниматели. Они рассказали: сначала управдом помогла с переводом помещений, дав согласование от имени ЖСК, а потом потребовала платы за земельные участки, занятые крылечками с входными группами, — по 10–15 тыс. рублей в месяц из расчета 550 рублей за квадратный метр общедомовой земли. Есть решения о необоснованности таких претензий. В частности, по делу предпринимателя Валитовой суд пришел к выводу, что аренда не была прописана в договоре, а предприниматель, владея частью помещений дома, вправе использовать и часть общедомовой земли.
Но тогда Камалетдинова нашла новый ход и через суд добилась сноса четырех входных групп предпринимателей, не согласившихся платить за пользование землей, — ООО «Оптика», ООО «Санктон», парикмахерской «Ринадель» и мясного магазинчика. Три бизнесмена согласились на доплаты, а оставшиеся проводят свободное время в судах. По словам предпринимательниц, активную роль в процессах против них играет юрист, который судится от имени своего несовершеннолетнего ребенка — собственника одной из квартир. А сама Камалетдинова время от времени якобы упоминает тот факт, что является сестрой генерала-майора юстиции Наиля Сафиуллина — бывшего руководителя управления минюста РФ по РТ…
Сейчас в суде — иск о сносе входной группы заведения, которое фактически функционирует как ломбард. Есть в доме и помещения хоккеиста «Ак Барса» Дмитрия Обухова, который сдает в аренду три точки, переделанные из бывшей квартиры. В одной арендаторы открыли парикмахерскую «Рита», вторая продает пиво, третья — одежду. Сам хоккеист на вопрос редакции, есть ли у него тут помещения, никак не ответил. А Камалетдинова говорит, что рано или поздно доберется и до его входных групп: мол, хоккеиста тоже снесем.
Внешне панельный дом, где побывал корреспондент «БИЗНЕС Online», мало чем отличается от окружающих «товарищей». Следы войны с бизнесом на первых этажах тут еще свежи, но не бросаются в глаза. Место одного снесенного крыльца уже оштукатурено и закрашено — и не подумаешь, что там кто-то зарабатывал деньги, а не «давил диван». Два других можно заметить, лишь осознанно обратив внимание на следы на стене. То есть процесс стирания бизнеса с «лица» «ленинградки» идет вполне себе успешно…
Ведра воды против дисковой пилы: у бизнеса — своя правда
Один из участников конфликта демонстрирует видео «боевых действий». Ярчайший момент — конфликт с парикмахерской «Ринадель». Видно, как ее владелица Резеда Сафиуллина, стоя на фоне спиленной входной группы, перед которой лежат две большие груды земли, поливает водой временную железную лестницу. Так она препятствует рабочим, пришедшим выполнять судебное решение и спилить «времянку». У женщины уже опыт — пилят лестницу не в первый раз. Пока бизнесвумен с надрывом доказывает полицейскому, что это незаконно, за ее спину проворно прокрадывается ее главный оппонент — руководитель ЖСК Камалетдинова. Она пинает ведро с водой вниз, и рабочий может продолжать работу. Но Сафиуллина наготове: у нее есть и второе полное ведро…
В тесных закоулках бывшей квартиры Сафиуллина рассказывает предысторию. Квартиры были выкуплены в собственность и переведены в нежилой фонд. Есть соответствующее распоряжение исполкома за подписью Александра Лобова, занимавшего тогда должность замруководителя исполкома Казани по вопросам ЖКХ и благоустройства. В том же распоряжении от сентября 2011 года владелицу обязывают в двухмесячный срок перепланировать помещение «с устройством отдельного входа», обеспечивающим доступность, в том числе и для инвалидов, отдельными подъездными путями. Также есть эскизный проект, подписанный главным архитектором города Татьяной Прокофьевой, в котором указывается, что проектом «предусматривается переустройство помещения с организацией входного узла путем разбора простенка под окном в наружной стене, устройства тамбура и лестничного марша». В эскизном проекте есть два чертежа: «план до перепланировки» и «после планировки». Последний включает в себя входную группу, площадь помещения при этом увеличивается с 33,9 до 44,4 кв. метра.
То есть власти видели и согласовали все эскизы. Квартиру перевели в нежилой фонд. И, более того, обязали построить эти входные группы. Сейчас же суды постановляют их сносить… Все дело в том, что Камалетдинова доказывает: действия по возведению входных групп были не перепланировкой, о чем говорилось в документах, а реконструкцией, поскольку связаны с разрушением несущих конструкций. А вот на это нужно было согласие всех без исключения собственников квартир. Кроме того, реконструкция (в результате которой меняются, допустим, площадь и объем объекта) требует совсем других документов. В соответствии с Градостроительным кодексом нужно получать разрешение на строительство (реконструкцию). Но это лишь начало кругов ада: надо вводить объект в эксплуатацию. А это заключения госэкспертизы, всевозможные акты, собственно разрешение на ввод и так далее — список в ст. 55 кодекса.
На сайте Ново-Савиновского суда есть несколько решений, к сожалению, по традиции с вымаранными личными данными. Однако по участию там ЖСК «Спартак-29» и совпадению основных моментов можно с уверенностью указать, что это юридическое описание как раз этих споров. Суд отмечает, что, несмотря на то что размещение входного узла и было ранее согласовано с ЖСК, это согласование не может заменить решения общего собрания жильцов. В заключении суд отклоняет доводы о согласовании перепланировки органом местного самоуправления: собственником была проведена именно реконструкция, а не перепланировка.
Марина Аполлонова, другая бизнесвумен, которая раньше сдавала место под аптеку (ныне неработающую), рассказала, что ранее сама Камалетдинова сдавала участки внутри двора под три ларька. В одном из них якобы были даже игровые автоматы. Полного сноса двух и частично оставшегося одного ларька добились уже предприниматели — по всей видимости, из чувства справедливости. Также Аполлонова заявляет, что у всех бизнесменов есть акты приемки в эксплуатацию нежилых помещений после работ по перепланировке, подписанные… самой Камалетдиновой. Однако та заявила в суде, что подписала их, не имея на то полномочий. Кроме того, Аполлонова упирает на фактор времени: когда ее площадь переводилась в нежилое, закон требовал только согласия исполкома, и именно поэтому ей пока удалось отбиться от иска о сносе. Тем не менее она все равно получает счета за пользование общедомовой землей. Света тоже нет, хотя договор с энергетиками у нее совершенно отдельный.
При этом, как говорят предпринимательницы, после согласия платить за аренду все претензии со стороны ЖСК отпадают. Сама Камалетдинова объяснила корреспонденту «БИЗНЕС Online» эту позицию очень просто: суды требуют времени, а заседаний, коих было уже примерно 300, тянутся годами. Так что не до всех дошли руки. Она заявляет, что в конечном счете пощады не будет никому, в том числе и точкам, с которыми пока заключено «мировое».
Аполлонова и Сафиуллина подытоживают, что в отношении них идет бытовой «террор» из угроз и оскорблений. Однако полиция и прокуратура на заявления не реагируют. По словам предпринимателей, стоит стражам порядка услышать, что Камалетдинова — сестра генерала, они разворачиваются и уходят. А по письменным заявлениям приходят отказы. Управдом же якобы продолжает угрожать «возвращением 90-х», а в парикмахерской уже в четвертый раз кто-то бил стекла. Кроме того, на месте снесенного крыльца, чтобы препятствовать работе заведения, вывалена большая куча земли — якобы для благоустройства территории… Сама Камалетдинова на вопрос «БИЗНЕС Online» о том, способствует ли как-то деятельности ЖСК ее брат, генерал-майор Наиль Сафиуллин, пожимает плечами. Мол, с братом перестала общаться еще с середины 90-х годов, он никак к конфликту не причастен.
Позиция ЖСК: это «война» ради безопасности
Камалетдинова настаивает, что ведет войну в интересах безопасности жильцов. Дом 1980 года постройки относится к серии, где панели выполняют несущую функцию. Все проемы должны быть предусмотрены проектом — их изготавливали домостроительные комбинаты. И резать новые «дыры» чревато: верхние панели опираются на нижние, боковые поддерживают соседние, «выбивание» одной из них грозит тем, что конструкция однажды может сложиться по принципу карточного домика.
Бизнесмены, по словам управдома и юриста ЖСК, незаконно реконструируют входы, срезая проходы в несущих стенах. Примеры трагедий в России есть. Так, в ноябре 2006 года на улице Велозаводской в Москве было обрушение из-за перепланировки без разрешения. В том же году в Выборге обрушился подъезд по той же причине. Свежий пример: в июле 2015 года в Перми обрушился подъезд пятиэтажного дома. Также юрист указывает на постановление Госстроя России от сентября 2003 года, в котором указывается, что в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проемы.
Из аргументов также то, что бизнес мешает людям жить. Мол, в аптеку по ночам ходили наркоманы, а пивнушка притягивает алкоголиков. Сами крылечки, выдвинутые за пределы коробки дома до 30 кв. м, не позволяют жителям пользоваться общедомовым участком, находящемся в общей собственности. За это, собственно, и выставляется счет в 550 рублей за «квадрат» земли. Есть и решение суда о законности, по крайней мере, одного такого счета.
Узаконивание перепланировок — один из мощных барьеров малого бизнеса
Бизнес первых этажей в самом деле сталкивается с множеством проблем, соглашается уполномоченный при президенте РТ по защите прав предпринимателей Тимур Нагуманов.
«Согласование вывесок, узаконивание перепланировки нежилых помещений в домах, парковки, организация подъездных путей — во всех этих процессах бизнес встречается с огромными барьерами, — говорится в его ответе на запрос „БИЗНЕС Online“. — В совете по предпринимательству при президенте Республики Татарстан сформировано несколько проектных групп, вырабатывающих решения именно в разрезе проблем бизнеса на первых этажах. Альтернативной коммерческой недвижимости в Казани нет, поэтому наша задача — максимально снизить все барьеры в деятельности предпринимателей, занимающих площади в жилых домах», — говорится в ответе Нагуманова.
Напомним, что эту проблему поднимали на одном из советов с участием президента РТ. Рустам Минниханов в результате жаркой дискуссии поручил разработать регламент согласовывания перепланировки, причем такой, чтобы это было быстро и максимально просто. Но пока приходится жить с тем, что есть. Понятие перепланировки регулируется жилищным законодательством РФ, говорят эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online». И в Татарстане отсутствуют нормы, регулирующие процедуру перепланировки нежилых помещений. Нет и регламентов выдачи разрешений на перепланировку нежилых помещений. Отсюда и проблемы бизнеса.
Сносить конструкции без судебного решения нельзя, подчеркивает бизнес-омбудсмен. «Если нет судебного решения об отмене протокола согласия жильцов, то конструкция, построенная согласно действующим на тот момент нормам, продолжает считаться законной. Мы детально изучим ситуацию предпринимателей, проанализируем юридические документы и выработаем план действий для защиты законных интересов предпринимателей», — пообещал он.
Впрочем, по части входных групп на Адоратского судебные решения как раз-таки есть, и они не в пользу бизнеса. При этом продолжаются попытки их отменить через вышестоящие инстанции.
106 видеокамер на Адоратского, 19
Камалетдинова — известный в узких кругах управляющих компаний человек. 9-этажная «панелька» в трех шагах от рынка на Адоратского на самом деле находится в ежовых рукавицах. В жилых подъездах висят таблички о видеонаблюдении. Это здесь с 2010 года установлено свыше сотни видеокамер, контролирующих лифты, подъезды, придомовую территорию, детскую площадку. Сравните, городская «Электронная Казань» предлагает установку всего лишь трех камер, и это уже считается прорывом… Камеры установлены как в открытую, так и незаметно, их наличие позволяет весьма эффективно решать ряд управленческо-жилищных проблем. Теперь никто не осмеливается мусорить или оставлять послания на отремонтированных уже несколько лет назад, но свежо выглядящих стенах. Рискнувший нарушить порядок столкнется с Камалетдиновой, которая будет требовать вернуть подъезд к нормальному состоянию. И требовать настойчиво. Более того, по записям, которые хранятся в течение месяца и в онлайн-режиме доступны любому жителю — хоть через смартфон, хоть на компьютере, уже раскрыто несколько преступлений. Однажды удалось доказать, что их жилец не виновен в разбое: он вышел в 11 вечера, увидел лежащего мужчину, а тот обвинил его в нападении. Выяснилось, что звонок в милицию о потерпевшем произошел на четверть часа раньше, что и позволило доказать алиби жильца.
Общие мусоропроводы 9-этажки и вовсе было принято решение спилить. Шлагбаум перекрывает сквозной проезд через двор. Новая изгородь ограждает сад перед домом. Во дворе также новая беседка, в которой коротали послеобеденное время три пенсионерки. Они, к слову, оказались очень довольны действиями управдома — мол, один шум от этого бизнеса с его посетителями. Рядом — закрытая детская площадка, в которую могут попасть только малые дети с Адоратского, 19 (забор вокруг управдом «подглядела» в ЖК «Суворовский» и заказала такой же подрядчику). Подвал высушен, засыпан песком, трубы отопления заменены на новые. Все это, как и видеокамеры, установили на деньги, собранные в рамках общедомовых нужд, — сейчас этот платеж по 25 рублей за «квадрат». На счет ЖСК идут и деньги, которые платят предприниматели за свое крыльцо. В итоге даже после всех выплат поставщикам скопилось около 6 млн. рублей — и управдом подумывает, не пустить ли деньги на вентфасад, чтобы «панелька» визуально стала как новая. Коммунальные платежи при этом тут не выше, чем в соседних многоэтажках «Уютного дома»: так, за стандартную «двушку» летом выходит 2,5 тыс. рублей, зимой с отоплением — под 3,5 тыс., подтверждают словоохотливые жительницы преклонного возраста.
Где бизнес лишат связи с землей в следующий раз?
Итак, в очередной раз проходя по основным проспектам города, застроенным в большинстве своем «советским наследием», можно задуматься вот о чем: не висит ли на волоске вся эта вереница пристроек с многочисленными магазинчиками, кафе и парикмахерскими, также создающими определенный стиль города? Ведь достаточно одного упорного жильца (или вот такого управдома), который проверит, не проведена ли в бывшей квартире под ним реконструкция и есть ли на нее все необходимые документы и согласие жильцов. Это может быть выходом для многих обитателей вторых этажей, вынужденных слушать постоянные шумы.
Малый бизнес тоже можно пожалеть: вложить столько денег (а многие покупают площади так же, как и обычные люди, в кредит), получить от властей обязательство провести перепланировку, получить разрешения и остаться с носом, ведь без обустроенного отдельного входа они не имеют права работать с посетителями.
Впрочем, пока в том же Ново-Савиновском районе, как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома, подобный очаг конфликта лишь один. Больше прецедентов пока нет — может быть, потому, что не было юридической практики?
Рустам Ахметгареев
Источник: “Бизнес Online”
