Рынок недвижимости в современной России весьма развит, а значит неоднократно встречаются и спорные или конфликтные ситуации, связанные с оспариванием заключенных сделок о купле-продаже, наследовании, дарении, аренде недвижимости. Как правило, сделки оспариваются в том случае, если возникают основания считать, что при их заключении были нарушены права и законные интересы одной из сторон.
Согласно российскому законодательству (гл. ГК РФ «Недействительные сделки»), все недействительные сделки подразделяются на 1) оспоримые, 2) ничтожные. Недействительность ничтожных сделок оспаривать смысл не имеет, поскольку они и так априори являются недействительными. К ним относятся сделки, заключенные с явным нарушением российского законодательства, например – квартиру покупателю продал человек, не имеющий полномочий на продажу квартиры, либо собственник квартиры, но являющийся недееспособным. Оспоримые сделки имеют шанс на признание их действительными, поскольку они заключены по закону, но где-то были допущены определенные нарушения.
К однозначно оспоримым сделкам относятся следующие виды сделок:
1) Реализация имущества, находящегося в общей долевой собственности супругов без наличия согласия второго супруга на реализацию имущества;
2) Реализация имущества, находящегося в общей долевой собственности, без соблюдения приоритетных прав покупки другими участниками общей долевой собственности;
3) Заключение договора под влиянием заблуждения, а также под условием обмана, угрозами насилия, жизни и здоровью одной из сторон, под стечением тяжелых обстоятельств;
4) Заключение договора лицом, признанным судом ограниченно дееспособным, а также несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет без присутствия законных представителей.
Тем не менее, недействительность сделок с недвижимостью в современных российских условиях всегда приходится доказывать в суде. Обращение в суд с соответствующим заявлением является единственно возможным действием в случае необходимости оспаривания сделки с недвижимостью. Однако, обращаясь в суд, следует помнить, что суд руководствуется исключительно нормами закона, поэтому если сделка с «человеческой» точки зрения была несправедливой и неправильной, но с юридической точки зрения – законной, то суд примет решение, руководствуясь именно законами Российской Федерации, а не соображениями справедливости или морали.
Один из наиболее распространенных примеров необходимости оспаривания сделки – обман при купле-продаже недвижимости. Например, покупатель уплатил продавцу деньги, но продавец не собирается освобождать жилое помещение и покупатель решает, что его обманули и ему лучше отказаться от покупки этого помещения и вернуть назад свои деньги. В аналогичной ситуации может оказаться продавец, когда договор купли-продажи подписан, а деньги покупатель передал не в полном объеме или не передал вовсе.
Встречаются и ситуации, когда продажа квартиры происходит по поддельным документам без ведома собственно владельца квартиры. Конечно, такие ситуации редки и для их разрешения необходимо обращаться не в суд, а в правоохранительные органы, поскольку само возникновение такой ситуации связано с чистым криминалом – подделкой документов и мошенничеством. В какой-то степени разрешить такую ситуацию даже проще, поскольку будет возбуждено уголовное дело, установлен факт подделки документов, после чего квартиру можно будет освободить от находящихся в ней граждан (но в некоторых случаях и здесь может потребоваться решение суда).
Во всех перечисленных случаях действовать необходимо как можно быстрее, но, в то же время, без чрезмерной паники и, главное, без широкого освещения своих действий, чтобы не дать оппоненту возможности подготовиться к отражению удара. Разумеется, начать нужно с того, что изложить на бумаге все обстоятельства, связанные с заключением сделки.
Лучше всего сразу же обратиться к адвокату или профессиональному юристу, работающему в сфере недвижимости и разбирающемуся в данном вопросе. Так будет гораздо проще действовать, тем более, что профессиональный специалист поможет не только грамотно составить заявление и отстоять интересы в суде, но и предохранит от многих нежелательных действий, на которые может решиться отчаявшийся собственник или покупатель недвижимости.
Андрей Лисов, юрист, Москва
