На освободившихся 600 га предлагается построить жилой район
Совладелец «Трансмашхолдинга» Андрей Бокарев предложил президенту Владимиру Путину поддержать проект редевелопмента Большого порта Санкт-Петербург стоимостью 440 млрд руб., который предполагает перенос всех портовых мощностей в Усть-Лугу и строительство на освободившейся территории 4,8 млн кв. м жилья, коммерческих помещений и объектов социальной инфраструктуры и культуры.
Об этом говорится в письме Бокарева, которое он направил президенту 16 марта. У РБК есть копия письма, его содержание подтвердил источник, близкий к одному из профильных ведомств.
В письме — поручение Путина премьеру Михаилу Мишустину: «Проработать с заинтересованными министерствами и субъектами Федерации». Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сказал, что никогда не комментирует служебную переписку. Первый вице-премьер Андрей Белоусов 25 марта поручил Минтрансу, Минэкономразвития и Росимуществу представить свои позиции в правительство для дальнейшего доклада президенту, знают источники РБК. Представитель Белоусова подтвердил РБК поручение профильным ведомствам подготовить позицию по проекту, в пресс-службах Минтранса и Минэкономразвития сообщили, что изучают этот вопрос. Представитель «Трансмашхолдинга» отказался от комментариев.
Что предлагает Бокарев
Большой порт Санкт-Петербург, расположенный в Невской губе Финского залива и устьевой части Невы, — один из крупнейших портов на Северо-Западе России. Его грузооборот в 2020 году составил около 60 млн т. Крупнейшие стивидоры этого порта — Петербургский нефтяной терминал Михаила Скигина (9,2 млн т нефтепродуктов), Первый контейнерный терминал (8,8 млн т грузов) и «Петролеспорт» (7,1 млн т), принадлежащие Global Ports, а также Контейнерный терминал Санкт-Петербург (8,4 млн т) и Морской порт Санкт-Петербург (7 млн т), которые входят в Первую портовую компанию Владимира Лисина.
В письме Бокарева говорится, что редевелопмент порта соответствует стратегии городской администрации по формированию комфортных условий жизни для жителей Санкт-Петербурга и улучшению городской и транспортной инфраструктуры. «На высвобожденных 600 га территории будет создан флагманский район Санкт-Петербурга, который станет катализатором городского развития, задающим новые стандарты удобной для жизни городской среды для всей России», — пишет бизнесмен.
В качестве примеров из мировой практики он приводит Гамбург, Роттердам, Лондон, Торонто и Йокогаму, где аналогичные проекты стали точками притяжения для жителей, туристов и бизнеса. «Для Санкт-Петербурга, кроме всего прочего, такой проект сформирует современный облик его морского фасада и центра города», — указано в письме.
По мнению совладельца «Трансмашхолдинга», «наиболее целесообразным» представляется перенос портовых мощностей в Усть-Лугу, которая обладает необходимым для этого потенциалом и характеристиками. Усть-Луга, которая находится в Лужской губе Финского залива в Кингисеппском районе Ленинградской области (в 120 км от Петербурга), — второй по грузообороту порт России после Новороссийска (103 млн т) и первый по пропускной способности (190 млн т). Бокареву принадлежит 48,99% нефтепродуктового наливного терминала «Усть-Луга Ойл» мощностью 30 млн т в год, другими совладельцами проекта являются трейдер Gunvor (26%) и «Транснефть» (25%). УГМК, совладельцем которой является Бокарев, управляет угольным терминалом Усть-Луги «Ростерминалуголь», перевалка которого в 2020 году составила 26,5 млн т.
Существующая инфраструктура порта в Усть-Луге используется только на 40% и может «органично интегрировать дополнительные объемы», считает Бокарев. К Усть-Луге подведена сеть железных дорог с «самым современным в России» депо «Лужская-Сортировочная» мощностью 120 млн т в год, добавляет бизнесмен.
Еще один аргумент Бокарева в пользу переноса портовых мощностей в Усть-Лугу — экономия на транспортных расходах за счет сокращения на двое суток транзитного времени при поставках в основные порты Европы, а также отсутствие потребности в ледокольной проводке судов. Навигация в Большом порту Петербурга осуществляется круглогодично, зимой для его работы иногда требуются ледоколы (например, в этом году).
Идея редевелопмента территории Большого порта Санкт-Петербург не нова, заявил РБК Михаил Скигин (его слова передал представитель). Периодически она поднимается, начиная с 1990-х годов, но реальных шагов в этом направлении пока не предпринималось по причине огромной социально-экономической значимости порта для экономики Петербурга. Сейчас это десятки тысяч квалифицированных рабочих мест, огромный и растущий грузооборот и значительные поступления в бюджет города, добавил он.
По словам Скигина, при переносе из петербургского порта терминалов, связанных с экспортом нефтепродуктов, произойдет выпадение перевалочных мощностей более чем на 11 млн т в год, что негативно скажется на экспортном потенциале и работе как российских НПЗ, так и компаний, осуществляющих перевозку нефтепродуктов.
«Вопрос редевелопмента территории порта требует тщательной проработки с учетом привлечения к обсуждению всех заинтересованных сторон — не только организаций, занимающихся погрузочно-разгрузочной деятельностью, но и транспортно-экспедиторских, бункеровочных, логистических, сервисных и других компаний», — подчеркнул совладелец Петербургского нефтяного терминала, крупнейшего стивидора Большого порта. Он предложил для обсуждения вопроса создать рабочую группу, в которую помимо представителей транспортного бизнеса было бы логично включить представителей администрации Санкт-Петербурга, «Росморпорта» и Морской администрации порта Санкт-Петербург, а также общественников.
Владельцев активов в порту Петербурга пока никто ни о чем не спросил, отмечает представитель группы «Дело» Сергея Шишкарева (совладелец Global Ports). По его словам, к этому проекту есть очень много вопросов, например как будет происходить процесс релокации терминалов, как обеспечат непрерывность обработки грузопотока, как и на каких условиях станет выделяться земля в Усть-Луге, а также как будет происходить процесс компенсации уже понесенных затрат инвесторов и как на это отреагируют клиенты. Global Ports изучает материалы и совместно с Ассоциацией морских торговых портов готовит подробные комментарии по проекту редевелопмента, добавил представитель Global Ports.
В пресс-службе Первой портовой компании Лисина проект назвали «нецелесообразным». «Анализ такого проекта должен учитывать не только доходы от продажи недвижимости, но и расходы на создание дублирующей инфраструктуры и перенос перевалки более 60 млн т грузов с учетом интересов десятков стивидоров и сотен компаний, осуществляющих свою деятельность в порту, равно как и тысяч работников портов», — сказали там. По оценке компании, затраты на реализацию такого «гигантского проекта» будут отличаться в разы от озвученных оценок.
Проект редевелопмента соответствует мировой практике размещения морских портов за пределами исторических и центральных зон города, заявили в пресс-службе администрации губернатора Санкт-Петербурга. Но вначале необходимо предварительно разработать концепцию с детальным рассмотрением земельных, финансовых и иных вопросов. «В любом случае редевелопмент Большого порта Санкт-Петербург — процесс долговременный и поэтапный. В его основе должна лежать просчитанная экономическая финансовая модель, балансирующая интересы всех участников процесса», — отметили в пресс-службе.
Как предлагается финансировать проект
«Инициативная группа инвесторов», сформированная с участием акционеров «Трансмашхолдинга», готова выступить оператором проекта редевелопмента Большого порта Санкт Петербург, пишет Бокарев. Для этого они создадут компанию «Корпорация развития портов Северо-Западного региона» (пока не зарегистрирована).
Инвестиции в развитие территории на месте Большого порта бизнесмен оценил в 440 млрд руб., из них от оператора проекта — 6 млрд руб. В редевелопмент портовых территорий будут привлечены «десятки миллиардов долларов частных инвестиций», говорится в презентации проекта (у РБК есть копия).
Весь проект редевелопмента в совокупности является «рентабельным» и может быть реализован в первую очередь за счет средств инвесторов с использованием государственно-частного партнерства при участии ВЭБа, добавил он. «Нам известна данная инициатива. Проект масштабный и требует всестороннего анализа», — сказал РБК представитель ВЭБа.
Совладелец «Трансмашхолдинга» напоминает, что ВЭБ уже кредитует строительство в Усть-Луге комплекса по переработке 45 млрд куб. м газа и производству 13 млн т сжиженного природного газа (СПГ), который реализует «Газпром» с «Русгаздобычей» Артема Оболенского. Стоимость проекта — 2,4 трлн руб.
Освободившиеся более 600 га земли, расположенные в Петербурге у Финского залива, планируется отдать под создание современных жилых и деловых районов города, в которых смогут проживать более 50 тыс. человек, говорится в презентации. На месте Большого порта в течение 15 лет планируется возвести объекты жилой и коммерческой застройки, а также социальной инфраструктуры и культуры общей площадью 4,8 млн кв. м: 3,64 млн кв. м — жилая застройка комфорт- и бизнес-класса, 778 тыс. кв. м — коммерческая застройка и 347 тыс. кв. м — социальные объекты. Прогнозируемая выручка резидентов этой территории — 130 млрд руб. в год, а после завершения строительства — 1,5 трлн руб. в год, или более 1% ВВП России, налоговые платежи в бюджет — 84 млрд руб., приводят оценки инициаторы проекта, сравнивая его по масштабам инвестиций со строительством объектов для Олимпиады в Сочи в 2014 году и освоением острова Русский.
Потенциальная стоимость земель, которые сейчас занимает Большой порт Санкт-Петербург в городе, — 100–150 млрд руб., говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По его оценке, если освободить 600 га от портовых мощностей, можно построить около 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Затраты на строительство такого объема недвижимости составят около 150 млрд руб., не считая расходы на инфраструктуру и рекультивацию, которые сейчас невозможно оценить, добавляет Федоров.
С точки зрения развития транспортной инфраструктуры более вероятен перенос не всех терминалов, а мощностей первого и второго районов порта, прилегающих к центру Петербурга, которые расположены на Гутуевском острове, считает эксперт института территориального планирования «Урбаника» Илья Резников. Это позволит вынести часть грузового движения с петербургского железнодорожного полукольца, что необходимо для организации на нем активного пригородно-городского сообщения. Но пока нет предпосылок для выноса южных районов порта (третьего и четвертого), считает он.
Как пытались перенести порт из Петербурга
Идея переноса грузовых портовых мощностей из Петербурга обсуждается не первый год. Например, в 2010 году перенос петербургского порта с городских территорий предлагалось включить в федеральную программу развития российских портов. Последний раз в Смольном заявляли о проработке этой идеи в 2018 году, когда пост губернатора еще занимал Георгий Полтавченко. «Принцип будет такой: мы сначала создаем условия для перехода основных операторов за пределы Петербурга, а потом освобождаем эту территорию под создание новой городской среды. Это касается Большого порта Санкт-Петербург», — говорил его заместитель Игорь Албин, поясняя, что речь идет о переносе мощностей в Приморск.
Позже сам Полтавченко заявил, что самое оптимальное место для переноса порта с городских территорий — в порт Бронка, который включен в состав Большого порта Санкт-Петербург, но находится на территории Ленобласти. Если какие-то мощности придется переводить дальше Бронки, то Смольный будет настаивать на том, что лучше их разместить в Усть-Луге, потому что Приморск расположен рядом с Выборгом на Карельском перешейке, популярном для «отдыха и петербуржцев, и жителей Ленинградской области», подчеркивал Полтавченко.
Тимофей Дзядко, Анна Пустякова, Надежда Федорова, Петр Канаев
По материалам: “РБК”
