Зачем группе ПИК управляющие компании по всей стране
Основной владелец ПИК Сергей Гордеев разглядел новую рыночную нишу — ему принадлежит крупнейшая управляющая компания в сфере ЖКХ в стране. В будущем, уверены участники рынка, этот бизнес окажется не менее важным, чем девелопмент. Но пока он больше ассоциируется со скандалами.
Рутинное совещание в правительстве Московской области практически сразу перешло на повышенные тона. В конце февраля 2021 года в Московском регионе прошли обильные снегопады, и, оправдываясь за многочисленные обращения жителей, недовольных сугробами, глава Долгопрудного Владислав Юдин посетовал на управляющую компанию (УК) «Жилкомсервис», занимающую 45% городского рынка.
По словам Юдина, у «Жилкомсервиса», входящего в группу «ПИК Комфорт», не хватает транспорта, а те тракторы, что есть, не способны очищать дороги. Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев отреагировал резко: «Хвост не будет рулить собакой. «ПИК Комфорт» если не работает — они должны уйти. <…> В мои жизненные планы не входит зависеть от «ПИК Комфорт», не знаю, как в ваши». Губернатор призвал отдавать дома, в которых «ПИК Комфорт» плохо работает, другим управляющим компаниям и заявил, что «никто из нас не знает фамилию, имя, отчество «ПИК Комфорта», но все знают, что власти не справляются».
Слова Воробьева — скорее фигура речи. Едва ли подмосковный губернатор не знает основного владельца «ПИК Комфорт». Управляющая компания входит в группу ПИК, 59% акций которой принадлежат миллиардеру Сергею Гордееву.
«ПИК Комфорт» — крупнейшая частная управляющая компания в России. По ее собственным данным, в Москве и Московской области она управляет 32 млн квадратных метров жилого фонда. Всего у компании более 50 млн квадратных метров под управлением в 17 регионах России — это более 11 000 жилых домов. Forbes выяснил, как был создан этот гигант и какие перспективы рынок управляющих компаний открывает для девелоперов.
Рождение гиганта
В октябре 2017 года депутат Госдумы и бывший мэр Нижнего Новгорода Вадим Булавинов выступал на областном заксобрании и обрушился с критикой на московскую компанию «Домком Инвест». Весной она купила 75% акций четырех нижегородских домоуправляющих компаний. По словам Булавинова, с тех пор из компаний в столицу были выведены внушительные суммы — «Коммерсантъ-Приволжье», со ссылкой на свои источники, писал, что речь могла идти о 900 млн рублей. А Булавинов заявил изданию, что уже направил по этому поводу обращение в прокуратуру. Через месяц народный избранник заявил, что обратился в Министерство ЖКХ с просьбой провести антимонопольную проверку в отношении группы ПИК, которая, по его словам, была связана с «Домком Инвестом».
Булавинов не стал общаться с Forbes. В группе ПИК не прокомментировали связи с «Домком Инвестом». Но, судя по данным сайта раскрытия информации, осенью 2017 года «Домком Инвест» входил в группу ПИК. Уже в декабре девелопер решил выйти из капитала «Домком Инвеста», а также компании «Маяк», которой принадлежала управляющая компания «ПИК Комфорт». В отчетности того года говорится, что ПИК продала компании сегмент «Обслуживание и эксплуатация», чтобы сосредоточиться на развитии ключевых компетенций.
Владельцем «ПИК Комфорт» стала малоизвестная компания «Центринвест». На сайте управляющей компании говорится, что в 2016 году под ее управлением было 20 млн квадратных метров жилья. Компания активно скупала управляющие компании и брала на обслуживание новые дома. В конце 2018 года под ее управлением было уже 50 млн квадратных метров, на которых проживали 3 млн «довольных жителей», говорится на сайте «ПИК Комфорт». Примечательно — такие же цифры (50 млн квадратных метров и 3 млн «довольных жителей») в 2018 году можно было увидеть и на сайте «Домком Инвеста», чьим владельцем и руководителем был предприниматель Андрей Костюков. Иногда «Домком Инвест» и «ПИК Комфорт» даже пересекались в отдельных регионах, например, в 2018 году они купили крупные управляющие компании в Татарстане.
Руководителем «ПИК Комфорт» был бывший член правления ПИК Игорь Фарбер. Два источника на строительном рынке сказали Forbes, что в отрасли всегда были уверены — «ПИК Комфорт», даже выйдя из структуры ПИК, действовала в интересах застройщика. «Это нормальная практика, — говорит один из собеседников Forbes. — Застройщики нередко выводят управляющие компании из своего периметра. Причин много, в том числе имиджевая».
Развитие «ПИК Комфорта» действительно не обходилось без скандалов. Один пример. Еще в октябре 2017 года жители одного из домов ЖК «Алексеевская роща» в Балашихе могли наблюдать как группа молодых людей спортивного телосложения захватили подъезд и не пускали в него представителей «ПИК Комфорт». Это был самый разгар конфликта между УК «Комфорт» (входила в группу «Гранель», построившую «Алексеевскую рощу») и «ПИК Комфорт», за переход к которой проголосовали собственники дома. Судя по информации на сайте «Реформа ЖКХ», спорный дом сейчас находится на обслуживании у компании «Гранель Комфорт».
Не меньше скандалов было и у «Домком Инвеста», компанию регулярно критиковали за крупные долги перед ресурсоснабжающими компаниями и вывод денег в Москву, причем не только в Нижнем Новгороде, но например в Туле и Самаре. Весной 2020 года «Домком Инвест» ликивдировалась — аналогичная судьба постигла некоторые из принадлежавших ей УК, часть компаний досталась новым собственникам. Не обошлось без участия ПИК. В декабре 2019 года компания Сергея Гордеева выкупила у «Домком Инвеста» почти два десятка управляющих компаний из разных регионов, например, Челябинской и Волгоградской областей и перепродала их компании «Инфо Ком». Она зарегистрирована по адресу Волоколамское шоссе, дом 13А — это небольшой одноэтажный павильон, в котором находится кальянная.
Тогда же ПИК выкупил обратно и компанию «Маяк», владельца «ПИК Комфорт». Общая сумма всех сделок, говорится в отчетности ПИК, составила 3,8 млрд рублей. Девелопер официально стал владельцем крупного бизнеса. В 2020 году выручка сегмента «Эксплуатация» составила 28,3 млрд рублей — это 6% всей выручки ПИК. Сегодня «Маяк» помимо «ПИК Комфорт» контролирует шесть десятков управляющих компаний, приобретенных в 2017-2019 годах в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане, Ивановской, Московской, Курганской, Калужской и Владимирской областях, а также в Краснодарском крае. В группе ПИК сообщили Forbes, что не исключают приобретение новых управляющих компаний, но пока что компания настроена сфокусироваться на территории текущего жилого фонда.
Эффект масштаба
Девелоперы, с которыми пообщался Forbes, единодушны — пример «ПИК Комфорт» уникален, ни у кого из строителей нет такой крупной управляющей компании. У «ПИК Комфорт» была вполне понятная стратегия в Москве и Московской области, рассуждает человек, знакомый с этим бизнесом. «Они крайне агрессивно заходили в том числе в дома, которые не строили сами. При этом брали в управление дома, построенные не так давно. В таких домах первые пять-шесть лет нет потребности в больших инвестициях. Соответственно, стратегия проста — зарабатывать на объеме при минимуме инвестиций», — говорит собеседник Forbes.
Масштаб действительно важен для бизнеса управляющих компаний. «Бизнес-модель работы крупной УК может быть прибыльной при достаточно существенных объемах жилого фонда под управлением, по моим оценкам должно быть не менее 250 000-300 000 квадратных метров бизнес-класса, для эконом-сегмента эта цифра должна быть вдвое больше», — рассуждает первый вице-президент «Интеко» Евгений Семенов. По его словам, доходность на уровне 10% для этого бизнеса считается хорошей. Управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков отмечает, что доходности некоторых УК могут достигать 20-25% — в случае если они, например, не занимаются профилактикой и обслуживанием инженерных систем, а только закрывают аварии. «Какая сейчас логика у большинства УК? Взять деньги с людей и максимально заработать — ведь завтра тебя с этого объекта могут убрать. При этом затраты на поддержание старого фонда колоссальны», — рассуждает Волков.
«Даже крупной управляющей компании сложно противостоять недобросовестной конкуренции со стороны компаний-однодневок, цель которых быстро собрать как можно больше платежей с жителей и вывести средства, зачастую не выплачивая ни [суммы за] поставленные ресурсы, ни долги подрядным организациям, ни налоги, — рассуждает операционный директор «ПИК Комфорт» Илья Розанов. — После таких управляющих компаний остается, что называется, выжженная земля.
Обратная проблема — УК постоянно сталкиваются с неплатежами. «В 2020 году мы ощутили заметное снижение сборов, — говорит Розанов. — Причина — ухудшение общей экономической ситуации, спровоцированное пандемией COVID-19 и последующий мораторий на штрафные санкции и пени. В рамках нашей коммуникационной стратегии мы используем разные варианты работы с должниками. В том числе очень лояльные, такие как реструктуризация долга, рассрочки на платеж и т.п. Однако даже в самые экономически благополучные периоды сбор по всем локациям не достигал 100% — это объективная реальность нашего бизнеса».
Еще одна проблема — имиджевая. На многочисленных форумах можно найти сотни критических сообщений в адрес «ПИК Комфорт». «С УК ПИК лучше не связываться», «Обслуживание никакое, как начислять лишнего — это они первые», — самые свежие отзывы о «ПИК-Комфорт» в подмосковных Люберцах. «Люди всегда недовольны управляющей компанией, особенно в многоквартирных домах, где встречаются инициативные активисты, — ироничен топ-менеджер одного из девелоперов. — Посмотрите любой форум по любой УК, большинство отзывов будет негативными».
Цифра и ЖКХ
«По нашим оценкам оборот только московского рынка ЖКХ составляет около 100 млрд рублей в год. Количество компаний, управляющих жилым и нежилым фондом в Москве — около 3000 штук, из которых УК — это всего около 1000 штук, а остальное — это различные кооперативы и товарищества, — говорит Илья Розанов. — Эти цифры хорошо иллюстрируют, что рынок ЖКУ был и продолжает оставаться одним из самых высоко-конкурентных, борьба за активы на этом рынке идет весьма жесткая».
«Рынок УК сейчас крайне фрагментирован — игроков очень много, ими сложно управлять, — говорит Волков из «Самолета». — Он напоминает банковский или девелоперский рынок пять-десять лет назад. Поэтому стоит ожидать консолидации рынка в будущем — сфера очень социально значимая».
Какие перспективы для девелоперов открывает собственная управляющая компания? «Девелопер создает проект, предвосхищает и реализует тренды, а управляющая компания работает с уже сформированной средой, корректирует и дополняет ее, поддерживая концепцию. Благодаря обратной связи от горожан складывается единая экосистема: девелопер–УК-жители», — рассуждает Марат Мирхайдаров, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» (входит в группу «Гранель»). Например, в жилых комплексах «Гранель» управляющая компания анализирует, каким бизнес-арендаторам сдавать помещения в домах. «УК формирует и следит за здоровой конкуренцией на территории комплекса. В этом случае невозможны ситуации, когда рядом располагаются несколько арендаторов с одинаковым товарным предложением», — говорит Мирхайдаров.
«При высокой рыночной конкуренции и проникновении своевременных информационных технологий в девелоперский бизнес, когда профессиональные застройщики, выстраивают свои экосистему, УК может быть хорошим инструментом для продаж, маркетинга и повышения лояльности за счет широкого охвата и масштабирования своих услуг и сервисов. Как пример, можно привести современные приложения с набором услуг, которые одинаково могут работать и в Москве, и в условном Кургане», — рассуждает Евгений Семенов из «Интеко».
«Мы верим, что рынок управления жилым фондом в будущем станет не менее привлекательным, чем рынок строительства, — говорит Волков. Сейчас, по его словам, рынок ЖКХ находится на «дне цифровизации», в будущем это будет меняться. Осенью 2020 года «Самолет» запустил платформу «Вместе.ру» — социальную сеть для жильцов, в рамках которой действует маркетплейс с набором почти 100 услуг. «Клиент попадает в периметр нашей платформы — заходит в приложение и закрывает все вопросы по покупке и управлению недвижимости — он может там сдать квартиру, продать, купить у нас новую, мы можем оценить, рефинансировать, помыть, поставить мебель, сделать доставку, с ребенком посидеть», — рассказывает Волков. По его словам, доходность управляющей компании «Самолета» выше 10%, при этом непосредственно с тарифа компания зарабатывает немного, больше идет от продажи дополнительных продуктов и услуг.
ПИК движется в аналогичном направлении. На сайте многих УК, входящих в группу, есть раздел «ПИК-Сервис», в рамках которого предлагается широкий набор услуг: от визита сантехника и вывоза мебели, до ремонта смартфонов. «Чем крупнее управляющая компания, чем больше у нее активов, тем более рентабельным становится бизнес. Это происходит за счет оптимизации многих внутренних процессов, появляется возможность разрабатывать и применять самые новые технические решения, совершенствовать клиентский сервис с помощью цифровых технологий», — рассуждает Илья Розанов.
А что с недавней критикой подмосковного губернатора? В «ПИК Комфорте» дали развернутый комментарий: «Мы внимательно относимся к любой критике: стремясь к повышению качества своей работы, мы рассматриваем каждый проблемный эпизод. За последние три месяца только в Московской области мы получили более 78 000 заявок от жителей, 93% из них обработаны в первую неделю после обращения. С 1 марта проведены ремонтные работы в 3297 многоквартирных домах Московской области, заменено 7060 погонных метра трубопровода, вывезено более 50 000 кубометров строительного крупногабаритного мусора. В рамках благоустройства прилегающих территорий мы высадили более 5000 деревьев и кустарников, установили и отремонтировали более 700 МАФ (малые архитектурные формы). После критики, прозвучавшей наш адрес, руководство компании провело ряд встреч с представителями правительства Московской области и обсудило возможности и варианты решения накопившихся вопросов. С нашей стороны будет проведена масштабная работа по устранению всех озвученных недостатков».
Дмитрий Яковенко
По материалам: “Forbes”
