Кто в списке «нерадивых лендлордов»?
В «БИЗНЕС Online» попала аналитика Россельхознадзора о том, у кого скопилось 41 тыс. га заброшенной сельхозземли. Там не только Мусин и Семин…
Как стало известно «БИЗНЕС Online», татарстанские чиновники готовят ряд поправок в законодательство РФ, облегчающих изъятие неиспользуемых сельхозземель. Сейчас это довольно внушительный банк участков — в основном вокруг Казани и крупных городов. За большинством из них — конкретные имена. Впрочем, некоторые владельцы сами отдают землю муниципалитетам добровольно — и она все равно зарастает бурьяном…
Земельный набат от Минниханова
«Земельный ультиматум» нерачительным землепользователям выдвинул в своем ежегодном послании президент РТ Рустам Минниханов: «Сокращение в республике высокопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения, а также наличие необрабатываемых земель диктуют необходимость принятия исчерпывающих мер по предотвращению их выведения из сельскохозяйственного оборота. Следует принять действенные меры по вовлечению неиспользуемых земель в хозяйственный оборот, применяя все доступные механизмы, в том числе увеличение ставки земельного налога, возврат земли обратно в категорию сельскохозяйственного назначения или ее изъятие».
В конце прошлой недели на совещании, посвященном исполнению послания, глава минсельхоза РТ Марат Ахметов признал, что практических результатов по этому направлению нет. «Меры, принимаемые Россельхознадзором и другими службами, оказались нерезультативными. Практически реальных рычагов изъятия земель мы не имеем, поэтому приходится больше заниматься методами убеждения, хотя мы рук не опускаем и работы продолжаем», — заверил министр.
Как выяснил «БИЗНЕС Online», рук не опустил и Россельхознадзор по РТ. В ведомстве разработаны поправки в федеральное законодательство, которые упростят процедуру «экспроприации» не использующихся должным образом сельхозугодий. По нашим данным, вопрос обсуждали на закрытом совещании под председательством премьер-министра РТ Алексея Песошина. Как сообщили газете в Россельхознадзоре по РТ, он указал проработать вопрос с профильными министерствами.
Любопытная аналитическая записка, подготовленная к совещанию, оказалась в распоряжении «БИЗНЕС Online». Согласно ей, невозделывающихся сельхозугодий в РТ — 41 тыс. га (всего в Татарстане — 4,6 млн га сельхозземель). Несмотря на то что за последние 6 лет их стало меньше (на 2012 год таких земель в республике было 75 тыс. га), ситуацию в этом вопросе чиновники называют неутешительной, тем более что с 2016-го площадь «нехороших» земель пошла в рост — их стало больше на 7 тыс. гектаров. Насколько можно понять, беспокоит два главных момента. Во-первых, деградация земель. В соответствии с Земельным кодексом РФ, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; их защите от водной и ветровой эрозии, заболачивания, иссушения, уплотнения, загрязнения, зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями. Во-вторых, «выпадающий» урожай. «Нетрудно подсчитать, сколько потеряно продукции — почти 102,5 тыс. тонн зерна на сумму более 800 млн. рублей, а это создание дополнительных рабочих мест на селе, повышение благосостояния сельчан, а социальный аспект вообще не поддается подсчету», — отмечают в Россельхознадзоре.
Лидером антирейтинга зарастающих полей стал Зеленодольский район — 5357 га, «серебро» — у Альметьевского — 5 тыс. га, 3-е место за Верхнеуслонским районом — 4818 га. Также в черном списке Высокогорский (3400 га), Лениногорский (2450 га), Нижнекамский (2111 га), Лаишевский (2108 га), Пестречинский (2436 га) и Менделеевский (1093 га) районы. Заметим, что 18,1 тысяча га этих участков, то есть 44%, приходится на районы, прилегающие к Казани, — именно там землю имеет смысл держать про запас в надежде на будущий многократный рост стоимости при переводе в другую категорию использования.
Кто на заметке
К кому конкретно есть вопросы? По данным Россельхознадзора, в Зеленодольском районе на первом месте близкое к империи Роберта Мусина ООО «Реал Истэйт» (1802 га), которое с мая прошлого года в стадии банкротства. На втором месте — также обанкроченное ЗАО «Татагроэксим» (648 га). Изначально компанией владели супруга бывшего замглавы минсельхоза РТ, экс-управляющего филиала Россельхозбанка в Татарстане Раиса Хамзина — Фарида Хамзина (28%), Альберт Галлямов (27%), брат главы минфина РТ Ринат Гайзатуллин(5%), а также правителсьтво РТ в лице дочерних компаний (40%). Банкротная процедура, начатая по инициативе «Россельхозбанка», продолжается. На третьем месте — АО «Гармония» (114 га), принадлежащее семье бывшего вице-премьера РТ Владимира Швецова, которая сейчас испытывает известные трудности — против главы семейства и его сына Владмира Швецова-младшего возбуждена серия уголовных дел.
В Верхнеуслонском районе лидер по «законсервированным» гектарам — ЗПИФ «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением АО «УК «АС Менеджмент» (1192 га) Алексея Семина. В Высокогорском наиболее крупным земельным банком управляет также близкое к Семину ООО УК «Капитал-Траст-Инвест» (1526 га). Еще один местный лендлорд — Дмитрий Парфирьев. Последний — вообще одна из самых значимых фигур рынка сельхозземель РТ. До 2017 года его земли принадлежали Николаю Парфирьеву — отцу нынешнего «лендлорда». Он известен, например, тем, что в 2013 году среди прочих пытался обанкротить увядавшего патриарха экономики Татарстана — Татплодоовощпром, который не платил ему за 380 га арендованной земли. Всего семья владеет примерно 500 га сельхозугодий, но при этом, считатет Россельхознадзор, не использует их по назначению. Мы предложили Дмитрию Парфирьеву прокомментировать ситуацию, но он отказался.
В Лениногорском районе — отличилось московское ООО «Строительство объектов промышленности и города» (1210 га). Компания «СОПиГ» создавалась в Нижнекамске, но в 2015 году была перерегистрирована в Москве. Единственный учредитель и генеральный директор Ильдар Ахметов. В 2017 году выручка компании составила 1,4 млрд. рублей. «СОПиГ» достаточно хорошо известна на татарстанском рынке грузоподъемной техники и засветилась на крупнейших стройках. Так, она участвовала в монтаже реакторов на установке гидроочистки нафты ТАНЕКО, а также технологического оборудования линий по производству метанола на «Аммонии». Кроме того, спецы компании участвовали в монтаже сцены для открытия и закрытия Универсиады-2013.
В Лаишевском районе отмечен тот же «Капитал-Траст-Инвест» (1129 га)… Далее, ОАО «Земельная корпорация «Лидер» (286 га) — один из крупнейших землевладельцев Татарстана (в какой-то момент ей принадлежало 2,3% всех сельхозземель) сегодня находится в стадии банкротства. «Лидер» создавался в 2005 году как держатель земельного банка аграрной группы «Золотой колос» — детища Мусина и экс-депутата Госдумы Рината Губайдуллина. При этом фонд формировался в основном за счет скупки по бросовым ценам муниципальных и паевых земель. Когда «Золотой колос» обанкротился, его основные активы отошли холдингу «Ак Барс» Ивана Егорова. Казалось, и контроль над «Лидером» тоже, но, как теперь выясняется, активы корпорации использовались в интересах сохранения финансовой империи Мусина — земли выступали в качестве залога по кредитам близким к нему компаниям.
Еще один лаишевский фигурант списка — ООО «УК «Ак Барс Капитал», контролируемый СИНХом, со скромными 230 га. Как мы писали ранее, в 2015 году «Татнефть» выкупила 45,45% доли в ЗПИФ «Ак Барс Горизонт», содержащем целых 5 тысяч га земли в Лаишевском районе. Впрочем, уже тогда был запущен процесс перевода этих сельхозземель в участки под затройку, что должно было оправдать высокую оценочную стоимость продажи — 19,8 млрд рублей. Тем не менее, уже в 2017 году нефтяники зафиксировали потерю стоимости своего приобретения на 6,6 млрд рублей. Можно предположить, что такова была форма помощи испытывавшему в тот момент трудности «Ак Барс Банку».
В Пестречинском районе пристальное внимание к ООО «Золотой Колос — Пестрецы» (1142 га). Владельцем выступает сын основателя почившего агрохолдинга Рамиль Губайдуллин. Однако фирма находится в стадии конкурсного производства, да и сам Губайдуллин-младший давно в личном банкротстве. На втором месте — КФХ Хамбиков (238 га), занимающееся разведением крупного молочного рогатого скота и производством сырого молока.
В Менделеевском районе лидирует ООО «Ангелина» (961 га; учредитель и директор — Олег Смирнов). Обладая столь обширными угодьями, фирма за 2017 год получила лишь 343 тысяч выручки и 159 тыс рублей убытка. также в списке ООО «Менделеево-Агро» (111 га; учредитель и директор — Зинаида Лазарева) — один из районных лидеров по урожайности зерновых. Однако в нынешнем апреле компанию уже штрафовали (на 400 тыс. рублей) за заброшенные земли. Есть претензии и к Рамизу Давлетшину (116 га). Он известен тем, что в 1998–1999 годах был вице-мэром Челнов, а также одним из создателей инвестиционно-финансовой компании «Каминцентр», занимавшейся малоэтажной застройкой.
«Уход за землей заменяют банальной вспашкой»
Контролировать оборот земель сельхозназначения помимо Россельхознадзора должны палаты имущественных и земельных отношений муниципальных районов, но, как сообщил на вышеупомянутом совещании руководитель Россельхознадзора по РТ Нурислам Хабипов, они почти не занимаются вопросом формирования ежегодных планов проверок, либо включают максимум 5-10 субъектов, а некоторые и вовсе не планируют проверки. «Регулярно пишем обращения к главам, но пока нас просто игнорируют», — констатировал он. Нельзя сказать, что руководство районов равнодушно к такому положению вещей. «Купят земли по принципу „пусть будут“, ведь они кушать не просят. Нас такая позиция не устраивает», — заверил «БИЗНЕС Online» начальник управления сельского хозяйства и продовольствия Альметьевского района Фанис Шарафиев. На нехороший инвестиционный характер такого рода приобретений обратил внимание газеты и глава Зеленодольского района Александр Тыгин: «Не вовлечены в сельхозоборот, в основном, земли, находящиеся возле Казани — 5 тысяч гектаров. Это было инвестиционное вложение, урожай не собирались выращивать. Уход за землей заменяют банальной вспашкой… Пожалуйста, инвестируй в землю, но обязательно вовлеки ее в оборот».
Так почему не принимаются меры? Большинство «королей заброшенных полей», чтобы избежать ответственности, пользуется лазейками в законодательстве. Сегодня правовая практика такова, что изъять землю можно лишь в том случае, если будет выявлено неиспользование сельхозземли по назначению в течение трех лет. Но если за это время участок был переоформлен на нового собственника (арендатора) или на нем были проведены «одноразовые» агротехнические мероприятия, то трехлетка начинает отсчитываться заново.
Зачастую собственники заключают краткосрочные, до года, договоры аренды, объяснил на совещании Хабипов. Речь идет о том, что собственник, заключая договор аренды сроком до 1 года, которые в силу закона не подлежат государственной регистрации в органах Росреестра, перекладывает ответственность на арендаторов. При этом предусмотренный законом трехлетний срок прерывается, а сведения о переходе прав даже не поступают в Россельхознадзор. Также в ходу фиктивные договоры дарения или купли-продажи. Кроме того, земельные участки, как в примере с «Ак Барс Горизонтом» переводят в категорию «земли населенных пунктов» либо в «земли промышленности». При этом по факту участки все равно находятся в заброшенном состоянии — ни строительство, ни сельхозпроизводство там не ведется.
Россельхознадзор предлагает два нововведения, которые, впрочем, не снимают проблему полностью. Во-первых, землю предлагается принудительно изымать в случае, если она не используется по назначению в течение трех лет подряд со дня возникновения права собственности, а не со дня выявления факта неиспользования, как сейчас. Такая формула действовала ранее, но в 2016 году закон поменяли. Во-вторых, татарстанские чиновники предлагают ввести обязательную регистрацию договоров аренды земельных участков сельхозназначения независимо от срока аренды или вообще запретить передачу земли в аренду менее чем на год.
Изъяли, и что дальше?
В УК «АС Менеджмент» «БИЗНЕС Online» сообщили, что претензии Россельхознадзора устраняются. «Ряд из них обусловлен объективными причинами, — уточнили в компании, — в частности, стихийными свалками мусора (что объясняется близостью земельных участков к городу и населенным пунктам); неиспользованием части земельных участков, арендуемых сельхозпроизводителями. Также есть претензии по ряду участков, по которым ведутся переговоры по вовлечению их в оборот. В текущих экономических условиях отсутствует устойчивый спрос на участки, несмотря на льготные условия по возможному предоставлению их в аренду (условия возмещения земельного налога, заключения договоров на длительный срок).
«При этом необходимо отметить устойчивую тенденцию по снижению доли неиспользуемых по назначению сельхозземель, находящихся под управлением нашей компании, — заявляют в УК „АС Менеджмент“. — Ежегодно утверждаются детальные планы вовлечения в оборот неиспользуемых сельхозземель в каждом муниципальном районе. Задолго до начала активных сельхозработ идет поиск арендаторов земельных участков, поскольку у каждого сельхозпредприятия или фермера есть свой севооборот, где планируется посев яровых или озимых культур. Поэтому мы заранее планируем подбор земельных участков для арендаторов, чтобы можно было им успеть провести агротехнические мероприятия (зяблевую вспашку) осенью, а весной — заняться подготовкой техники к полевым работам. Также используем механизм собственных инвестиций в первичную обработку сельхозземель с последующей передачей ее сельхозпроизводителям на согласованных условиях».
Сама практика отъема участков вызывает противоречивые оценки у экспертов. «С одной стороны, конечно, земля стоит, ее никто не возделывает, она ухудшается, — отметил в беседе с „БИЗНЕС Online“ генеральный директор „НЛБ-недвижимость“ Андрей Савельев. — Но, с другой, у людей — право собственности. И, самое страшное, что они сами ничего не могут сделать: возделывать не могут, продать — тоже, потому что земля стоит копейки. Что теперь — отбирать? Налоги за нее они все-таки платят». Савельев добавляет, что если «государство будет выкупать, а не просто забирать, вот это будет интересно». «Самый оптимальный вариант — наладить сотрудничество», — советует он.
С ним солидарен адвокат Адвокатской палаты Москвы Александр Зорин. «Что касается, например, поправок направленных на введение положения об обязательности регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения независимо от срока, на который они заключаются (в том числе и до 1 года), либо о запрете заключения указанных договоров на срок менее 1 года, то, по моему мнению, они не являются существенно необходимыми и противоречат обычаям делового оборота сложившейся в этой сфере, поскольку распоряжение имуществом, в том числе землями сельхозназначения входит в компетенцию их собственника, в том числе, когда землям просто необходим отдых и восстановление, — отметил он в комментарии „БИЗНЕС Online“. — Ужесточение государственного надзора в предпринимательской деятельности, вплоть до изъятия земель может негативно сказаться на привлечении инвестиций в данную сферу, учитывая запрашиваемое сокращение срока до 1 года, что является неоправданным».
Даже если земли удастся изъять, что с ними делать дальше? По закону они должны сразу выставляться на публичные торги. Как рассказала «БИЗНЕС Online» заместитель начальника отдела по правовой работе Россельхознадзора по РТ Алсу Сафина, торговаться участки будут по рыночной цене или кадастровой стоимости. Если торги не состоялись, на повторных цена снижается на 20%. Если не состоялись и они, участок реализуется через публичное предложение. Если и так не получилось, его по минимальной цене торгов может приобрести муниципалитет. Вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов. При этом прежние собственники и связанные с ними лица участвовать в торгах права не имеют.
Каковы цены? По словам Савельева, стандартная стоимость земель сельхозназначения — 1-10 рублей за кв м. «Интерес к „сельхозке“ сейчас минимальный, — пояснил он. — Земли сельхозугодий интересны в основном под перевод в другое назначение. Только сейчас такие переводы достаточно проблематичны — есть административные барьеры. А вот если земли войдут в черту города, то категория будет изменена автоматически, и они вырастут в цене раз в сто». В связи с этим интересно, что основная часть пахотных земель, к владельцам которых есть претензии, по мнению экспертов, идеально подходит под строительство индивидуального жилья, а некоторые и вовсе могут войти в черту разрастающейся Казани.
А тем временем в некоторых районах набирает обороты добровольная передача земель в муниципальную собственность. Например, в Нижнекамском районе ООО «Бэхетле-Агро» передало району около 2 тыс.га, аналогичная картина и в Алькеевском районе, где ООО «Дружба» и ООО «Тумбинский» передали муниципальную собственность 847 га. Однако все эти участки по-прежнему находятся в заброшенном состоянии, заросли сорной растительностью и даже деревьями, констатируют в Россельхознадзоре.
Марина Чередниченко, Тимур Латыпов
По материалам: “Бизнес Online”
