Как миллиардер лишился бизнеса на $8 млрд
Перед кризисом 2008 года стоимость строительных активов Дерипаски оценивалась в $8 млрд. Затем по бизнесу мощно прошлись два кризиса. Что еще помешало миллиардеру стать крупным строителем и девелопером?
Район Парнас на севере Санкт-Петербурга долгое время представлял собой унылую пустошь, зажатую между частным сектором и промзоной. Но когда в мае 2007 года городские власти выставили его на продажу, за участок площадью 270 га разгорелась ожесточенная борьба. Начальная цена составляла 665 млн рублей, застройщики, среди которых были группа ЛСР Андрея Молчанова и структуры Виктора Вексельберга, готовы были выложить за него не более 3 млрд рублей. Но торги быстро вышли из-под контроля. Цену начала разгонять компания «Главстрой-СПб» — зарегистрированная за пять месяцев до аукциона структура «Главстроя», строительного холдинга Олега Дерипаски.
«Было заметно, как по мере роста цены у людей менялись лица, — вспоминает торги Артур Маркарян, возглавлявший тогда «Главстрой». — Когда сумма перевалила за 5 млрд рублей, у всех стали трястись руки». В итоге земля досталась «Главстрою» за 7,1 млрд рублей. Покупку курировал лично Дерипаска, планировавший построить в этом месте более 2 млн кв. м жилья. С 2004 по 2007 год цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге выросли в два раза. Миллиардер, недавно ставший крупнейшим акционером объединенного «Русала», был привлечен высокой прибыльностью девелоперского бизнеса и создавал строительную империю, скупая крупные компании и земельные участки. По оценкам Forbes, он потратил не менее $4 млрд за три года.
Перед кризисом 2008 года стоимость строительных активов Дерипаски оценивалась в $8 млрд. Основу «Главстроя» составляли два предприятия почти c 50-летней историей. Во-первых, крупнейший московский подрядчик «Главмосстрой». В советские времена он участвовал в строительстве Государственного Кремлевского дворца и гостиницы «Россия», в середине 2000-х возводил ежегодно 1 млн кв. м недвижимости. «Главмосстрой» Дерипаска купил у структур Сулеймана Керимова через несколько месяцев после того, как тот получил компанию от членов семьи бывшего московского чиновника Александра Воронина. Во-вторых, корпорация «Трансстрой», созданная на базе Министерства транспортного строительства СССР и строившая МКАД и первые частные железные дороги. Кроме того, у Дерипаски были акции европейских строительных гигантов: 30% австрийского Strabag и 9,9% немецкого Hochtief. И еще большой земельный банк в Москве, Санкт-Петербурге и регионах — в собственности «Базэла», холдинга Дерипаски, было много советских предприятий, на месте которых можно было строить жилье и коммерческую недвижимость.
Сегодня компании, входившие в «Трансстрой», находятся на разных стадиях процедуры банкротства и долгие годы судятся с бывшими заказчиками. Процедура банкротства введена и в «Главмосстрое», уже несколько лет компания не может заключить мировое соглашение с кредиторами. По строительному бизнесу Дерипаски мощно прошлись два кризиса. Что еще помешало миллиардеру?
Олимпийский удар
В сентябре 2015 года в Сочи проходил конкурс «Новая волна», и в яхтенном порту «Имеретинский» под Адлером пришвартовалась 150-метровая яхта Dilbar Алишера Усманова. Любоваться ее очертаниями на фоне моря можно было с балконов белоснежных домов, выстроившихся вдоль побережья, в них во время Олимпиады 2014 года жили спортсмены и чиновники. Сразу после Игр апартаменты в бывшей Олимпийской деревне (сейчас ЖК «Имеретинский») выставили на продажу. Как выяснила немецкая газета Die Presse, первые продажи шли по закрытым спискам. Спрос подстегнул крымский конфликт: среди покупателей были не только менеджеры крупнейших компаний, но и сотрудники силовых ведомств и военные. Владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько отмечает, что проектов, подобных «Имеретинскому», в Сочи нет.
Олимпийскую деревню, как и марину, построил «Главстрой». В них, а также в реконструкцию аэродрома Сочи Дерипаска вложил 45 млрд рублей (из них 35 млрд рублей занял во Внешэкономбанке). А «Трансстрой» работал в предолимпийском Сочи на крупных господрядах, например строил дублер Курортного проспекта. Но реальность оказалась далека от бизнес-плана. Яхтенная марина изначально строилась как грузовой порт, который должен был принять на себя основной поток грузов для олимпийского Сочи. Но из-за разрушившего его в конце 2009 года шторма порт сдали на год позже срока. В итоге грузопоток перебросили на железную дорогу, объем перевалки через порт оказался в пять раз ниже плана. Апартаменты планировали продавать по договорам долевого участия еще в 2011 году. Но против этого возражал кредитор, Внешэкономбанк. Теперь ЖК «Имеретинский» находится в залоге у банка, с ним согласовывают цены и объемы продаж. И пока продано около 30% из 180 000 кв. м.
Сложности были и с дублером Курортного проспекта. «Трансстрой» выступал здесь субподрядчиком «Мостотреста», который с 2010 года контролируют структуры Аркадия Ротенберга. Несколько лет после Олимпиады компании в суде не могли договориться о том, какова была реальная стоимость строительства.
Экс-менеджеры «Главстроя» признают, что при подготовке к Олимпиаде экономическая сторона проектов далеко не всегда учитывалась — все-таки речь шла о стройке национальной значимости, и Дерипаска лично обещал Владимиру Путину сдать олимпийские объекты. В 2016 году ВЭБ пошел навстречу Дерипаске и другим «олимпийским» инвесторам и продлил выданные им кредиты на 25 лет по ставке 2,5% годовых. Но для австрийской Strabag, участвовавшей в строительстве Олимпийской деревни, это слабое утешение. Сочинская стройка была основой альянса компании с «Трансстроем» в 2007 году: австрийцы планировали получить обороты в €4 млрд и сделать Россию одним из ключевых рынков.
Шесть лет спустя глава Strabag Петер Хазельштайнер назвал работу в России «огромным личным разочарованием» и поставил стране диагноз: бюрократизм и вопиющий дефицит компетентных менеджеров.
И речь шла не только о впечатлениях, которые австриец получил на берегу Черного моря.
Стадион и рок
После Олимпиады бизнес «Трансстроя» стремительно катился под откос. Сложности возникали почти со всеми подрядами компании. «На строительном рынке после 2014 года начался кризис, — говорит Александра Галактионова, руководитель InfraONE Research. — К нему привели сразу несколько факторов: система госзаказа, которая не позволяет надолго планировать загрузку, нерегулярное финансирование госконтрактов, проблемы с привлечением кредитов — после 2014 года банки традиционно считают строительные компании ненадежными заемщиками».
Иван Богатов, до 2017 года руководивший девелоперским подразделением «Главстроя», уверен, что проблемы госзаказчиков привели к фактическому уничтожению крупнейших предприятий строительной отрасли. Среди основных проблем он называет инфантильность, страх перед проверяющими органами и попытки с помощью административного ресурса свалить все проблемы на подрядчиков. Подрядчики тоже совершали серьезные стратегические и тактические ошибки, говорит Галактионова: «Типичный пример: компания берет много подрядов, сталкивается с ошибками, получает дыру в капитале и начинает заливать ее авансами от новых контрактов. Так обанкротились многие подрядчики, обычный просчет менеджеров — они думали, что их все время будут заливать деньгами. Но этого не произошло».
В конце 2008 года «Трансстрой» выиграл подряд на строительство стадиона на Крестовском острове в Санкт-Петербурге. Стройка уже тогда была проблемной. Первым подрядчиком в 2006 году стал «Синтез-СИУ» сенатора Леонида Лебедева, обещавшего построить арену за 6,7 млрд рублей. Но уже в 2008 году стоимость проекта, согласованная Главгосэкспертизой, выросла до 23,7 млрд рублей. Тем не менее «Трансстрой» согласился построить стадион всего за 13 млрд рублей. «В кризис нужны были заказы и подряды, — объясняет логику компании бывший сотрудник «Главстроя». — В Москве холдинг пытался строить детские сады по городской программе. А тут такой проект — на 13 млрд рублей. Вот они его и схватили». Понимание того, что заявленная цена не соответствует реальности, пришло позже, но в кризис подряд помог компании выжить и банально платить зарплату, говорит собеседник.
«На уровне «Главстроя» в то время действительно можно было помогать свободными денежными потоками друг другу, — признает Богатов. — «Трансстрой» получал авансы и расчеты за выполненные работы по своим объектам, и на эти деньги работали в том числе сочинские стройки. И без этих денег вполне могло бы и не быть олимпийских проектов, ведь Внешэкономбанк по различным причинам задерживал и тормозил финансирование».
В 2013 году петербургские власти начали перечислять деньги на строительство стадиона на эскроу-счета, с которых их нельзя было переводить на другие подряды «Трансстроя», а затем даже списывали с них деньги. Строительство стадиона стало самым скандальным проектом «Трансстроя». Его стоимость постоянно увеличивалась, например, когда Россия выиграла право провести чемпионат мира по футболу в 2018 году.
«Олег Владимирович, конечно, сильный человек, но стадион сильно ударил по его имиджу, — рассказывает знакомый Дерипаски. — Ему хотелось, чтобы эта история как можно скорее закончилась».
И в конце 2014 года Дерипаска продал «Трансстрой» бывшему однокурснику Егору Андрееву. «У Дерипаски не было разочарования в подрядном бизнесе как в таковом, — говорит Богатов. — У него было разочарование в возможности [компании] нормально работать в сложившейся ситуации без его личного вмешательства на самом верху, без интриг и подковерной борьбы вокруг распределения и оплат больших подрядов». «Трансстрой» был глубоко убыточной организацией, у которой сорвались все подряды и не было никакого будущего», — уверен другой бывший менеджер Дерипаски. Проблемы «Трансстроя» сказывались и на формально не зависимых от него бизнесах внутри холдинга, говорит Богатов. Например, из-за незавершенных строек подрядчика в Москве первое время нелучшим образом складывались отношения между девелоперским подразделением и командой Сергея Собянина.
Полностью отстраниться от «Трансстроя» у Дерипаски не получилось: его холдинг «Базэл» оставался поручителем по кредитам, выданным структурам корпорации, и миллиардер продолжал приезжать на встречи с руководством Санкт-Петербурга и другими недовольными заказчиками. Летом 2016 года Петербург расторг с «Трансстроем» контракт на строительство стадиона, который к тому моменту был построен более чем на 90%. Годом ранее корпорация потеряла контракт на 26,3 млрд рублей на строительство третьей ВПП аэропорта Шереметьево.
Ненужные люди
В один из дней декабря 2010 года камеры наблюдения зафиксировали, как на проходную «Трехгорной мануфактуры» в центре Москвы прошли несколько человек. Они окружили охранника, и через несколько минут в помещении погас свет. Когда он включился, охранник уже лежал на полу. Через семь лет эту запись изучали в Высоком суде Лондона. «Трехгорная мануфактура» принадлежала Дерипаске, но экс-зампред ВЭБа Владимир Чернухин пытался доказать, что был равноправным партнером миллиардера и не получил от него денег, когда согласился продать свою долю.
Среди визитеров мануфактуры был бывший морской офицер и давний соратник Дерипаски Аркадий Саркисян. Во времена «алюминиевых войн» 1990-х он руководил службой безопасности Дерипаски. А в 2011 году миллиардер назначил его куратором «Главстроя». «Это был человек номер один на наших олимпийских стройках, — вспоминает Богатов. — Он отвечал как за строительство в Имеретинской низменности, так и за работы на дублере Курортного проспекта. Днем инспектировал Олимпийскую деревню, ночью — тоннельные проходы. Из-за Олимпиады он, как и многие, серьезно подорвал здоровье и был вынужден отойти от оперативного управления, после 2015 года я его фактически не видел в «Главстрое».
Назначение своих людей на руководящие должности типично для Дерипаски, которого его знакомые описывают как авторитарного бизнесмена. Его топ-менеджеры легко расставались с сотрудниками компаний, из которых формировался «Главстрой». Например, еще до того, как была закрыта сделка по покупке «Трансстроя», корпорацию покинул ее первый президент, экс-министр строительства РФ Ефим Басин. Он забрал ключевых управленцев и создал собственную компанию «Инжтрансстрой». Впоследствии команды Басина и Дерипаски не раз встречались на одних и тех же стройках, в том числе в олимпийском Сочи. В 2014 году «Инжтрансстрой» обанкротился.
Иначе сложилась судьба прежней команды «Главмосстроя». Бывшие совладельцы компании Владимир Воронин и его отец Александр рассказывали Forbes, что новые собственники начали набирать на работу менеджеров с дипломами MBA, но без знания специфики строительной сферы. В итоге многие управленцы ушли с Ворониными строить новую компанию. В 2018 году выручка ГК ФСК Ворониных составила 111,58 млрд рублей. В 2016 году в ее состав вошла «ДСК-1», за 2018 год компании ввели в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Удачно сложилась и судьба партнеров Дерипаски по компании «Главстрой-СПб», которая с самого начала была ключевой в девелоперском бизнесе «Главстроя». С момента основания «Главстроя-СПб» 25% его акций принадлежали сыну заместителя главы МЧС Юрия Воробьева и совладельцу группы «Русское море» Максиму Воробьеву, а также его партнеру Михаилу Кенину. У компании был крупнейший в структуре «Главстроя» земельный банк, здесь начали реализовываться самые масштабные проекты. «В среднем в Петербурге все компании строили за 3–3,5 года, мы — за 1,5, причем с отделкой, и заселяли, — вспоминает Игорь Евтушевский, руководивший компанией с 2007 года. — Средняя цена жилья экономкласса на рынке тогда составляла 72 000 рублей за кв. м, мы начинали продавать метр за 49 900 рублей. Быстрое строительство и сдача домов уже с отделкой и в кризис давали нам преимущество». В 2013 году менеджерам выпала возможность реализовать этот подход в собственном бизнесе. Инициатором был Кенин. Вместе с Евтушевским он создал группу «Самолет Девелопмент».
Пути Дерипаски и команды, создававшей «Главстрой-СПб», в какой-то момент разошлись, подтверждает бывший сотрудник «Главстроя». Дерипаска хотел видеть в руководстве питерской компании как можно больше представителей «Базового элемента», а люди Кенина и Воробьева были для него чужими. «Это очень эффективная компания, а Евтушевский — очень приятный и профессиональный человек», — отзывался о «Самолете» миллиардер Александр Светаков. Свои первые проекты в Люберцах и Внукове Евтушевский и Кенин начали строить именно на землях Светакова, расплатившись с ним квартирами в будущих жилых комплексах. За последние три года «Самолет Девелопмент», по данным Единого реестра застройщиков, ввел в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья. «Главстрой» — 600 000 кв. м.
На задворках империи
У станции метро «Выхино» на окраине Москвы на месте снесенных хрущевских пятиэтажек высятся две коробки-высотки, оформленные яркими панелями. Конкурс на их строительство в 2014 году выиграл «Главмосстрой». Для компании это был последний крупный заказ от Москвы. Сокращать долю городских заказов компания начала сразу после того, как ее купил «Базэл», признает Артур Маркарян: «Это была своего рода придворная компания московской мэрии. Мы получили большое количество проектов, стройка была наполовину государственная, наполовину частная, и государственная не всегда была прибыльной». По словам Богатова, после прихода к власти в Москве Собянина компания практически перестала получать подряды от города. За 2017 год выручка «Главмосстроя» сократилась в 10 раз, до 700 млн рублей. А из нескольких тысяч человек, когда-то работавших в компании, осталось несколько сотен. Компания уже несколько лет пытается заключить мировое соглашение с кредиторами.
В 2018 году Дерипаска перестал быть владельцем «Главстроя». Сейчас холдингом владеют Аркадий Саркисян и еще несколько физлиц. Компания запустила в Москве два крупных проекта: «Береговой» и «Баланс». Их площадь превосходит все ЖК, которые компания до этого реализовывала в столице. Оба проекта, по словам бывших сотрудников «Главстроя», разрабатывались более десяти лет. Почему? Были объективные причины, например кризис и особенности девелоперского бизнеса. «Площадки в Москве достались «Главстрою» в «разобранном» виде, — объясняет Андрей Закревский, бывший директор по развитию проектов «Главстрой Девелопмента». — Не те договоры аренды, не та собственность, не тот кадастр. Приведение их в надлежащий вид, согласование, выпуск строительной документации — эти процессы могут тянуться годами. А поскольку объекты немаленькие, только на документацию нужны десятки миллионов рублей».
Богатов, который возглавил «Главстрой Девелопмент» в 2012 году, оценивает объем необходимых на тот момент инвестиций в $50 млн. Эти деньги позволили бы за год-два подготовить градостроительную и разрешительную документацию. Но у «Базэла» не всегда находились свободные ресурсы, кроме того, объясняет Закревский, недвижимость «Главстроя» перманентно обслуживает интересы всего «Базэла», в какой-то момент объекты могли заложить для получения кредитов предприятиями группы.
«Работать c «Базэлом» непросто, — признает Богатов. — Нужно учитывать и понимать интересы компании, управляющей многими бизнесами акционеров. А установка, как правило, была такая: у вас есть свои проекты, вы их развиваете — берите с них деньги и вкладывайте в новые». Чтобы получить у Дерипаски и руководства «Базэла» зеленый свет, проекты проходили жесткий отбор, вспоминает Закревский, многие отправляли на доработку: «По одному только «Береговому» я видел минимум четыре варианта проекта. Но для недвижимости в Москве это нормальная практика. Для девелоперских компаний строительство — профильный бизнес, и они вынуждены тратить на это все ресурсы. Совсем другое дело, когда речь идет о «дочке» большого холдинга».
«Трудно представить и «Главстрой», отрезанный от «Базэла» — а откуда взялся бы набор площадок под развитие? — рассуждает Богатов. — Они же не с неба свалились, «Базэл» их купил и передал в управление своим девелоперам».
«Потенциал «Главстроя» в виде промзон в качественных локациях огромен. И при грамотном управлении компания может вырасти в разы», — уверен управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Он приводит в пример «Трехгорную мануфактуру» и площадку на Кутузовском проспекте, где расположен бывший Приборостроительный завод им. Казакова. Его Дерипаска купил в 2005 году вместе с Mirax Сергея Полонского. Полонский говорил, что продал свою долю, но так и не получил денег. От комментариев для Forbes он отказался. «Компания не развивает эти площадки, а только сдает в аренду, — объясняет Лукашев. — При этом качество управления объектами очень низкое. Компания приносит прибыль, не требуя особых вложений и развития, на этом и строится вся бизнес-модель». «Трехгорная мануфактура» и площадка на Кутузовском проспекте сегодня не входят в состав «Главстроя», а управляются непосредственно «Базэлом».
«В прошлом гиганты строительной индустрии, «Главмосстрой» и «Трансстрой» сейчас статистически незаметны, — сожалеет Богатов. — Из их остатков в Москве удалось выкристаллизовать девелоперский бизнес с тремя-четырьмя проектами. Но надо понимать, что по оборотам «Главмосстрой» и «Трансстрой» были как десяток таких девелоперов».
Дмитрий Яковенко, Анна Михеева
По материалам: “Forbes”
