Россияне скупают микроквартиры. Почему это дешево и опасно
Российские квартиры — как японские лифты, но это сходство никак не связано с уровнем технологичности жилья. В одном из небоскребов в Осаке есть подъемники площадью около десяти квадратных метров, в каждом из них могут одновременно находиться до 80 человек. В России на десятке «квадратов» можно жить, причем квартиры такого размера (и даже меньшие) вмещают собственно жилое пространство, кухню и санузел. Студии становятся все более востребованными из-за роста цен на недвижимость — покупатели вынужденно отдают предпочтение компактным и, соответственно, дешевым вариантам, но они могут об этом пожалеть — психологически не все готовы жить в таком тесном пространстве. Давление четырех стен — в материале «Ленты.ру».
Москвы кусок
Небольшие, а порой и откровенно крохотные квартиры переживают новый виток популярности — россияне, чьи доходы явно не увеличиваются, готовы мириться с малыми габаритами, чтобы закрепиться в крупных региональных центрах: там есть работа, а к бытовым неудобствам большинству граждан не привыкать. Кроме того, компактные объекты недвижимости хорошо подходят для инвестирования: в них можно «спрятать» накопленные деньги — это особенно актуально на фоне обесценивания рубля.
Наиболее оправданной представляется покупка маленького жилья в Москве — на самом дорогом в России рынке недвижимости. По данным ЦИАН, рекордно компактная столичная квартира имеет площадь 10 квадратных метров, это студия в доме 1983 года постройки, который находится в районе Новогиреево (Восточный округ). Внутри оборудованы зоны под кухню и ванную, есть шкаф, диван-кровать, стол и стул. Стоимость лота — 2,8 миллиона рублей.
«Идеальный вариант как для бизнеса, так и для проживания. Честные семь минут пешком от метро, — заверяет автор объявления. — Студия готова под ключ: новая техника, свежий только что сделанный качественный ремонт, вся мебель. Металлическая дверь. Кухня: варочная панель, вытяжка, холодильник. Жилая часть: шкаф, диван-кровать, стул и стол. Ванная комната полностью оборудована. Студия реализуется как доля. Режим пользования прописывается однозначным образом сразу же при приобретении».
Эта квартира — единственная десятиметровая в свободной продаже в Москве, утверждают аналитики. Но в целом объем компактного предложения растет. В «Метриуме» подсчитали: доля студий на столичном рынке массовых новостроек (эконом- и комфорткласс) за последний год увеличилась в два раза, до 13 процентов.
Всего к августу в городе продавали 2,1 тысячи мини-квартир — против 960 год назад.
«Рост предложения студий, особенно в новых проектах, отчасти является превентивной мерой застройщиков, — поясняется в предоставленном «Ленте.ру» исследовании. — С учетом явного ухудшения экономической обстановки и снижения доходов можно прогнозировать рост спроса именно на самые бюджетные варианты жилья. Кроме того, активизируется миграция из регионов в Москву, что также вызывает всплеск спроса на малогабаритные объекты. Соответственно, в ближайшие годы активность покупателей студий будет высокая, поэтому застройщики чаще предусматривают в проектах этот формат жилья».
На «вторичке» с выбором малогабаритных квартир тоже все в порядке — рынок постоянно пополняется свежим предложением. Тенденцию к сокращению средних метражей ненового жилья заметили эксперты «ИНКОМ-Недвижимость»: по их подсчетам, в начале 2019-го средняя площадь столичной квартиры, выставленной на продажу, равнялась 66,6 квадратного метра. В январе 2020-го этот показатель опустился до 63,9 метра, а по итогам минувшего августа составил уже 62 метра.
Аналитики агентства связывают процесс «сжимания» квартир с активным переходом на вторичный рынок объектов с «первички», в особенности тех, чьи площади уступают метражам стандартного жилья — речь о тех самых студиях, квартирах с европланировкой и микроквартирах, которые, не стесняясь, «штампуют» девелоперы.
Много не надо
Винить одних только строителей в популяризации «малогабариток» было бы как минимум неразумно. Очевидно, что предложение следует за спросом на маленькое жилье, а он стабилен и даже растет — несмотря на пережитые россиянами ужасы самоизоляции, когда им месяцами приходилось сидеть в четырех стенах. И дело не только и не столько в деньгах, утверждают эксперты Level Group (компания реализует в Москве сразу несколько проектов, где представлены студии площадью от 19 квадратных метров).
Они подсчитали — в настоящее время спрос на жилье компактного формата в комфортклассе превышает предложение в три раза, а в бизнес-сегменте — в четыре раза. Большинство покупателей московских квартир, и они же основные потребители малогабаритного продукта — миллениалы (поколение Y, американский исследовательский центр Pew Research Center определяет в эту группу людей, рожденных в период с 1981-го по 1996-й). По наблюдениям аналитиков, в комфортклассе представители поколения Y ищут квартиры площадью 15-20 квадратных метров, в «бизнесе» требования немногим выше — от 20 до 30 квадратных метров, в то время как стандартная «однушка» даже в новостройке экономкласса имеет площадь 35-38 квадратных метров.
Молодой потребитель с новой системой жизненных ориентиров зачастую выбирает малогабаритный формат, поскольку не планирует владеть квартирой долго, поясняют эксперты. При этом для него важны такие факторы, как расположение дома и технологичность жилья. «Для этой аудитории создание семьи зачастую не является первым приоритетом, что порождает тренд на компактность и последующую смену квартир после взросления, — отмечают в Level Group. — Миллениал ценит свое время, хочет жить “здесь и сейчас” и поэтому требует близость к месту работы и инфраструктуру рядом с домом».
Очень малая родина
Помимо Москвы супер- (площадью до 10 квадратных метров) и относительно компактные квартиры в ассортименте представлены в регионах Приволжского, Уральского и Сибирского федеральных округов, выяснили аналитики ЦИАН. В Санкт-Петербурге десятиметровую студию в южной части Московского района можно купить за 2,3 миллиона рублей. В доме рядом со станцией метро «Елизаровская» есть такой же вариант, но почти вдвое дешевле — за 1,55 миллиона рублей.
В населенных пунктах без претензии на столичность «малогабаритки» можно купить по цене 350-380 тысяч рублей.
В этом бюджете есть предложения, в частности, в красноярской девятиэтажке и в одноэтажном бревенчатом доме на территории Лосиного поселка в Свердловской области. В Севастополе десяток жилых «квадратов» с мебелью и санузлом обойдутся в 1,24 миллиона рублей. В квартире-студии выполнен евроремонт, она обставлена всей необходимой мебелью. Высота потолков — три метра, это редкость для компактных вариантов.
Самые маленькие квартиры страны эксперты ЦИАН нашли в Тюменской области (9,9 квадратного метра, стоимость лота — 0,7 миллиона рублей), в Казани (9,5 метра, цена — 1,4 миллиона рублей), крымском поселке Партенит (9,2 метра, 1,15 миллиона рублей), в Стерлитамаке (9,1 метра, 0,43 миллиона рублей).
Рекордсменом компактности стала студия общей площадью 6,6 квадратного метра, расположенная в жилом комплексе «Молодежный» в подмосковном Красногорске. Ее продают за 1,15 миллиона рублей. Новостройка сдана в эксплуатацию в 2017 году. В квартире есть душ, плита, санузел и холодильник. Лот выставлен на продажу в начале августа текущего года, то есть почти за два месяца желающих купить его не нашлось, что, правда, не помешало собственнику поднять ценник на 50 тысяч рублей.
Меньше дороже
Выгода при приобретении малогабаритной квартиры неочевидна — стоимость покупки ниже, но квадратный метр при этом, как правило, дороже: в том же «Молодежном» в микроквартире «квадрат» стоит больше 174 тысяч рублей, а в стандартных «двушках» и «трешках» ценник начинается от 122 тысяч. Ориентироваться на сумму сделки покупателей вынуждает не идиотизм или недостаток образования, а ограниченность в средствах — взять «лишние» полмиллиона рублей, чтобы купить полноценное жилье, зачастую неоткуда.
Но высокая стоимость компактных лотов — не главный их недостаток. Такое жилье, при всей его популярности, в реальности подходит лишь людям без семьи и без высоких требований к уровню комфорта, отличающимся исключительным качеством психического здоровья. «Конечно, эти микроквартиры могут быть фантастическими для молодых специалистов, не достигших 30-летия, — отмечает Дак Копец, директор департамента дизайна в Бостонском архитектурном колледже и автор книги «Психология окружающей среды для дизайна». — Но они определенно могут нанести вред тем, кто старше, — 30-40-летним, то есть людям, которые испытывают разного рода стрессы и с трудом переносят стесненные жизненные условия».
Стресс, обусловленный теснотой, может провоцировать рост уровня домашнего насилия и злоупотребление алкоголем или наркотиками.
«Я изучала особенности поведения детей в перенаселенных квартирах и жилье для малоимущих, они в конечном итоге становятся замкнутыми, испытывают проблемы с учебой и концентрацией внимания, — утверждает Сьюзан Сэгерт, профессор психологии окружающей среды. — И никакие особенности современных домов, вроде панорамных окон, дополнительных кладовок и эксплуатируемых крыш, не могут компенсировать детям ежедневный дефицит личного пространства».
Профессор психологии Техасского университета Сэмюэл Гослинг в свою очередь подчеркивает, что неправильно концентрироваться только на функциональности жилья. «Когда мы рассуждаем о жизни в микропространствах, мы склонны сосредотачиваться на функциональных проблемах, например, достаточно ли места для холодильника, — поясняет он. — Но квартира должна удовлетворять и другие, психологические потребности. Речь идет о самовыражении и расслаблении — эти потребности в тесноте удовлетворить достаточно сложно».
Но даже тем, кто не сомневается в своей психологической устойчивости, микроквартира может нанести непоправимый вред: в гигантских новостройках, где обычно располагаются студии, велик риск заражения инфекционными заболеваниями. В начале 2000-х вирус SARS спровоцировал эпидемию атипичной пневмонии в Китае. Передача SARS через канализацию привела к заражению сотен людей в одном из жилых комплексов Гонконга. Поток «вирусного» воздуха из ванных комнат попал в несколько квартир, а потом при помощи ветра — и в соседние здания. Всего заболели около 300 жильцов.
При проживании нескольких человек на 20-30 квадратных метрах риск подхватить инфекцию увеличивается в разы. В условиях напряженной борьбы с COVID-19 и обещаний «второй, третьей и даже десятой волн» коронавируса это — еще один повод задуматься над тем, так ли хороша мода на минимализм.
Мария Волкова
По материалам: “Лента.Ру”
