Спрос на жилье разогрет льготной ипотекой и малодоходными депозитами, но деньги у людей пока есть, считает владелец ГК «Атлант»
27 октября российский премьер Михаил Мишустин подписал постановление правительства о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% годовых до 1 июля 2021 года. «Льготная ипотека выдаётся на покупку квартир в новостройках. Максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей. Для других регионов – 6 млн рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Разницу между льготной ставкой 6,5% и рыночной банкам возмещает государство», — сообщается на сайте правительства.
Между тем, у программы есть и немало критиков: все чаще эксперты говорят о надувании «ипотечного пузыря», который когда-нибудь лопнет. Эти настроения подогревает растущая активность частных инвесторов, дружно ринувшихся переводить рубли с банковских депозитов в квадратные метры.
О ситуации на рынке жилья «Росбалт» поговорил с бенефициаром одного из ведущих девелоперов Московского региона—группы компаний «Атлант» Романом Лябиховым.
—Роман Михайлович, весной вы рассказывали, что в первом для России «карантинном» месяце — марте, количество обращений о покупке квартир в жилых комплексах группы «Атлант» выросло на 20–30%, а в апреле — уже на 40–50% по сравнению с мартом. Каково состояние спроса сейчас, после эпидемического локдауна, и как это сказывается на реальных продажах? Ведь, прицениться— еще не значит купить…
—По моим оценкам, на сегодня по отношению к первому кварталу 2020 года продажи у всех крупнейших застройщиков объективно выросли (второйквартал по понятным причинам был у всех плохим). Первоочередную роль тут сыграли два фактора: первый — льготная ипотека (люди торопились, старались быстрее приобрести жилье в этот период), второй– низкие ставки по банковским депозитам. Скажем, за 4% годовых по депозитам в рублях – и такую ставку, кстати, еще надо поискать! – люди в банках держать не хотят, они считают, что нужно инвестировать в недвижимость и на этом заработать. Также на 3-й квартал перешёл отложенный спрос.
Так что если сравнивать с началом 2020 года, то по всем строящимся ЖК группы компаний «Атлант» в среднем цена квадратных метров выросла на 20%. Примерно столько же составил и рост продаж.
—А какова доля инвестиционных покупок в общем количестве продаж, по вашей оценке?
—На сегодняшний день по своим проектам могу сказать, что высокая доля. Особенно если учесть, что достаточно длительный период —с 2015 года, она была практически нулевой. Думаю, что теперь доля инвестиционных покупок в ЖК «Атланта» составляет около 35%. И думаю, что у коллег, наверное, где-то 20–25%.У нас более высокая доля, потому что мы догоняем сейчас ценами своих соседей, конкурентов, поэтому многие покупают квартиры в «Атланте» по более низкой цене.
— Как оцениваете доходность от инвестиций в новостройки именно массового сегмента в Москве, Питере, регионах?
—Если люди успеют купить в этом году, то вероятность того, что они заработают, есть. Доходность может составить до 10% годовых. Не много, скажем, но все же больше, чем процент по банковскому депозиту. И я думаю, что это потолок. Несмотря на то, что льготную ипотеку пролонгируют.
—Всё громче слышны опасения по поводу возникновения некоего подобия финансовой пирамиды, связанной со льготной ипотекой. Вы их разделяете?
—Есть определенные опасения, есть справедливость в этих словах. И мы всё время в «Атланте» дискутируем по этому поводу с нашими специалистами. Хотя я придерживаюсь мнения, что деньги у людей есть, и они готовы их достать и вложить, поскольку сегодня у обычного инвестора практически не осталось более простых и понятных доходных инструментов. Инвестировать в акции компаний неквалифицированному инвестору сложно, да и опасно, инвестфондам тоже надо еще доверять. А здесь купил —и всё, это твое. В перспективе планируешь обычные и понятные действия: сдача в аренду, передача по наследству, и так далее. Поэтому я думаю, что в России люди не отвернутся от вложений в недвижимость еще долго.
— А как вы оцениваете сегодня риски недостроя для инвесторов? И хеджируются ли эти риски условиями для работы самих застройщиков?
— В сделках с недвижимостью такое новшество, как переход на эскроу-счета в банках, стало важным фактором снижения рисков сторон. Но 100% ли – не уверен. Риски существуют всегда. Что же касается покупки у застройщиков, которые работают по старым правилам, строят «за свои», без открытия эскроу-счетов, а это сегодня 60–65% рынка еще, по крайней мере, крупных российских городов, в регионах, может, и больше – то риски выше, несмотря на то, что рынок со временем очищается, становится все более цивилизованным. Так что риски, безусловно, присутствуют. И если вы хотите их снизить, если вы консервативный инвестор, то лучший совет, конечно, вкладываться на более высокой стадии строительства. Но доходность от таких, вложений, понятно, будет ниже.
– Кстати, какова судьба долгостроев, которые достались «Атланту» по наследству от вашего бизнеса с партнерами из Санкт-Петербурга? В 2017 году, когда вы разделили бизнес, СМИ писали о 5 тысячах «обманутых дольщиков». Удалось ли Роману Лябихову, новой группе компаний «Атлант» решить эту проблему?
– На 1 мая 2017 года у нас было около 5 000 дольщиков, которые ожидали ключи от своих квартир сверх положенного срока. На сегодняшний день у ГК «Атлант» осталось порядка 500, и я уверен, что в первой половине следующего года все они получат ключи. Более того, дома, в основном, уже построены и сданы, поэтому большую часть мы передадим уже в этом году. Фактически, наверно, на 1 января можно смело сказать, что останется порядка 300квартир.
– Получается, вам удалось с этим наследством справиться довольно быстро?..
– Это не быстро всё же… Слушайте, можно, конечно, тут попытаться похвастаться, но этот не тот случай: людям все-таки пришлось ждать. Для меня с момента раздела бизнеса вопросом номер один было: за счет каких источников срочно закрывать «дырку» в ликвидности? У меня такие ресурсы и возможности были, и мне было проще единолично принимать решение о финансировании из других источников, из других бизнесов. Соответственно, дома были достроены не за счет продаж, а за счет реинвестирования прибыли из других проектов. Это и помогло решить проблему.
— Вернемся к инвестициям в жильё: остается ли актуальным тот тезис, что покупка квартиры «на стадии котлована», автоматически означает более высокий доход для инвестора?
—Сейчас, да. Особенно, когда долгое время цены не росли. Более того, возвращаясь к предыдущему вопросу: многие застройщики строят «за свои», и это делают не от хорошей жизни, потому что есть различные ограничения у банков. Соответственно, в «Атланте» задумались, что, если есть возможность, то лучше «за свои» сейчас не строить, потому что с позиции покупателя приобретение на ранней стадии более привлекательно, а эксроу-счета гарантируют ему полную защиту. А построенное «за свои» готовое жилье может оказаться малоинтересным.
— Уже много лет бытует устойчивое мнение: самая оптимальная инвестиция для рядового инвестора – однушка у метро с целю сдачи в аренду. Это так?
—Да, в Москве однокомнатная квартира —самая ликвидная, ее можно быстро сдать. Но для инвестора она и дороже, иногда, например, с двухкомнатной разница может доходить до 20% за 1 кв. м, а иногда и больше. Близость к транспортному узлу, безусловно, играет определяющую роль.
— Если резюмировать сказанное выше, получается, пандемия и льготная ипотека стали двигателем для инвестиций в жилую недвижимость?
– Конечно. Неспроста же, по некоторым оценкам, за прошедшие «карантинные» полгода цены в новостройках Москвы выросли примерно на 10%, в Питере — на 17%, и в регионах отмечается существенный рост — на 7%. Почему это произошло? Из-за подогретого пандемией спроса, в том числе и инвестиционного.
Но тут есть и обратная сторона медали: рост цен на жилье мешает повышению доступности льготной ипотеки. Так что в выигрыше остались те заемщики, которые воспользовавшись ею, купили квартиры в новостройках в первые месяцы с момента принятия властями карантинных мер: весной-летом.
Беседовал Андрей Яковлев
