“Однозначного ответа на вопрос о том, что будет с рынком недвижимости в России в 2022 году, ни эксперты, ни его участники пока дать не могут”
Рост ставок по кредитам, снижение покупательной способности населения, отток клиентов с рынка недвижимости – всё это должно было привести к снижению цен на квартиры в России. Однако их стоимость продолжает расти, наибольшими темпами – на юге страны, но и Урал не отстаёт от общего тренда. «Октагон.Урал» вместе с экспертами и участниками рынка выяснял, можно ли ждать от застройщиков привычных акций и скидок или пора привыкать к новым реалиям.
За 2021 год, по данным аналитиков, квартиры в России в среднем подорожали на 35 процентов. Как отмечают эксперты ЦИАН, цена квадратного метра в отдельных регионах повысилась на 70–80 процентов. Например, в Краснодаре стоимость увеличилась с 42 тыс. до 123 тыс. рублей за квадратный метр, в Москве подобрались к отметке 300 тыс. рублей за метр (рост на 30 процентов), в Санкт-Петербурге ценник с отметки 168 тыс. рублей взлетел до 195 тыс. рублей за метр. В случае с последним динамика объясняется в том числе дефицитом предложения.
– В 2021-м отмечался некоторый дефицит предложения на первичном рынке (Санкт-Петербурга. – τ.): квартиры в самых интересных проектах были распроданы ещё в первом полугодии. Но в целом застройщики бодро скупали земельные участки под новые жилые комплексы и апартаменты и выводили новые проекты, поэтому спрос будет точно удовлетворён, – отмечает директор по продажам Hansa Group Анастасия Иващенко.
Уральцам повезло – цены могли быть выше
Уральские регионы в целом оказались более лояльными к потребителю – рост цены за квадратный метр в большинстве городов Урала не превысил и 20 процентов. В Уфе, например, стоимость повысилась примерно на 15 процентов. В столице Башкирии цена квадратного метра составляет около 96 тыс. рублей.
В Перми прирост стоимости составил 19 процентов – до 85 тыс. рублей, а в Екатеринбурге цена преодолела психологическую черту в 100 тыс. рублей (с 85 тыс. до 105 тыс. рублей) за метр, рост составил лишь около 18 процентов. Стремительнее всего ценник повышался в Тюмени – с 76 тыс. до 101 тыс. рублей (+31 процент за год).
– В целом Урал и Свердловская область в частности подошли к началу 2021 года более подготовленными, чем другие регионы. Если бы у нас на рынке тоже был дефицит объектов, как это сложилось, например, в приморских регионах (Краснодарский край, Калининград), то сегодняшние цены на жильё могли бы быть в полтора раза выше. Так что можно считать, что у уральцев рост цен был более комфортным для покупателя, – поясняет заместитель председателя комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов Михаил Хорьков.
Покупают жильё по средствам, а не по надобности
Как рассказывают «Октагон.Урал» сами девелоперы, высокого спроса на новостройки, как это было в конце 2020-го и первой половине 2021 года, уже нет.
– Постоянных звонков и десятков покупателей, которые готовы перекупать квартиру даже у тех, кто уже забронировал её, сейчас нет. Менеджеры спокойно работают, не сбиваясь с ног. Ажиотаж начинается, когда на рынок выбрасывают предложения с ценой чуть ниже рынка, но с большим сроком ожидания. Такие объекты уходят быстро. Зачастую это касается студий и однушек экономкласса, – рассказали корреспонденту издания в отделе продаж одного из екатеринбургских застройщиков, занимающихся реализацией проекта в спальном районе.
«А допустим, трёхкомнатные или четырёхкомнатные квартиры уходят тяжелее: если полтора года назад они стоили 7,5 миллиона рублей, то сейчас уже выставляются за 9,5 миллиона рублей, и это отпугивает потенциальных клиентов». – Отдел продаж одного из екатеринбургских застройщиков.
Наблюдения уральских девелоперов относительно структуры рынка подтверждают и в Уральской палате недвижимости. Там отмечают, что больше 50 процентов продаж в новостройках приходится на малогабаритные квартиры площадью до 45 квадратных метров. Такой сдвиг обусловлен ценой объектов – менее 5 млн рублей, а именно в эту сумму пытаются уложиться более 70 процентов всех покупателей.
Цены не упадут, но акции вернутся
Однозначного ответа на вопрос о том, что будет с рынком недвижимости в России в 2022 году, ни эксперты, ни его участники пока дать не могут.
– В 2022 году мы не ожидаем рекордных показателей спроса: при условии, что экономическая ситуация будет оставаться стабильной, спрос будет ровным. Спровоцировать рост спроса и, как следствие, цен на рынке может повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке, а также ожидание ещё большей инфляции. Такие события обычно провоцируют население инвестировать свои сбережения, чтобы спасти их от инфляции. А покупка недвижимости всё ещё остаётся самым понятным и доступным инструментом инвестиций, – отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Как отмечают аналитики, девелоперы скорее будут поступаться объёмами продаж, нежели ценой. Это уже видно по выжидательной политике застройщиков – под конец года они стали выводить на рынок новые объекты порционно, чтобы не допустить его значительного расширения за счёт новых квартир и, как следствие, инициировать снижение цен.
– Цены постепенно входят в режим стагнации – девелоперы фиксируют снижение объёмов продаж в метрах, поэтому мы ожидаем, что в первой половине 2022 года цены будут на достигнутых уровнях, а ближе к лету несколько ослабнут. Существенное снижение будет маловероятным. На фоне роста ставок и удорожания ипотеки снизится совокупная доля ипотечных сделок. При этом мы ожидаем, что по мере охлаждения спроса на первичном рынке новый виток популярности обретёт вторичка, о которой население несколько забыло на фоне всеобщего ажиотажа вокруг льготной ипотеки, – поясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
В Российской Гильдии Риэлторов, в свою очередь, считают, что более вероятен вариант заморозки цен на достигнутом уровне. А уже их рост или падение будут зависеть от мер поддержки, которую Правительство будет оказывать рынку. Речь, в частности, идёт о продлении действия программы льготной ипотеки и её условиях. Напомним, в 2022 году программа должна быть свёрнута.
– Не исключено, что при сохранении текущей ситуации мы можем увидеть возвращение в инструментарий отделов продаж застройщиков таких уже забытых вещей, как различные акции и распродажи. Массовыми они, конечно, не станут, но, чтобы поддержать интерес потребителя, их вновь могут начать использовать, – заключил Михаил Хорьков.
Игорь Лесовских
По материалам: “Октагон”
